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今年房市買氣大受央行政策、貸款限制影響，北台灣今年前3季住宅類新成屋、預售屋總推案量約7969.4億元，年減32.6%。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰說，今年房市單周交易掛蛋與來客量個位數都為常態，建商自然無意進場，新案能延就延，而9月初的新青安豁免房貸天條水位，與換屋族切結期延長兩利多亦無濟於事，第三季僅推出約1800億元案量，亦反映928檔期狀態堪憂。

陳炳辰指出，以此態勢，第四季得推破兩千億元案量才能破兆元，按照今年單月平均推案在600多億元推估，可能還是與兆元擦身而過，而最近一次未破兆元紀錄為2017年，很大機率將為八年來新低，蛇年畫下不完美句點，靜待來年轉機。

各縣市表現上，北台灣熱區北北桃竹一致走衰，新竹地區與台北市大減超過五成，新竹地區在去年前三季有1293.2億元的推案量，今年只有約607.5億元，僅上半年在東區富宇建設一案30多億元案量就為指標，前三季中只有兩案來到20多億元，其餘多為小案，與去年還有新竹帝寶系列案推上百億元，以及春福、富宇、昌益等建商的60~90億元大案，相較兩樣情相當嚴峻。

台北市去年前三季推案為3197.5億元，今年腰斬落至1505.1億元，僅南港區、萬華區兩案來到百億元，大部分未及50億元，首都的高房價特性，冷清市況下讓建商態度保守。

桃園市與新北市則為兩成左右的減幅，桃園市今年前三季共計推出2381.9億元案量。新北市去年前三季推出3916.9億元，今年為3170.2億元，今年倒不乏百億元案，包括林口區、三重區、新店區、新莊區、板橋區都見身影。

外圍縣市方面，基隆市大幅減少70%，今年前三季僅推69.8億元。宜蘭地區在一片低氣壓中逆勢成長26.8%，推案量為234.9億元，計有五案能破十億元已為指標。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

實價登錄上路多年，仍有民眾為了提高貸款額度，與仲介、賣方協商「寫高價」，隱瞞真實成交金額。地政士公會全聯會常務監事提醒，若登載不實，不僅地政士會被罰3萬至15萬元，當事人更可能觸犯刑法「使公務員登載不實罪」。

蕭琪琳表示，房地合一稅、營業稅等稅制皆以成交價為課徵依據，一旦價格虛偽，將導致稅務失真，也可能被國稅局查出異常而追稅。他強調，「實價登錄不是想寫多少就寫多少」，任何人為調整都可能引爆刑責風險。

仲介配合打高價 恐成詐欺共犯

蕭琪琳指出，實務上仍有仲介說服買賣雙方，將1750萬元的成交案登為2000萬，以便買方順利貸款，若事後資金回流被查出，不僅協辦地政士、仲介涉入造假，買賣雙方也恐被追究刑責，4人都被調查。

他說，若以虛偽契約書向銀行申請貸款，可能構成詐欺罪；若以高價申報降低稅負或逃漏稅捐，則可能違反《稅捐稽徵法》第41條與第43條，也可判刑。他強調，這種「多方皆利」的假象，實際上是一場高風險法律陷阱。

誠實實價登錄為保命之道 勿貪一時方便

蕭琪琳強調，實價登錄制度的本意是讓房市透明化、抑制炒作，若因一時方便或貸款壓力而造假，得不償失。他呼籲地政士與仲介應秉持專業倫理，拒絕協助虛報或隱匿成交價，才能維護市場公信力。

最後，他提醒，民眾若發現不實登錄情形，可向主管機關檢舉；而買方若遭仲介誤導，應立即諮詢地政士或律師專業意見，避免誤觸法網。誠實申報、不涉虛報，是每一筆交易最基本、也是最安全的原則。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受到政策打房衝擊，高雄今年前九月預售屋銷售僅2,928戶，平均每月只賣出325戶，按此銷售速度推估，高雄既有超過1.2萬戶的預售屋庫存，至少要賣三年才能消化完畢，若再加上即將公開的5,495戶，恐要等近四年半才能完銷。

高雄市代銷公會統計，今年前九月高雄預售屋共僅售出2,928戶，而目前既有的預售屋庫存達12,049戶，如果以今年平均每月賣出的預售屋的數量325戶來看，在房市政策和景氣不變的情形之下，大約要37個月才能消化完畢。

