買房是所有人心中的人生大事，卻最怕遇到在「交屋之前」就存在於不動產的缺點及民法上稱為「物的瑕疵」，像是房屋出現漏水、海砂屋、凶宅或其他影響不動產的價值、預定效用或約定效用等，但買方在交屋前並不知悉，所以在交屋前切記5件事。
▲買房前後要即時掌握屋況，出現瑕疵時能保障自身權利。
買賣過程中，如何事先掌握並釐清屋況；交屋之後，當房屋出現瑕疵時，又應該如何主張才能充分保障自己的權利，這些都是買方買房最基本的功課，然而怎麼保障權益，卻令人感到迷糊，以下整理5項重要內容，建議買方在歡欣買屋之餘，也要事先掌握法律規定與契約約定內容，才能保障自身權利。
1、仔細觀察屋況比對仲介書面資料
買方在看屋時不要放過任何細節，應主動了解屋況，並且比對仲介所提供的「現況說明書」以及「不動說明書」的內容；一旦書面上有記載，等於賣方或仲介已經事先告知，若買方疏於注意，那賣方是可以主張不用負責的。
2、簽約時詳讀契約條款
仲介或賣方在合約上額外加註的契約條款通常暗藏玄機，尤其是手寫或額外附加的特約事項，一旦買方不察，則可能形成賣方不負擔瑕疵擔保責任或買方已經知悉房屋瑕疵的結果，日後買方要再主張簽約時遭到詐欺，則有相當的難度。
3、交屋後發現瑕疵須立刻通知賣方
在交屋後5年間，若買方發現屋況有瑕疵，則可以主張瑕疵擔保，當買方發現瑕疵時，必須要立刻通知賣方，千萬不要延宕，而且在通知後6個月內，必須要主張解除買賣契約或減少價金。以上的主張或通知應該以存證信函進行較為正式，也可以避免日後舉證的困難，絕不能僅止於委請仲介聯繫賣方而已。
4、在發函前考慮清楚主張解約或減價
一般來說，如果不屬於重大瑕疵，買方是不能主張解約的，例如，房屋漏水雖然造成買方不便，但是買方主張解約很可能會導致敗訴的結果。因此，買方在擬定存證信函之際，一定要仔細思量，絕不能上法院之後又改變主張，這很可能不會被法院接受。
5、保留屋況瑕疵以利後續舉證
在訴訟上，最擔心的是舉證不足而導致敗訴，若是將瑕疵先行修繕之後再進行主張賠償，便可能導致買方無法舉證房屋確實存在瑕疵。常有買方以估價單、費用收據以及施工照片向賣方請求賠償，但為了避免舉證不足而敗訴，只能等到訴訟結束之後再行修繕較為妥當。
掌握5重點 保障購屋權益
瑕疵擔保是買方的無過失責任，也就是說，只要買方證明房屋有瑕疵，賣方就必須要負責，此與賣方是否造成瑕疵的發生或擴大並沒有關係；舉例來說，賣方購入凶宅之後轉賣，仍然要負擔瑕疵擔保之責，甚至還會構成刑事的詐欺罪。
買方買屋固然有長達5年的期間可以主張瑕疵擔保的權利，買方也會認為房屋出現瑕疵向賣方請求是天經地義，不過，筆者建議買房之前一定要先注意並掌握上述5大重點，才能初步確保自身權利得以主張。
【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
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