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買房是許多人的人生夢想，但每個人買房的目的不盡相同，有人為了自住，有人為了投資。這兩種目的會影響你在選屋、議價以及持有策略上做出不同的選擇。

買房投資的主要重點，在於追求租金收益、房價增值，也就是如何最大化投資報酬率。如果能以較低的成本買到房子，由於計算報酬率及房價漲幅的基準較低，不僅可提升租金投報率，也可以增加未來的房價漲幅，先天就居於不敗之地。

因此，我們常看到有些號稱戰地風、廢墟風的老屋，雖然外觀破爛卻還是有許多投資客去詢問。這些一般人避之唯恐不及的破房子，常常是投資客的最愛，目的就在於壓低買價、提高報酬。除了尋找低價物件外，對買房投資來說，買進的時機點也是重要的考量因素，投資客通常會尋找房價相對低點，或未來發展潛力大的區域，並希望最好能在房市低點進場，等待房市回溫時獲利出場。

但買房自住的考量就不同了，自住客是根據家庭成員數量、生活型態、工作地點等個人需求，選擇適合的房屋。買房的優先重點在於確保生活機能和居住品質能滿足居住需求，買進時機點並不是最主要的考量。

有看過房的人都知道，買房也是要靠緣分的，不是隨時隨地每個社區都有物件在出售。如果堅持要等到房價最低點才買，可能久久買不到你屬意社區的房子。畢竟，有些好社區拿出來賣的戶數不多，現在的待售物件，你如果等到最低點，可能早就秒殺了。

所以如果你買房需求是基於自住，已經看中一個社區，不但上班通勤方便，距離長輩住家也近，可以幫忙接小孩，社區管理又好。這種情況下，只要家庭財務能夠負擔，無須擇時，買下去就對了。

善用雪球購屋法，讓首購族不再害怕房價漲跌

但是如果自住買房不考慮時間點，萬一碰到政府打炒房，未來房價下跌，賠了錢該怎麼辦？其實我們只要學習巴菲特的智慧，就可以讓買房賠錢機率降到最低，無須擔心政策影響。

股神巴菲特曾經說過一句名言：「人生就像滾雪球，你只要找到濕的雪，和很長的坡道，雪球就會越滾越大。」這句話不僅可以用在人生及股市投資，買房時也可以應用相同的觀念，我們只要掌握「雪球購屋法」的幾項原則就好。

選對雪球

雪球就是房子。什麼是好的雪球呢？選房子除了生活機能、交通條件，必須考慮未來轉售時的接手性。買房時優先選擇屋齡20~30年以內、不含裝潢的產品，這樣未來即使持有10年，屋齡也還在40年以下，未來仍然會有一定接手性。不建議買含裝潢的物件，則是因為裝潢折舊快，且將墊高房價。當取得成本變高，就是相對增加賠錢風險。

雪地要夠濕

雪地就是區域。怎樣的雪地才夠濕、具有增值潛力呢？買房區域要選有工作機會，人口持續流入的城市，這樣買才有人口紅利。人口紅利意味著城市消費力的提升，這不僅僅展現在房地產市場，也將帶動周邊商圈及公共建設發展。

人口紅利是驅動房市需求的強大因素，由於需求大於供給，長期房價自然上漲。短期房市下跌，價格也有支撐。

坡道要夠長

坡道就是持有時間。怎樣的坡道才夠長呢？起碼要持有10年才賣。房市景氣循環的特色是，中短期有漲有跌，但長期仍然持續上漲。過去5波臺灣房市的景氣循環，最短7年，最長12年。因此我們抓個平均值10年，只要持有時間超過10年，無論何時進場，應足以跨越景氣循環，避開中短期價跌的波動風險，坐享房地產長期增值效益。

應用「雪球購屋法」無須擇時，無須頻繁進出，只要挑對房子和區域，時間自然會給出最好的答案。我本人就是最好的實際案例，當初在房市最低迷、無人敢買房的SARS時期進場買房，但挑對了好的雪球，持有20年後房屋便增值了千萬以上。

