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新青安房貸上路後，房市氛圍轉趨熱絡，中央銀行今天發布的金融穩定報告指出，不動產市場交易回溫且價格居高，使得民眾購屋負擔增加，但從金融穩定的角度來看，不動產貸款風險控管尚屬良好。

中央銀行今天發布第18期金融穩定報告，彙整112年初至113年4月間國內外經濟金融情勢發展，並分析影響金融體系的風險。

針對外界關注的房市議題，央行指出，112年第3季起，隨著政府推出青安貸款精進方案（新青安貸款），不動產市場交易回溫且價格居高，民眾購屋負擔增加，全國房貸負擔率及房價所得比均逐季緩升，六都中以台北市購屋負擔最重。

央行金檢處副處長潘雅慧說明，央行關心的是金融穩定，如逾放比高不高，不動產貸款風險控管好不好，如果有意外狀況，會不會影響銀行健全經營。

潘雅慧指出，113年3月底，購置住宅貸款與建築貸款的逾放比率分別降至0.06%及0.04%，顯示不動產貸款風險控管尚屬良好；此外，去年底逾期放款覆蓋率逾960%，是相當高的水準，此數值108年才500%多，顯示銀行一直在拉高備抵呆帳的提存，預先儲糧，因應未來可能風險。

潘雅慧說明，金融穩定在意的並非房價創高，而是借款人負擔能力如何，如果借款人能夠承受房價、債務負擔能力也夠，央行就比較不會擔心。

不過潘雅慧指出，不動產放款集中度還是有一定程度，央行仍將密切關注房市。

央行自109年12月起，5度調整選擇性信用管制措施，且與金管會合作加強不動產貸款專案金檢，督促銀行落實法規遵循，相關部會也相繼修法，防堵短期炒作與避稅漏洞等，有助房地產市場穩健發展。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

信義房屋統計，今年5月全台門市交易狀況寫下近4年同期最高；台灣房屋集團統計內部成交行情，5月六都和新竹縣市交易仍熱，高雄月增最多，達25%。

信義房屋發布新聞稿說明，5月房市交易量仍有雙位數的年增表現，成交總價以新台幣1000萬至2000萬元仍是交易量最多的區間，首購的買氣穩定，不過總價2500萬至5000萬元的交易量也增溫，反映5月換屋族也有出籠跡象。

台灣房屋觀察5月價量變化，六都和新竹縣市整體交易量月增13.1%，年增24.1%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，人工智慧（AI）商機帶旺，股市創高，主計總處上修今年經濟成長至3.94%，達近3年高點，市場呈現熱錢充沛現象，通膨的預期心態，擔心「晚買會更貴」，南部預售市場頻傳排隊現象，而新青安優惠貸款挹注，也讓成屋市場交易熱絡，首購族及為子女置產潮成為現在房市的中流砥柱。

中央大學台灣經濟發展研究中心發布「未來半年購買耐久性財貨時機」指標，5月調查結果為111.09點，較4月提高3.29點；5月「購買房地產時機」指標為106.27點，較4月提高3.5點，兩項指標皆維持於100點以上樂觀區間，民眾購屋意願持續維持高檔。

台灣房屋美術之心加盟店店東林家福指出，高雄受產業建設議題、新青安優惠貸款紅利催動，今年以來買氣月月升溫，以5月帶看量及成交量相較4月均大幅增加，主力購屋客群以自住客為主，部分為置產，多偏好大樓2至3房產品及透天住宅，總價帶以800萬至1500萬元居多，其中又以三民、左營、楠梓、鼓山等區買氣最旺。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說明，5月房市維持熱絡，主因股市上漲帶來資金動能，新青安也持續幫助年輕人降低房貸負擔，同時民眾對於房價上漲預期仍在，包括成屋市場與一手市場都出現交易熱絡的市況，接下來就要觀察6月央行理監事會議動向。

信義房屋統計，5月房市總價1000至2000萬元的交易占比約4成，不過變化較為明顯的是換屋族群占比增加，總價2500至5000萬元的占比明顯較4月增加，尤其是北市換屋買氣增加最為顯著，新北市成交最多是總價1000至1500萬元，不過新北也看到換屋出籠，總價2000至3000萬元的交易占比也成長。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

