草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

台灣租屋人口高達286.3萬，占全國人口1/8，促使政府積極推動國內租賃市場正常化。

由內政部所研訂的《住宅租賃市場發展條例草案》，當中雖言明未來租約的應約定事項包括「違反契約之法律效果」，但在現行法規較為保護租客的既定印象下，許多房東仍對專法存有不信任感，擔心一旦遭遇惡房客時己身的權利無法獲得保障。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示，與其亡羊補牢、不如向租賃制度成熟的先進國家取經，簽約前管理公司即先做好租客篩選（Tenant Screening）的預防工作。楊建傑以美國的專業管理公司為例，簡列美國對準租客背景的審查項目，大幅降低租賃糾紛的風險：

就業證明

穩定收入是穩定繳租最有力的說服，管理公司多半會要求求租人提供美國國稅局（IRS）經辦理之「W2s稅表」、「4506稅表」查閱報稅紀錄，或是直接聯繫其雇主求證是否具備在職事實。

信用紀錄

從美國前3大信評機構Experian、Equifax、TransUnion獲得之個人信用情報，包括：貸款狀況、還款模式、信用額度…等，是用於檢視求租人責任心的客觀評價。一般來說，信用評分（Credit Score）620分是最低標準，低於此數易被判定違約或欠租的風險較高；如過去按時支付租金，對個人信用則有加分作用。

強制執行（被驅離）紀錄

美國至少有21個州奉行《統一住宅租賃法》（Uniform Residential Landlord and Tenant Act），規範業主與租客的基本義務及救濟辦法；一旦租客出現積欠租金、違反規約、重大財損、破壞安寧、從事非法…等情事，就會被判處強制驅離，使房東權利受到的保障。另外，美國大多數的州份保留驅離紀錄長達7年之久。

犯罪紀錄

在美國凡是受到調查、拘留、逮捕、定罪，均有可能因此留下紀錄，嚴重影響業主對其出租的意願。同時，美國也是唯一開放查詢性犯罪紀錄的國家，犯罪者的資料會被公開在性犯罪登記處（Sex Offender Registry）的網站上。

楊建傑建議，台灣的租賃市場除了「專法」、還需「專業」，讓合格的第三方發揮職能，打造更安全、更完善的租賃環境。

豪宅市場行情不好，有屋主乾脆出租。房仲調查，實價登錄顯示，今年有5棟豪宅出租，其中總價最高的是文華苑270坪月租新台幣40萬元，單坪最貴的是台北信義，每坪2714元。

豪宅屋主多半自住或轉手獲利，但行情不好，有屋主乾脆出租，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年豪宅交易頻傳，不過，價格比起兩年前約下殺2成甚至3成，因此，持有期限短的屋主讓價空間不大，與其空屋待售，不如暫時出租度過低潮期。

台灣房屋觀察實價登錄今年以來豪宅租賃總價排行，第一名是文華苑，月租40萬元，第二名是西華富邦36.4萬元，第三名是台北信義34萬元，豪宅住一個月，相當於新鮮人工作一年的薪資。

實價登錄揭露今年最新是7月租出去的國美森美館豪宅9樓，含四車位，總面積180.79坪，月租30萬元，挺進今年豪宅租金第五高，身價也遠高過今年帝寶頂樓的租金26.5萬元；另外敦南藝術館11樓，179.8坪則以26萬元出租。

台灣房屋大直加盟店店東卓偉程表示，豪宅的租客多半是大公司高階或外籍主管，由公司高規格款待，租賃費用可做為公司支出抵稅，因此與其拿出大筆資金買豪宅，不如由公司租新又大的豪宅。

張旭嵐指出，租屋網站上還有210坪的帝寶待租，開價60萬元，文華苑也有多戶開價55萬元。不過豪宅每月租金很高，但投報率其實不高，以國美森美館為例，實價登錄最近的一筆交易是2014年12月10樓戶，總價為2.5億元，若以此估算，月租30萬元，投報率僅1.4%。

張旭嵐分析，豪宅總價高，裝潢、管理費和維護成本都不低，出租並不划算，因此豪宅屋主多半看轉手利潤，而願意出租，多半是想透過出租來找有實力的潛在買家。

大台北土地精華難取得，多數建商只能整合小基地開發，想要大面積土地，重劃區成了建商搶攻重鎮，除了近年新莊頭前、副都心、板橋江翠外，最近還有土城暫緩發展區、二重疏洪道、台北港特定區以及中央新村北側重劃區相繼加入戰局。