高雄市代銷公會表示，由於高雄約還有5,495戶的預售屋準備進場公開，如果加上這些戶數，整體預售屋去化時間恐要拉長到54個月以上。

對此，高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，建商目前都是以延後開工來因應這個市場的冷靜期，代銷也以減量經營的方式來處理，縮減案場人力、廣告費，度小月。他說，由於中央針對新青安貸款鬆綁銀行法72-2管制，各案場的來人、買氣都有上升，尤其是首購族群，也比較踴躍出來看房子，加上高雄在台積電廠及相關供應鏈員工進駐，預期帶動購屋需求的效應，也會越來越大。因此，預判市場的狀況會越來越好。

至於換屋族群，謝哲耀指出，就要看央行針對第二戶的限貸政策，何時鬆綁，才能讓市場買氣回溫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄市購置住宅貸款平均貸款期數達328期，換算平均貸款年限達27.3年，居六都最長。

根據內政部不動產資訊平台統計，今年第1季全國的購置住宅貸款平均貸款為319期，換算為26.58年，其中高雄市的購置住宅貸款平均貸款期數達328期、換算為27.33年，高於全國平均值，房貸期數居六都最長。

2020年第1季時，高雄市購置住宅貸款平均貸款期數為278期，經過4年後，房貸期數延長了50期、換算約4.1年，購屋者背負房貸的時間持續延長，若35歲民眾今年才購屋，要到62歲才能把房貸繳清。

此外，今年第1季高雄市購置住宅貸款平均貸款成數為61%，換算購屋者平均要籌得39%的自備款，隨著房價持續攀高，想購屋民眾不僅自款提高，背負房貸年限也持續延長。

房貸人士指出，越來越多購屋者申請房貸年限都傾向設定30年，幾乎與職場工作年限相當，期間可能經歷好幾次景氣循環，提醒在背負房貸的期間務必做好財務規劃、嚴格執行。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

當台股加權指數衝上兩萬七千點歷史高位，市場一片歡騰，卻有另一個冷靜的現實正被掩蓋，扣除電子與金融股的「未金電指數」已從高點下跌超過2600點。這個看似專業的指標，反而更貼近多數台灣人的投資現況。當全球供應鏈重組與政策風險加速電子業波動時，這場資本市場的狂歡，與普通民眾的財富增長之間，存在著明顯落差。

翻開歷史資料，2015年2月未金電指數為11689點，十年後僅升至13431點，累積漲幅約15%。同期間，加權指數卻從萬點一路飆升至兩萬七千點，數字背離程度驚人。更值得注意的是，未金電指數曾在2024年創下16043點高點，隨後逆勢下跌2612點，凸顯台股榮景背後的結構性風險。

這種背離反映出台灣經濟過度集中於電子產業。當AI與半導體產業推動台積電等電子股狂飆時，傳統產業如水泥、塑膠、紡織、食品、機電與營建等企業卻在景氣寒風中掙扎。對未持有電子股的投資人而言，這場市場盛宴不僅看得到、吃不到，甚至可能因資金排擠效應而面臨資產縮水。

分析師指出，未金電指數正是多數台灣股民長期持有的標的，當指數自高點回落超過16%，意味著大部分傳產股投資者的資產正持續縮水。與新聞標題上光鮮的兩萬七千點形成鮮明對比，也提醒投資者「眼睛要向內看」，而不是盯著大盤。

全球政策面也增加不確定性。川普政府鼓勵製造業回流、重組供應鏈，動搖了台灣電子產業基礎。短期內龍頭企業仍具競爭力，但長期而言，台灣在全球電子供應鏈的核心地位正受到挑戰。資本市場榮景或許只是泡沫，真正的經濟韌性仍待檢驗。

這種結構性落差對房市同樣具有深遠影響。當媒體報導台股創新高，部分民眾容易以為全民財富同步增加，進而在房市過度樂觀。然而，未金電指數的疲軟，更真實地反映了傳產與內需型產業從業者的財務狀況。金融專家提醒，房價可能因電子新貴推升而偏離基本面，而收入停滯的傳產族群則承受購屋壓力，形成「一個台灣，兩個世界」的現象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

輝達（NVIDIA）在台灣設立總部一案卡關多時迎來轉機。台北市副市長李四川 10 月 12 日表示，市府將於 13 日正式發函給新光人壽，啟動「共同合意終止契約」程序，盼能收回北投士林科技園區（北士科）T17、T18 基地，為輝達總部重返台北掃除障礙。

台北市長蔣萬安強調，市府將「盡一切努力爭取輝達留在北市」，並責成相關單位積極推動談判。北市府 12 日上午也召開「北士科地上權轉移案」記者會，對外說明最新進展。（首圖圖源：北士科官網）