買房是否虧損，重要的是購買時點及賣出時點這兩個時點的房價，只要後者高於前者，中間的價格波動，都只是雜訊，無須擔憂。自住買房，只要記住以上的「雪球購屋法」，不論政府政策方向如何轉變，都能把虧損風險降到最低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

建商傳統推案旺季不旺，今年928檔期陷冰河期！住展雜誌最新市調，北台灣9月新建案市況持續低迷，預售屋推案量、新成屋待售數量持續攀升，成交、來客、議價率持平，房市依舊處於冰河期。

根據住展雜誌資料，北台灣9月預售推案量約400多億，指標案包括新北市新莊區春城建設約80億，另有新北市土城區松陽建設40億元案量、鶯歌與桃園中壢各有20多億元推案，新成屋方面，全台新增200多戶，以台北萬華區瓏山林新案60戶為多。

新青安貸利多難帶動買氣  待售餘屋持續增加

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，9月初雖有金管會釋出的新青安利多及央行換屋族切結期延長，加上傳統928檔期話題帶動市場期待，但實際成效不如預期。

市調結果顯示，指標建案週平均來客僅11.7組、成交僅0.7組，仍落在最低區間，多數案場冷清無聲。僅品牌大案或平價產品能吸引20組以上賞屋人潮，否則成交量難有突破，連假期間更是「門可羅雀」，買氣不振下，待售建案數達1400多案，重回疫情時期高點。

陳炳辰說，雖然928檔期進場案量龐大，但市場去化速度緩慢，新案推出形同「賣不完又補貨」。其中新竹地區增量最明顯，主因房價偏高、買氣疲軟及案量龐大，使待售壓力進一步加劇。

房價撐高不跌 第四季房市買氣仍難回溫

陳炳辰指出，目前房價仍未出現明顯鬆動，開價與成交價差距維持一成內。新北中和、新店推案再創區域新高，台北北士科新案價碼亦被看好續攀。陳炳辰指出，若未出現降息或政策紅利助攻，短期內難以見到房價下修空間。

展望後市，他預估，今年第四季市場展望仍偏保守。台北松山與南港、新北林口、桃園龜山、新竹竹北等區的指標案推案進度糾結，恐影響北台全年推案量是否跌破兆元。若買氣與政策未見突破，年底「拉尾盤」機率相當渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「買房時以為是25坪的家，住進去才發現只有16坪能用！」一位剛購入新北小宅的年輕工程師無奈地說。這不是個案，而是全台小宅族的共同心聲。當建商主打「精品小宅」的同時，高達35%的公設比正悄悄吞噬著台灣人的居住品質，讓「蝸居時代」從網路梗圖變成殘酷現實。

你的房子在縮水

以市場上最熱銷的25坪小宅為例，若公設比達35%，意味著僅剩16.25坪的實際使用空間。這個數字還要再扣除陽台、雨遮，真正能擺放家具的「淨面積」可能不到15坪。等於花千萬買房，卻有近四成的錢花在「用不到」的公共空間上。

「現在的新建案，主臥室放得下雙人床就放不下衣櫃，客廳擺了沙發就沒走道」，室內設計師林小姐透露：「我經手的案例中，有八成小宅客戶都需要定製迷你家具，因為標準尺寸根本放不進去。」

管理費剝皮

更讓小宅族心痛的是，每個月還要為用不到的公共設施買單。以每坪80元管理費計算，25坪小宅每月要繳2000元管理費，其中高達700元是支付給幾乎不使用的健身房、游泳池與氣派大廳。

「我每天上班12小時，哪來的時間用健身房？」一位科技業購屋族苦笑：「但每個月還是要為這些華而不實的設施付錢，感覺就像被強制消費。」

建商獲利密碼

業內人士透露，高公設比其實是建商的「獲利密碼」。透過虛胖的公共空間，建商既能維持每坪單價不會過高，又能實質提高總銷金額。「同樣一塊土地，規劃高公設比的小宅產品，總利潤比低公設比的正常住宅高出兩成以上」，一位代銷業主管坦言。

