草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

受惠竹科營收成長、不斷開出職缺，就業需求帶動住宅需求，加上時值928檔期與雙十連假，新竹房市連續2週都不斷有新案公開，根據《住宅週報》市場報告統計，無論是新竹或竹北，整體來人及成交皆明顯增加，尤以金雅重劃區競爭最激烈。

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近期在新竹市公開的有展藝建設「樂活莊園」與鴻柏建設「拾光」、天禾建設「天玥」，其中「樂活莊園」位新竹市大庄商圈，以488萬起買新竹市門牌2~3房為訴求，吸引不少年輕首購族群。「拾光」、「天玥」皆為2~3房產品，其中「拾光」為新竹市金雅重劃區大樓第一案，規劃28、38坪，目前預約達6成，每坪售價約26萬。

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此外，在金雅重劃區購地插旗的建商還包括新家華、碩太、嘉定、旭唐(大豪)、鑫輝、天禾建設等在地業者。日前寶佳集團也跨足金雅重劃區，購入3筆土地，預計在Q4與明年Q1出現推案熱潮，《住宅週報》社長陸敬民分析，由於該區土地成交行情每坪已達35萬，預估新推大樓案每坪售價約22萬起，電梯透天案每棟約2300萬起。

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竹北中小坪數夯 低總價當道

竹北方面則主推中小坪數，由興富發建設投資興建的「興富發水公園」預售大樓案已正式公開，規劃22~38坪，每坪售價約33萬，業者現正推出團購優惠價方案，限定前50組客戶，頗為吸睛，鄰近的京茂建設「River 1」預售大樓案也以33.2坪2+1房、41坪3房搶客。

▲新竹金雅重劃區吸引建商購地插旗。(圖/住宅週報提供)

至於竹北高鐵特區元啟建設「知青沁」接待中心興建中，將採工業風文創咖啡館形式對外開放，規劃為30~50坪2~4房，每坪售價約30萬，預計10月中下旬進場。 禾寅建設「文鼎美漾」大樓案同樣主打31~43坪2+1與3房，預計年底全新完工後進場銷售。

房市歷經3年的修正後，房價大幅下跌的狀況已不復見，但目前市場仍維持緩跌的格局，根據永慶房仲網統計「網路住宅委售物件」發現，全台降價物件數近2成，其中六都的降價物件量皆在15％以上，雙北及台南市降價物件甚至超過20％，市場向下比價的壓力仍在。

永慶房仲網目前待售物件超過8.3萬件，降價物件占全台待售物件19.4％，以六都來看，今年9月降價物件占比最高前三名分別為新北市25.5％、台北市24.7％及台南市20％；以各行政區觀察，北市以萬華區及北投區降價物件占比38.5％及35.4％最高，新北市則是土城區40％、新莊區30.6％。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，萬華區物件，相較北市其他區域而言，屋齡較高、老舊社區較多、新案少，公寓實價登錄平均單價落在42∼46萬元、大樓約44∼52萬元，雖然比起周邊中正、大同區較為便宜，但近期缺少重大建設題材，價格又沒有優勢，加上區域物件屋齡較高，在房價同步向下修正的狀況下，民眾會往鄰近的蛋黃區，像是松山、中正、中山區移動。

至於北投區，過去在溫泉、綠地等優勢加持，以及近年奇岩重劃區建商爭相開發，墊高區域房價，但在價格修正後，重劃區賣壓重，率先降價出清餘屋，也影響區域內中古屋房價，可選擇的物件多，代表買方比價空間拉大，讓北投成為降價物件占比第二高的區域。

新北市方面，謝志傑指出，土城與新莊兩區，過去1∼2年新案量體大，也影響區域中古屋成交行情，加上買方持續向下比價的情況下，屬於蛋白與蛋殼區域的房價就備受挑戰，待售物件降價比例增加是預期中的事。