重劃區擁有市中心沒有的整齊街廓、充足綠地以及整體開發優勢，相較於市區節節高漲的房價，重劃區多數仍在補漲階段，在推案初期的價格相對誘人，成為吸引首購族進場的重要關鍵。

▲土城暫緩發展區首發案瞬間秒殺，讓建商對此區相當有信心，下半年不少個案將公開。

重大建設加持 房市前景看俏

從過往經驗來看，最早開始的三峽、林口、北大特區，到之後的新莊副都心、頭前、五股洲子洋，以及這兩年買氣不錯的江翠北側、鳳鳴等重劃區，因具備重大建設，或者建商整體開發，房價相對周邊市區便宜的優勢，成為民眾購屋的選擇之一，也因市中心土地難取得，重劃區大面積基地開發，成為建商獵地重點。

▲台北港特定區幅員遼闊，政府有意打造台版迪士尼，多家知名建商已插旗。

以土城暫緩發展區來說，總面積45.5公頃，位在金城路兩側，共分3大區，鄰近捷運土城站，在去年完成重劃後，37筆抵費地全數標脫，包括新潤興業、茂德機構、聯邦集團、宏璟建設等知名建商搶標，今年首發個案「馥華城安」公開後一週更瞬間秒殺，每坪約39~42萬元，讓此區成為房市焦點。

▲新竹北區的金雅重劃區有不少小型透天案陸續公開，新竹另外還有竹東的台泥重劃區備受期待。

土城暫緩發展區範圍遼闊，未來有長庚醫院集團興建的土城醫院，以及日月光商場將進駐，部分土地鄰近捷運站，生活機能頗佳，近期有「文心奕奕」、「新樸文匯」、「金城舞」等新案將進場，都是規劃2~3房產品，每坪價格約在40初頭萬元。

▲新店中央新村北側重劃區連結十四張重劃區，規劃純住宅區，大型建商都持有土地，茂德新案最快10月公開。

新店、二重享河景 純住宅新熱區

新店的中央北側重劃區，也是新店地區難得的大面積重劃區，被譽為新北閃耀5星之一，與十四張重劃區相連，具備河岸景觀，規劃純住宅區，包括茂德、國美、宏普、國泰等知名建商都已插旗，茂德建設副總經理簡士亮表示，茂德新案會以首購產品為主，每坪單價在50萬元上下，有河景和捷運站優勢，預計10月進場銷售。而同樣具備河岸景觀的二重疏洪道重劃區，目前有「新美齊‧匯」銷售中，近捷運三重站，規劃25~37坪，每坪均價57萬元。

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另外在八里台北港特定區也是未來房市亮點，雖地處偏遠，但享有市區無敵海景優勢，包含聯上、寶佳、太子、豐邑都在此持有土地，首發個案為「文昌苑」，規劃27坪產品，每坪價格約在25~26萬元。

新竹地區也有竹東台泥重劃區以及金雅重劃區登場，《住展》企研室經理何世昌表示，竹東早期多推出透天，但透天總價高，年輕首購族負擔不起，台泥重劃區未來將釋出低總價大樓，吸引區內首購族進場，總價400~500萬元相當有競爭力。

重劃區發展需等待 通勤時間換低房價

不過，專家也建議，重劃區通常需要一些時日待發展，多則恐需4~5年才會成熟，且交通建設若未跟進，通勤將成最大問題，但若以房價換取更大空間及通勤時間，或許對部分人來說，仍相當划算。

何世昌表示，這些新重劃區範圍都相當大，當時土地標售的價格落差也大，以土程暫緩發展區來說，土地距離捷運站遠近的標脫價格就差了20多萬，之後開價一定會有落差，同區房價競爭將成為未來隱憂；此外，新北市新重劃區都以讓價為訴求，板橋4字頭與土城4字頭相比，消費者會選擇哪區，值得後續觀察。

中山區的中山女中位在長安東路及建國北路口，周邊商業機能發達，鄰近南京東路商辦中心，住宅則集中在朱崙街、長安東路一帶，產品呈現兩極化，有不少總價破億元的頂級豪宅，也有一千多萬元的公寓產品可選擇，新案開價每坪都破百萬元，行情頗高。