永慶不動產汐止行政中心加盟店店經理謝致遠表示，汐科商圈除了汐科火車站，也有大同路及新台五路二大主幹道以及國一、國三等交通路網連結大台北地區，近二年房市量縮價揚，帶動房價上揚主要力道，在於二大交通建設拍板。

原為汐止民生線的汐東線，與基隆捷運整合後，大同路重疊二個軌道系統為一個，減少道路交通與路寬不足問題並便利民眾轉乘，同時讓基隆捷運共用社后機廠。另外，汐止東湖段原僅通往東湖，與基隆捷運線整合後，可多一選擇通往南港，對汐止居民提供更便利的交通服務。

謝致遠指出，過去汐止有淹水問題，在員山子分洪道完成，加上周邊如東方科學園區等辦公大樓林立，遠雄「Utown」完工後除了吸外大型企業進駐外，商場也提供了餐飲、娛樂、購物等商業機能，帶動居住需求提高，汐止居民盼了20年的捷運建設定案，捷運汐東線在汐科商圈有SB14汐科站、SB15區公所站二個站點，在發包動工後，帶動周邊房價明顯上揚。

謝致遠表示，在房地合一稅推出前後到新冠肺炎期間，汐止房市供過於求，在交通建設拍板後，供需漸平衡，房價開始明顯上漲，近三年房價漲幅約在2成。

過去汐止房價僅東湖一半，不過近年隨汐止房價上漲，拉近兩者的價差，東湖中古屋房價約在每坪70萬～90萬元，新案房價每坪90萬～110萬元，汐科周邊新案指案，如文心建設大同路案、宏盛建設行政中心旁的推案，房價都已站上7字頭。

中古屋方面，汐科以國泰、潤泰二大建商所興建的社區指名度最高，房價約在每坪55萬～60萬元，其餘行情約在5字頭，小坪數產品單價會高些，二房加車位總價約在1,200萬～2,000萬元，三房加車位總價約1,800萬～3,000萬元。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

嘉義縣長翁章梁5月31日到議會施政報告，強調嘉義縣正邁向農工科技大縣，華泰名品城、台積電將進駐，帶來就業機會、經濟起飛，但有議員批平均家戶所得墊底、4年來房價漲幅高達113.16％，民眾消費不起，苦不堪言。

翁章梁表示，台積電先進封裝廠（CoWoS）將進駐嘉義科學園區，行政院也支持在馬稠後產業園區建構半導體產業園中園，台灣晶圓先進製程擁有高達80％市占率的崇越石英馬稠後新廠4月已啟用，讓嘉義縣在「南部高科技S廊帶」扮演重要角色。

翁章梁還說，無人機是縣府重點投入的國家核心戰略產業，亞洲無人機AI創新應用研發中心（亞創中心）已有46家產學研單位及經濟部專案辦公室進駐，民雄航太產業園區東側園區已動土，西側園區將由行政院編列預算推動。

翁章梁又說，華泰名品城將在高鐵特區投資48.3億元，分3期開發，第1期2028年營運，未來將成為全國民眾的消費基地；嘉義縣將在台積電先進封裝廠、華泰名品城Outlet雙引擎帶動下，逐步轉型，經濟躍進。

但縣議員何子凡質詢指出，2017年至2022年嘉義縣平均家戶所得都敬陪末座，以2022年為例，是89萬1498元，家戶支出比上年度減4.65％，且據勞動部統計資料，嘉義縣近2年勞保投保單位數約6000個，投保人數也都是11萬3000餘人，未明顯增加，帶動多少就業機會令人存疑。

何子凡還提及房價，2020年單坪均價11.7萬元，2023年24.9萬元，4年間漲幅高達113.16％，今年實價登錄更創下單坪32萬元以上成交紀錄，收入、就業人口沒有增加，但房價漲了1至2倍，這是老百姓實際生活的窘境。