土城區位於新北市蛋白邊緣，自2015年開始陸續有新案開出區域破盤價格，也是當時打響新案降價的起點，如果價格不比周邊板橋區及中和區低，民眾多半不會考慮。

新莊雖有捷運加持，但遇上房市走跌，交通建設似乎也失靈，加上板橋在「江翠one」推出4字頭破盤價搶市後，新莊也連帶受影響，降價效應持續發酵，中古屋也無法置身事外，讓新莊區降價物件占比高居不下。

新北市新莊副都心重劃區面積達百公頃，其中40%為商業區，換算共有26萬坪商用面積，但商仲表示，由於缺乏統一規劃，沒空橋連結，商業活動可能無法集中發展。

新莊副都心是新北市政府投資公共設施及都市計畫的明日之星，重劃區面積共100.28公頃，交通相當便利，重劃區中40%為商業區，達39.9公頃，以商一容積率425%、商二容積440%，且商用部分需占總建築樓地板50%以上計算，預計有26萬餘坪商用面積（不含公設）庫存量。

商仲德天國際地產股份有限公司總經理田揚名表示，如此大的商用面積，即使在重劃區發展初期僅開發5%，都有1.3萬坪商用主建物面積需去化。

田揚名說，值得注意的是，如此大商用面積，卻缺乏統一規劃，沒空橋連結，可能使商業活動無法集中發展。另外，早期進駐建商，規劃商住混合，甚至住宅為抬高房價，可能會驅趕商業設施進駐，這是政府應提高警覺的地方。

他說，除行政院新莊聯合辦公大樓，如果政府能計畫性引導公股銀行或公營事業進駐，如台灣銀行股份有限公司、郵政、壽險或中華電信股份有限公司等需大坪數商用面積的單位，可減少重劃區初期商用不動產的閒置損失，讓建商更有意願保留商用層，也會更有意願投入資金開發副都心。

田揚名表示，政府持續公共建設，除中港大排親水公園，最近由新北市政府與文化部合作籌建國家電影中心工程完成決標，預計今年底動工，西元2020年完工，以未來感與科技感打造影廳外牆前衛金屬曲面造型，立面遮陽隔柵呼應電影膠卷影格，以室內挑空創造空間感，整體建築具有強烈雕塑意象，未來勢必成為上新莊當地著名地標。

田揚名說，雖受景氣影響，副都心發展稍微放緩，人口仍持續進住，預期再過兩年，待環狀線及機場捷運運量更穩定成長，副都心產業輪廓會更鮮明完整。

內政部推動包租代管，鼓勵房東釋出空餘屋轉為社會住宅，實施第一年將補助6都辦理1萬戶，預計開辦時間台北市為本月底，新北市、台中市為11月下旬，桃園市、台南市、高雄市為12月下旬。內政部提出包含保證收租、稅賦減免、修繕與保險費用補助、免營業稅等誘因，對有居住需求的弱勢民眾提供租金補助，提高房客、房東、租屋業者參與意願。

▲內政部包租代管計劃實施第一個年度，台北市、新北市分別預計辦理包租1,100戶、代管1,100戶。

內政部表示，包租是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅，再轉租給符合資格的民眾並管理，代管是由業者媒合承租雙方並代為管理。今年度將先補助6都試辦，未來採取滾動式檢討、適時調整計劃內容，藉由提供房東保證收租、賦稅減免、修繕與居家安全保險費用補助，及業者免營業稅等誘因，鼓勵房東及業者響應，使租屋族有更安穩的居住環境。

今年初公布施行的住宅法修正案中，新增以包租代管方式推動社會住宅，修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅的優惠規定，例如每屋每月租金收入1萬元以下可免繳綜所稅，租金收入超過1萬元部分，房屋必要損耗所支出費用可再減除60%；中央亦鼓勵6都提供比照自用住宅的房屋稅及地價稅優惠稅率，另提供每年1萬元修繕補助及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助。