居住正義變形

「小宅當道原本是為了實現居住正義，讓年輕人買得起房，現在卻變相成為建商獲利工具」，房產專家張教授批評：「當一個社會認為『16坪的千萬住宅』是正常現象時，我們離居住正義已經越來越遠。」

M觀點：

小宅熱潮不該成為居住品質下降的藉口。建議購屋族打破「坪數迷思」，與其追逐虛胖的公設，不如選擇「實坪實在」的中古屋，或優先考慮公設比低於30%的建案。政府也應正視此問題，推動「實坪計價」與「公設標準化」，避免建商透過浮濫公設墊高房價。記住，買房是為了提升生活品質，而不是讓自己住進一個連轉身都困難的「精品牢籠」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市府近日宣布，預計在A20、A21及中壢等三大區域，試辦「可負擔住宅」方案，目標打造每坪「2字頭」價位的平價住宅，相較近年區段每坪約40萬元的成交價，幾乎是低於市價的5折左右，提供年輕族群購屋新選擇。

不過專家提醒，方案雖立意良善，但若缺乏完善的回收機制與社區管理配套，恐怕會淪為「好想法、難落地」的政策示範。

建商憂配套未明 「回收價」成最大變數

好宅攻略老編管清智指出，市府規劃以「申請容積獎勵換取可負擔住宅」的模式推動，讓開發商在重劃區興建新案時，必須配合興建一定比例的可負擔住宅。然而，目前實務面細節仍付之闕如，包括建商後續的營運管理、社區整合與權益分配，都存在不確定性。

他直言：「目前最關鍵的問題是『回收價格』怎麼定。」若政府只訂出銷售價、卻未明確規範未來回收機制，可能導致市場認同度低。「假設今天以每坪20萬元售出，十年後政府只願以22萬元、25萬元回收，那在通膨與資金成本下，買方根本不會想投入這樣的商品。」管清智指出，台灣民眾普遍將購屋視為資產配置與理財手段，若報酬率過低，購買誘因將大幅下降。

反之，若政府以接近市價的價格回購，又可能引發人頭搶購屋、轉售套利的亂象。「這中間的平衡點非常難拿捏。」他認為，制度設計必須兼顧公平性與投報合理性，否則即使價格誘人，市場接受度仍會偏低。

社區共管恐成爭議 建議獨立規劃社區

除價格機制外，管清智也提醒，若未來採混合開發，例如同一棟大樓中，部分樓層為可負擔住宅，其餘為一般商品住宅，社區管理恐成另一隱憂。「不同購屋族群在權益、管理費負擔上本就有落差，若未明確區隔，容易引發糾紛。」

他建議，若政府要採「售後回收」或「回購轉售」制度，可負擔住宅應盡量採獨立社區規劃，避免與一般商品住宅混居。「獨立社區在管理上較單純，也能維持市場秩序與社區和諧。」

政策成敗在於制度細節

整體而言，專家普遍認為，桃園市府推動可負擔住宅的方向正確，但政策能否成功，端看「回收價」與「社區管理」兩大關鍵。前者牽動民眾是否願意購買，後者則影響建商配合度與社區長期穩定。

管清智強調：「制度要讓民眾願意進場，也要讓建商敢參與。」他建議政府應同步設計明確的金融、稅務與管理配套，例如頭期款、貸款成數與室內裝修補助等，降低年輕購屋族的現金負擔，才有機會讓「2字頭可負擔住宅」不只是政策口號，而是真正被市場接受的居住方案。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025(今)年至今全台房市交易量低迷，市場觀望氣氛濃厚，永慶房產集團認為，若依目前交易推估，今年買賣移轉棟數交易量至26.3~27.1萬棟之間，恐跌破27萬棟大關，與2024年相比，量縮23~25%左右，創自1991年有紀錄以來最大單年減幅紀錄。

據永慶房屋2025年第四季網路會員調查，全台看跌第三季房市比例，由上季的37%增加13個百分點至50%，為2020年以來的次高水平，看跌比重擴大；看漲房價的比例由上季的29%減少至20%，而持平比例也有小幅下降，從上季的34%下降至本季的30%。