翁章梁表示，全國房價約漲20％，房價漲因地不同，不是整體漲，是特定區域漲價，中央有相關政策、法令在處理，他推動嘉義縣邁向農工科技大縣就是要提高家戶所得、就業人口，但他不是魔術師，無法一夕出現奇蹟。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

抗通貨膨脹、台股上兩萬點帶動的財富效應，在在推升房價大漲，使得民眾進場買房時也遇到不少問題，其中最常見的，就是房價太高，銀行鑑價跟不上房價上漲速度，民眾房貸貸不到足額，這時候民眾該怎麼辦？

國銀房貸業務主管提醒，「不論是買新成屋、中古屋，不論是向建商代銷中心買，或者透過仲介，一定要看內政部的實價登錄。」房價頻創新高，銀行在授信鑑價時，基於風控當然也會怕，而實價登錄就是最具公信力的鑑價指標。

一般來說，實價登錄和成交時間，會有兩個月的落差。例如，民眾五月買房，但內政部最新的實價登錄價格可能只到三月。

若同一地段有好幾筆成交案，銀行會取「中間值」，亦即，最高價和最低價中間的平均值，倘若成交價在平均值附近，民眾都可放心，可貸到原先所預期拿到的八成成數。

假如民眾房屋成交速度太快，導致成交價格太高，是否還有其他補救的方式？國銀主管表示，銀行實際鑑價和成交價可能會出現大約百分之五到十的落差。

舉例來說，倘若成交價一千萬元，但銀行估計該建物只值九百萬元，那麼，民眾原先預期可拿到八百萬元的貸款，實際上只能拿到七百二十萬元，中間就會出現八十萬元的落差，亦即，民眾還得多拿出八十萬元的自備款。

對於這八十萬差額，國銀主管建議，只能先找親友調頭寸。至於民眾能否直接去借信貸？國銀主管則表示，依央行現行規定，這種作法恐將違規。因為央行基於房市信用管制，已要求民眾購屋貸款，不能靠信貸或理財周轉金等其他貸款方式來補差價，一旦銀行違規，被央行金檢時抓到，銀行將會要求民眾還款，民眾的資金調度將面臨更大壓力。

尤其，民眾借信貸利率通常會比房貸利率高出兩碼左右，而且信貸的還款期最長七年，不像房貸可一借三十、甚至四十年，仍會給民眾一定的還款壓力，最好能先找親友調頭寸來應急。

除了參考內政部的實價登錄結果之外，銀行主管也建議民眾，要想如數取得預想中的貸款金額，民眾可事先諮詢銀行，也可透過仲介介紹的往來銀行，進一步了解合理成交行情。

銀行主管坦言，仲介介紹的銀行，通常與仲介之間有合作關係，若由仲介為民眾交涉，貸款過關的機率還較高。

若民眾是銀行小白，直接上銀行申請房貸業務，不見得討喜，有時碰到熱心的行員，或是冷淡的行員，就會出現截然不同的結果。

看房子時，銀行主管也提醒民眾，要注意「門牌」對銀行鑑價帶來的影響。

舉例來說，同樣是在中華路，「但在中正區和萬華區」的就不同，除了台北市蛋黃區之外，在青埔高鐵站一帶，不同的路段，鑑價結果大有落差。

因此，民眾在買房時，都要具備上述認知，以免到時候和賣方成交了，卻遇到銀行貸款不能如數下來的窘境。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國內房市火熱，中央銀行公布最新一期金融穩定報告指出，二○二三年房市交易逐季擴增，支撐房價漲勢，民眾購屋負擔上升；另外，家庭部門在金融機構借款逾放比略升，考量銀行借款利率走升、實質經常性薪資因通膨下降，應關注負債程度較高家庭的還款能力變化。

央行金檢處副處長潘雅慧說，對於負債程度較高的家庭部門，需注意還款能力有沒有變化，特別是新青安房貸寬限期到期後，貸款族還款金額增加，且利率補貼退場，房貸利率上漲，是否衝擊借款人的還款能力，央行會持續watch（監控）。