營建署說明，目前台北市已完成上網公告徵求業者，正辦理廠商評選作業中。台北市、新北市分別預計辦理包租1,100戶、代管1,100戶；桃園市、高雄市分別辦理包租600戶、代管200戶；台中市預計包租、代管各800戶；台南市預計包租、代管各600戶。有意參與投標的業者，可儘速向各直轄市主管機關申請認定為租屋服務事業，以符合資格。

內政部指出，將以論件計酬方式，提供獲選業者服務費用補助，也就是按照實際推動情形給予補助，把經費花在刀口上。業者服務內容包括：租賃房屋的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等，透過業者專業管理，讓承租雙方權益得到更好保障。包租代管民間空屋的方式未來將擴大到其他縣市，除能增加社會住宅供給，也協助房東管理房屋、房客順利租屋，並與研擬中的「住宅租賃市場發展條例」草案銜接，提升住宅租賃服務品質及專業水準。

台北市及新北市已選定5處土地作為社會住宅興建用地，萬華區青年公共住宅即為其中1處，該案近日完成上梁，預計明年8月底完工，11月進行招租，2019年2月入住。

▲台北市萬華區青年公共住宅完成上梁儀式，預計2019年2月可入住。(都發局提供)

台北市都發局表示，此案工程由九典聯合建築師事務所設計及監造，施工團隊為國記營造、新記機電，總經費7億120萬元，基地面積約1,232.6坪，規劃興建地下2層、地上14至18層建築，完工後可提供273戶公宅，房型分為1房型8.5坪170戶、2房型14坪73戶、3房型24坪30戶。

為符合智慧化公宅，此案納入智慧水表、電表及瓦斯表，並將取得黃金級綠建築標章、銀級智慧建築標章，此外耐震用途係數可耐6級地震，較一般住宅強度更高。一樓規劃有「區民活動中心」及「托嬰中心」等公共服務空間，滿足社區公共設施需求，為落實田園城市政策，屋頂層開放空間還設置社區農園及休憩空間，促進社區居民農作耕種、融居交流的機會。

台北市副市長林欽榮指出，公共住宅為市府重大公共工程，施工階段秉持三級品管，加強督導管控，以提供優質的出租住宅居住環境，滿足市民的居住需求，繼續朝4年2萬戶的目標邁進。

國際景氣回溫，台灣三大科學園區營收和就業增，連帶周邊房市，自住需求旺。房仲統計，相對其他區房價走軟，今年前7月三大園區周邊房價和2014年高點相比上漲，竹科漲9.7%最多。

依科技部統計，今年上半年竹科、中科、南科三大園區營收年成長6.87%，由於訂單增加，竹科今年開缺上千人，財力、人力提升，對周邊房價也具支撐效果。

住商機構企劃研究室依據內政部實價登錄資料，統計園區周邊今年前7月房價和高點2014年相比，三大園區周邊價格皆向上發展。

竹科平均每坪新台幣22.6萬元漲到24.8元，漲幅9.7%；中科台中園區平均每坪16.9萬元漲到17.4萬元，漲幅3.0%；南科台南園區每坪14.4萬元漲到15萬元，漲幅4.2%、高雄園區每坪從7.8萬元漲到8.2萬元，漲幅5.1%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近年全台房市盤整，與房市高點2014年相比較，整體房價多下修，但科學園區周邊房價卻屹立不搖，甚至小漲。由於園區發展蓬勃，員工收入增，人力需求高，自住買盤支撐在地不動產市場，其中竹科的薪資高，周邊房屋供給量有限，房價推升效果大。

觀察各園區周邊房價，以竹科漲幅9.7%最多。住商不動產竹科站前加盟店店東呂尚穎表示，竹科平均薪資高，員工基於便利多選擇周邊房屋，買方大部分都有家庭，考量居住空間為3到4房；此外，以教學聚落為訴求的關埔國小即將動工，為在地生活機能加分，詢問度大為提升，但因竹科周邊供給量不大，促使房價逆勢上揚。

郎美囡認為，目前市場上投資性置產大幅減少，三大園區周邊房價過去基期較低，房價還有期待的空間，造成房價不跌反漲。