▲中山女中位處市中心商業區，周邊機能發達。

中山女中生活圈大致以長安東路、建國北路、復興南路及南京東路所圍成的街廓為主，生活機能發展成熟，食衣住行均有，是台北市蛋黃區塊，南京東路有台北華爾街之稱，銀行、企業公司林立，龍江路、遼寧街商家眾多，遼寧街晚上還有小吃攤販可覓食，採買可至長春市場、中崙大潤發，到微風百貨也不遠，機能完善。

▲遼寧街商家眾多，晚上有許多小吃攤販。

聯外交通部分，由於位處市中心，開車經主要幹道到各區都相當便利，南京東路、松江路和長安東路都有許多公車班次，捷運則鄰近南京復興及松江南京站，兩個捷運站都是雙捷交會站，轉乘到其它捷運路線都很方便。

▲朱崙街有許多名人住戶，豪宅指名度高。

新案開價破百萬 坪數漸縮小

區內新案有位在長安東路的新成屋「冠德君閱」，採SRC搭配新日鐵制震系統，訴求耐震係數可達0.264g，規劃24~28坪小坪數，每坪開價120~150萬元。八德路有興建中的都更案「然花苑」，目前銷售50~77坪產品，基地鄰近微風廣場和大潤發，每坪135~140萬元，現場銷售人員表示，此案雖只蓋13層樓，但都規劃坡道平面車位，戶戶樓高3.5米，是此區難得全新社區。

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龍江路有小宅建案「榮御中山」，標準戶15.45、27.04坪，戶戶樓高3.6米，每坪開價117萬元起。稍遠一點的還有八德路二段的「華固樂慕」，採SRC雙制震系統，規劃64~74坪3+1房產品，每坪開價100~140萬元，預計2019年初完工。

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信義房屋建國南京店專案經理陳紜佩表示，中山女中生活圈內產品相當多元，有億級以上豪宅，也有小套房及一般3房產品，建國北路周邊的大樓每坪75~85萬元，華廈每坪65~75萬元，公寓每坪則在55~65萬元。長安東路有「長安賦」一、二期社區，但釋出不多，坪數是45~60坪產品，每坪76~85萬元。

朱崙街名宅多 總價逾億元

朱崙街因環境清幽，有不少名人住戶加持，被稱為名人巷，知名社區有「鈞藏」、「達官苑」、「九仰」等豪宅，以「鈞藏」為例，根據實價登錄最新資料，近兩年有9筆交易，每坪成交在108~110萬間，陳紜佩說，「九仰」今年也成交一筆11樓物件，總價2億多元含5個車位，而「達官苑」總價也要約6千萬元，都是區內指標豪宅。

除了頂級豪宅，區內也有小套房產品，主要集中在建國北路，像是「南京沃荷」、「悅禾琚」，都是挑高3.6米住家，每坪80~88萬元，總價約千萬元；陳紜佩表示，想在此區購買2房，總價預算約1800~2000萬元，想買3房有電梯的物件，總價則要3000萬，若預算不足，可找長安東路、龍江路巷弄內華廈或公寓，價格相對平實。

另外在中山女中南側有公辦都更案開發中，基地面積3.47公頃，將分為兩期招商規劃，台北市都市計畫委員會日前表示，未來可能採地上權開發模式，與中央合作規劃公共住宅，市府預估可分回約100戶作為公共住宅。

專家意見

信義房屋建國南京店專案經理 陳紜佩

此區生活機能好，且巷弄內住宅環境清幽，吸引不少名人住戶，朱崙街名人巷帶動區內豪宅名氣，近兩年房價下修，區內房價也有修正，豪宅價格約下修2成，近期因股市上萬點，且未有新政策干擾，多數買方認為買點已到而轉趨積極，讓成交量大增，尤其是知名社區更是搶手，但單價想回到3年前高點已不太可能。

小提醒

此區商業機能發達，住商未分離，若注重生活品質的人，要避免選擇遼寧街或主要幹道住家；另外，此區不少屋齡較舊的公寓，後方與鄰棟棟距近且無採光，空氣流通差，最好選擇有防火巷的產品。