央行指出，去年底家庭部門借款餘額廿一點二五兆元，較去年小幅增加，借款用途以購置不動產、占百分之六十二點四六為主；家庭部門在金融機構借款的逾放比率略升至百分之○點一三、但仍處低點。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國內房市交易熱度持續，公股銀行指出，包括家戶總數成長、台股上揚、景氣燈號轉好、新青安房貸幫助自住需求者進場，對房市都是利多；但公股銀提出四個不利因數，包括央行持續房市管制及意外升息、囤房稅調高、買方房貸負擔壓力增加、建商餘屋仍多等，多數公股銀預期2024年「量穩價穩」，部分則預期「量增價穩」。

公股銀表示，今年隨國內景氣逐步好轉、台股上揚，及內需熱絡下，就業情況良好，景氣對策信號燈已連四個月擺脫代表景氣低迷的藍燈，顯示經濟前景逐漸復甦，同時小家庭化帶動家戶總數成長，新青安房貸效益持續挹注，促使剛性住屋需求湧現，帶動市場買氣回升。

公股銀亦指出，台商回台及半導體業者擴廠帶動重劃區開發熱絡，增加長期置產需求，亦推升房市。隨市場逐步回溫，全國建物買賣移轉棟數自去年7月起持續呈年增趨勢。

但公股銀表示，包括央行持續選擇性信用管制，且3月意外升息；財政部調高囤房稅；房價大幅上漲，加上多次升息使買方房貸負擔壓力增加，建商過去推案餘屋仍多等，仍可能成為房市的不利因素。

公股銀指出，建築貸款餘額年增率由2021年1月的高點18.70％，逐步下降至今年2月的3.66％，建築貸款餘額為建商推案信心指標，代表政府實施「健全房地產市場方案」政策效益已顯現；今年1到2月全國住宅類建造執照核發戶數16,772戶，年減8.53％，有別於2017年至2022年核發戶數呈上揚的趨勢，2023年轉趨衰退，顯示建商態度較前幾年審慎。

由於建商營建成本居高不下，對房價形成支撐力道，公股銀更認為，央行與政府仍不會輕易放鬆房市管制措施，多家公股銀預期，今年無論房價或量，都會與2023年持平，呈現價穩量穩態勢。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在中小宅市場回復生機和榮景之際，建商深感另一個隱憂正在浮現：台灣是「地表上唯一獨創修法限制法人買房的國家」，種種壓抑豪宅市場的政策，已造成房市供需結構被扭曲，小宅單價也豪宅化，更遏抑企業購置高級住宅宿舍的剛性需求，不利企業吸引國際優秀人才來台，因此喊話政府應儘速檢討相關政策。

華固建設總經理洪嘉昇指出，近年除平均地權條例修正案限制私法人購置住宅、限制預售屋換約轉售等政策之外，加上豪宅限貸令已實施12年，後遺症浮現，社會住宅供不應求，加上預售屋供給減量，且豪宅被壓抑、買盤轉向豪宅線總價以下中小坪數產品，在營建成本攀升後，不但小宅單價愈買愈貴，房市供需結構也被扭曲，建議政府大力推動社會住宅，民間住宅市場則應回歸自由市場機制，不宜過多干預。

三圓建設董事長王雅麟指出，台灣限制私法人買房是「地表上唯一獨創修法限制法人買房的國家」，恐涉及違反公司法、違反商業自由，甚至違憲，遏抑企業購置高級住宅宿舍剛性需求，不利企業吸引國際優秀人才來台。

王雅麟指出，期許總統賴清德的執政吸引更多跨國企業來台，超越新加坡成為亞洲金融中心，所有重要外資企業入住台灣；不過，台灣在現行法令制度框架下，很難超越新加坡，因為不夠國際化，政府限制私法人購置宿舍，其實法人買房基本不是為了炒作，因為稅賦成本必須繳交房地合一稅2.0、繳完房地合一稅後的盈餘分配，還要再繳一次28％所得稅，所以實質稅率高達60.4％，因此基本上都自用需求。

王雅麟指出，私法人購入高價住宅不應成限制融資對象，單戶2億元以上住宅非一般住宅需求，不會排擠一般民眾購屋需求，限制法人購屋違反公司營運、資金運用需求，建議回歸公司法。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