葉凌棋表示，根據六都地政局公布數據，今年前9月六都建物買賣移轉棟數年減27.9%，顯示2025年至今全台房市交易量低迷，想要打破目前的房市交易僵局，價格將是重要關鍵。

葉凌棋指出，8月美國對等關稅上路，9月新青安鬆綁與換屋族延長舊屋出售期限等房市政策的調整下，9月七都成交議價率仍在10.0%至13.2%的高檔水準。與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率仍呈現擴大的趨勢，在當前交易量偏低、房價跌幅有擴大跡象的情況下，有明顯的降價幅度較能爭取快速成交的機會，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。

葉凌棋說明，川普對等關稅政策正式落地實施，對於國內各產業的影響正陸續發酵中，將連帶影響內需與房市交易，雖然政府鬆綁新青安貸款限制，讓銀行不再受不動產放款比率上限約束，市場原本期待能釋出更多購屋資金，帶動買氣回升。不過，從近期交易量來看，回升幅度有限，顯示政策利多尚未完全轉化為實質需求。

房價基期仍高，葉凌棋指出，買方普遍預期後續仍有修正空間，加上利率環境趨緊、總價門檻居高不下，讓剛性需求雖然存在，但進場態度偏向謹慎。因此，再度調降2025年房市交易量預測。預估2025年交易量至26.3-27.1萬棟之間，恐跌破27萬棟大關。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行信用管制未鬆綁，商總榮譽理事長、鄉林董事長賴正鎰3日分析，由於建商土地庫存多及銀行僅提供四成融資貸款，預估明年全台推案量將從今年的2.4兆降至1.8兆左右，減幅逾3成。建商將專注於去化庫存而非購買新土地。蛋白區可能面臨10％至15％的修正，不過小部分地區有補漲空間。

鄉林建設3日在北投「鄉林靜岡」接待中心舉辦開案記者會，以「發現大屯山下的北投之美」為主題，來展現北投獨特的文化能量。賴正鎰說，鄉林到台北10幾年來都在北投、士林、中山三大行政區經營，北士科與關渡科技園區帶來就業紅利加上豐沛的醫療資源軸線與綠意環境，已形成「北環科技大生活圈」，他相信輝達台灣總部進駐後，未來十年將會是科技人才匯聚及推案重鎮。

「北士科，鄉林一直都在」，賴正鎰細數鄉林在北士科生活圈深耕長達20年來，已經先後推出8大建案，從士林區劍潭站附近的「鄉林層峰」、士林區基河路「鄉林陽明」、中山區南京東路「鄉林京華」、士林區社子「鄉林左岸」、北投區行義路「鄉林大境」、新北投「鄉林玉川」、士林區中山路「鄉林士林官邸」、中山區吉林路「鄉林中山賦」，如今再由第九個新案--北投區復興崗「鄉林靜岡」來承接區域新價值。

對整體市場展望，賴正鎰預估，央行可望在年底前稍微鬆綁信用管制等打房政策，將房貸、土融等貸款成數微幅調升5％、10％，但房市要完全恢復至以往水準，預計需要2至3年的時間。不過，由於利率仍處低檔及建築成本高漲，預期台北市等蛋黃區價格將持穩，但蛋白區可能面臨10％至15％的修正。

不過，房價基期較低的區域仍有微幅上漲空間，賴正鎰舉例，台北市如北投、萬華等過去漲幅較小，房價尚未達百萬，這些區域有機會微幅上調價格。他強調，明年房市將是個案表現的格局。品牌好、受客戶信賴的公司，其建案仍能維持現有價格，甚至在好地段有2％至4％的微小漲幅機會，但銷售期可能拉長。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據統計，2025年第1季全國平均房貸期數達319期，較前一季增加2期，等於平均貸款又多了兩個月，房貸期數再刷新紀錄，2023同期全國平均房貸期數還在300期以下，最新統計六都平均房貸期數皆超過26年，顯示30年房貸已逐漸取代20年房貸，成為市場第一主流。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若以20年與30年房貸的比例各半，推估平均房貸期數為300期，現在平均319期反映申請30年期房貸比例已超過20年期，觀察新青安帶來的改變更為明顯，2023第三季新青安上路前一年平均房貸年期約293期，新青安後已經連續7季都超過300期，第一季甚至寫下新高的319期，一方面首購較多，另外一方面房價上漲後，民眾也透過拉長還款年限先降低每月負擔有關。

進一步分析區域數據，2025年全國第1季平均房貸期數為319期，2023年同期則是291期，2024第1季平均305期，拉長房貸年期的趨勢顯著。六都平均皆逾26年，台北市第一季平均312期，新北327期，桃園市325期，台中市321期，台南市324期，高雄市328期。

曾敬德建議，長年期房貸雖然降低眼前的每月房貸負擔，但民眾應該要留意寬限期過後開始償還本金時，每月負擔會突然大幅增加，另外，以前房貸利率高長輩會希望快點把房貸還完，現在房貸利率低民眾多希望可以多留些錢運用或投資，倘若35歲以後才用30年期房貸，真的有可能一路繳到退休，建議要做好自身財務規劃，檢視每月支出與退休後的生活資金來源等。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

古亭商圈以羅斯福路一、二段，和平東路一、二段，和平西路一段為主幹道，以古亭捷運站為中心點，由於擁有全台升學率名列前茅的中正國中、金華國中學區，加上發展成熟的商圈，吸引不少家長設籍購屋，設籍套房小宅房價達到每坪150萬～170萬元，有些新屋甚至逼近每坪200萬元，學區小宅單價不下於大安區精華地段。

永慶房屋古亭直營店店長賴上偉表示，會在古亭站購屋的民眾，多以學區考量為第一優先，由於中正、金華升學率在各國中名列前茅，因此吸引不少家長購屋設籍，甚至不乏新北、或外縣市家長為小孩就學而在此購屋，也因家長素質整齊，房價居高不下，以一至二房、挑高的小坪數產品，總價在3,000萬元以內最為熱門，標準三房產品流通少，只要一釋出就賣掉。

古亭站周邊最熱門為小基地的學區小宅，和平東路以北大部分為中正國中學區，區內最熱門為設籍學區的小宅，主要賣點為1,500萬～2,000萬元買中正國中學區宅。

和平東路以南則為大安區金華國中學區，房價水準反而比中正區的中正國中學區親民一些，約低1至2成，學區宅每坪約125萬～140萬元；而和平西路以南則多屬螢橋國中學區，為古亭站周邊房價最親民的區段，新成屋約每坪120萬～135萬元。

國小學區則以中正紀念堂旁的台北市立大學附設實驗小學較熱門，學區宅房價多每坪170萬元起跳。

賴上偉表示，雖然古亭站商圈沒有商場、電影院等商業設施，不過鄰近中正紀念堂、植物園、河濱公園等大型公園綠地，古亭站步行可及範圍內，大大小小公園密度高，加上國家圖書館、國家音樂廳、各類博物等文教設施，不少巷內古蹟維護更新，一些日式老宅化身為文青店家，形成完善的居住環境。此外，中正紀念堂站未來可轉乘捷運萬樹林線，透過捷運路聯結台北市區如站前、西門以及信義等商圈相當方便。

隨著捷運萬大線未來完工通車，古亭站周邊過去十餘年極少更新改建案，不過未來五年就有五、六個基地面積在500坪以上都更、危老重建案，古亭市場也將改建為住商混合大樓，隨著街廓環境更新，將為古亭商圈帶來新風貌。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

七年級世代正逐漸成為購屋市場的主力族群，但在房價高漲、利率緊縮的雙重夾擊下，「買房」與「不買」的選擇，對他們而言，早已不是單純的財務決策，而是一場關於生活方式與人生規劃的拉鋸戰。網路上有七年級網友直言：「現在想買房，頭期款壓力超大；不買又怕房價再漲，晚一步就被擠出市場。」這種焦慮感，正折射出台灣年輕世代對居住安全與財務穩定的迫切需求。