面對高房價時代的居住正義，內政部長劉世芳29日強調社會住宅需加速處理，也會研議延長租期，最快明年擴大實施社宅「輪候制」；她並表示，已與北北基桃四大縣市政府完成初步社宅土地盤點工作，下階段著重北台灣都會區興建社宅。國土署長吳欣修說，未來每年拚建2.5萬至3萬戶社宅，達成2032年累計25萬戶直接興建社宅。

劉世芳29日首次赴立院內政委員會報告業務概況並備詢。劉世芳指出，內政部將延續既有社宅政策，並以翻倍數量在未來八年全力推動；考量目前南台灣社宅量能已相對拉高，而現階段北台灣都會區青年的居住需求較高，她表示，未來二年重點在北台灣都會區，持續與北北基桃市府合作找社宅土地，並研議租期延長，實現居住正義。

立法委員們聚焦居住正義，強調當前房貸負擔率、房價所得比、住宅價格及租金指數等四大指標全數在歷史巔峰。劉世芳強調，社會住宅需加速處理，而興建社宅關鍵在於土地取得，會採地方生活圈藍圖，與地方合作並均衡布建，完成總統賴清德「百萬租屋家戶」政策。

內政部籌劃至2032年興辦累計25萬戶直接興建社宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼；國土署說明，目標未來每年要興建2.5萬戶至3萬戶社宅，拚任期內就能讓社宅完工。

此外，國土署最快明年擴大實施社宅招租輪後制，官員表示，考量明年預期有可觀數量、約4萬戶以上社宅完工，將依照不同區域需求量，擇定部分合適的社宅採用輪後機制。據了解，國土署目前則正在研議「輪候年期」，以免訂定過長或過短的期間。

國土署說明，目前社宅招租機制均採抽籤制、評點制或混合決定，不過，林口世大運社宅已採用「輪候制」，民眾申請經抽籤及審查後依序造冊，建立「輪候名冊」，凡遇空位則依序遞補。

內政部表示，當社宅供給需求趨於平衡穩定、民眾等候時間可預期時，採取輪候制排定入住順位可發揮較好的效果。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據內政部統計，全國每戶人口數量仍持續減少當中，今年4月底平均每戶僅剩下2.52人，寫下歷史新低數字，主要都會區中又以台北市平均一戶2.35人最少，最多的則是台中市的平均一戶2.67人，不過若比較過去4年多以來的變化，變化最多的也是台中市，平均每戶減少0.14人居六都之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，平均每戶人口減少成為趨勢，統計發現包括三代的比例減少、核心家庭的比例減少，單親的比例略增，變化最顯著的就是單人戶的數量大幅增加，影響主因當然是單身的人變多，除了不婚不生者以外，另外一種則可能與人口老化，喪偶導致變成單身增加有關，不過從人口結構的變化來看，小宅的需求仍會持續存在。

內政部戶量統計顯示，1991年平均每戶人口3.94人，2009年跌破每戶平均3人，每年維持穩定減少表現，今年寫下新低的平均每戶2.52人，主要都會區以北市的平均戶量最少，平均僅約2.35人，北市也是小宅最早開始興盛的區域，其次則是高雄市的2.37人，人口結構較年輕的台中市平均一戶2.67人，桃園市則是平均一戶2.55人。

若比較近年戶量變化，變化減少最多的是台中市由2020年的2.81人減少至2.67人，可能與住宅型態逐漸由大家庭透天轉為集合式住宅有關，另一方面新房子蓋好後，除了搬遷出去住也會分戶設籍，才能享有一些自用住宅的優惠，也會導致平均戶量減少，桃園市則是由2.68人減少至2.55人。

曾敬德表示，小宅興起背景一方面當然是因為房價高漲，開發商因單價上揚壓縮空間坪數，控制總價來吸引消費者，另一方面也是因為每戶的人口數量減少，降低大家對於空間的需求，若從未來趨勢來看，2房產品仍是現在賣最快的產品，小宅化的趨勢仍在發展當中。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】