專家指出，早買確實能鎖定房價，避免未來因物價與利率上升而增加的負擔，但也伴隨高額貸款與生活壓力。

若以台北市市中心的小兩房為例，七成貸款比例下，月付金可能超過年輕上班族收入的三分之一，對剛起步的家庭是一大考驗。此外，高房價使得頭期款累積成為許多七年級生最大的瓶頸，想要「早買抗漲」的人，往往需要兩、三份收入甚至多年的存款規劃。

另一種選擇是「躺平等待繼承」。

部分年輕人認為，與其背負沉重貸款，不如暫時租屋或選擇社會住宅，以減少生活壓力。然而，這種策略也存在風險：一旦父母資產配置或遺產分配有所變動，原本預期的「安全房產」可能無法完全落實。而且，租屋市場的波動也可能影響生活品質，尤其在大城市中，長期租屋成本累積不亞於購屋支出。

除了傳統自住購屋與等待繼承，近年出現的替代方案也逐漸受到關注。

以「以租代買」的模式結合社會住宅或長租公寓，提供相對穩定的居住條件，並保留流動性與資金彈性。專家建議，七年級世代在考量購屋策略時，不應只看房價漲跌，也要兼顧生活質量與財務安全。

M觀點：

七年級生購屋的兩難，實際上折射出整個世代的結構性挑戰：高房價與薪資停滯形成「房價收入比」的長期壓力。與其追求單一策略，消費者更應以多元思維規劃居住方案，包括早買抗漲、長期租屋、社宅或以租代買等方式。政策面也需考量年輕世代購屋困境，提供財務補助、低利貸款或增建社宅，才能真正讓下一代在居住與生活品質間找到平衡。對七年級生而言，購屋不只是投資，而是人生安全感與生活選擇的權衡，唯有理性評估自身財務能力與生活需求，才能在房市迷霧中做出最適合自己的決策。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團3日發布第四季房市前瞻報告，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，第三季房價跌幅擴大，中台南灣季跌幅均在3％以上，七都成交議價率仍均在10％以上的相對高檔，今年交易量預測再下修，恐跌破27萬大關，年減23％～25％創下史上最大跌幅，市場進入價格修正階段。

無論房價信心與房價走勢都呈向下趨勢，永慶調查顯示，由於美國關稅落地加上房市政策續行，消費者看跌房價比例擴大至50％，看漲房價比例由上季的29％減少至20％。第三季房價也持續下修，反映市場降溫，政大永慶即時房價指數顯示，七都僅新北跌幅在2％以內，跌勢較輕，台北、桃園、新竹季減2％～3％，台中、台南、高雄則在3％以上。

葉凌棋表示，市場觀望氣氛濃厚，若買賣集方價格認知無法拉近，往往導致成交期間拉長甚至破局，目前七都議價率維持10％～13.2％高檔水準，有明顯降價幅度的案件較能爭取快速成交的機會，因此，如何打破目前房市交易僵局，「價格促成交」將是重要關鍵。

今年股市熱、房市冷，房市低迷主要原因在於「能否貸得到款」。川普對等關稅正式落地實施，對國內各產業的影響正在發酵中，將連帶影響房市交易，雖然金政府鬆綁新青安貸款限制，市場原本預期期待能釋更多購屋資金，不過從近期交易量來看，回升幅度有限，政策利多尚未完全轉化為實質需求，房價基期仍高，買方普遍預期後續仍有修正空間，即使剛性需求對進場態度偏向謹慎。

葉凌棋表示，去年第三季交易量已開始下滑，但今年同期還仍維持年減，推估全年交易量不容樂觀，可能在26.3萬～27.1萬之間。上波房市修正期2013年至2016年三年的時間，房市交易量從37.2萬棟減至24.5萬棟，去年到今年一年的時間可能減少超過8萬棟，萎縮的幅度和往年的修正循環來說，相當巨大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】