北士科地上權糾紛成輝達卡關主因

輝達原預定在北士科 T17、T18 基地設立台灣總部，但該地已由新光人壽取得 50 年地上權。依合約規定，新壽需在取得使用執照後才能轉移地上權，但輝達希望自行興建大樓，而非承接既有建物，導致雙方合作陷入僵局。

李四川指出，市府理解新壽董事長魏應充的顧慮，擔心提前解約恐被質疑「背信」。因此北市府將主動發函提出「合意終止契約」方案，若新壽有合理條件，市府會依法協商、報議會編列預算補償相關費用。

T12 基地成替代方案，輝達尚未表態

雖然北市府積極推進解約程序，但輝達尚未正式表態是否重新採用 T17、T18 案。綜合媒體報導，北市府已釋出「T12 基地」替代方案，該地產權單純、交通便利，被視為最具彈性的選擇。若輝達接受新地點，將可避開法律糾紛，加速設廠落地。

整體而言，輝達若順利留在北市，北士科將成為台北科技發展的核心樞紐，房市與產業發展都將邁入新階段。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

市場對房價走勢的觀點多元，近期有專家預估不會崩盤，還斷言只會修正10%到15%，這項說法令購屋族感到不開心，就有民眾質疑上述觀點「不切實際」，並且試算以貸款85%購屋，倘若遇到房價下修15%，不僅頭期款血本無歸，甚至還得倒貼仲介費與稅費，對此房地產部落客「賣厝阿明」直言，購屋族面臨「賠了夫人又折兵」的困境，正是當前預售屋市場最真實的寫照。

預售屋買家困境

阿明在臉書粉專發文表示，根據房產業者試算，如果購買2000萬元的預售屋，貸款85%即1700萬元，自備款300萬元，當房價下跌15%，房屋價值僅剩1700萬元，此時若因個人財務壓力必須出售，不僅300萬元自備款全數蒸發，還需負擔約4%的仲介服務費（約68萬元）與相關稅費，總損失逼近400萬元，可見網友的擔憂其來有自，「這種『資產變負債』的狀況，正是預售屋買家最恐懼的噩夢。」

根據阿明說法，這波房市調整恰好碰上全球升息循環與經濟放緩的雙重壓力，許多在2023~2024年房市高點進場的預售屋買家，正面臨交屋前的資金壓力測試，當寬限期結束本利攤還的壓力湧現，一旦加上房價修正，恐將引發一波「獲利了結變停損出場」的賣壓。

市場專家盲點

阿明指出，專家們提出房價溫和修正的預測，建立在幾個關鍵假設，分別是低違約率、剛性需求支撐、建商惜售，但這些假設面臨挑戰，包括銀行業者統計顯示，2024下半年以來預售屋貸款的延滯率已出現微幅上升，雖然整體數字仍在可控範圍，但個案性的財務壓力正在累積。

根據他的說法，這波預售屋買家中有相當比例是投資客與首購族，投資客著眼於預售期間的槓桿操作，首購族則是被新青安貸款吸引進場，當市場反轉向下，這兩類族群的風險承受能力最為脆弱，可能成為市場最先鬆動的環節。

歷史教訓與當前差異

阿明提到，對比2016-2018年的房市修正，當時主要是投資客退場與供給過剩導致價格調整，反觀當前環境更加複雜，包括全球經濟不確定性、央行持續升息、打炒房政策發酵，以及營建成本居高不下，形成一種「成本撐住房價，但需求無力承接」的僵局。

他還引述房產業者說法，部分重劃區已出現投資客「平轉」求售的案例，只是數量尚未形成氣候，但若市場信心持續疲弱，這些個案可能如滾雪球般擴大，最終恐衝擊整體價格體系。

政策面的兩難

阿明指出，政府部門陷入兩難困境，一方面要維持金融穩定，避免房市硬著陸，另一方面又要實現居住正義，讓房價回歸合理水準，這種「既要又不要」的政策矛盾讓市場陷入不確定性，儘管央行近期頻頻示警，並要求銀行嚴控貸款成數與寬限期，但預警措施能否抵擋市場趨勢仍待觀察。

他總結表示，部分專家對房價提出10~15%修正預測，或許是基於總體經濟模型的理性推估，但對個別預售屋買家而言，這是生死存亡的關鍵數字，與其糾結於預測準確度，不如務實做好風險管理，建議保留至少24個月的周轉資金、審慎評估未來收入穩定性、避免過度槓桿操作。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市冷風吹不停，但戶長卻變多還變年輕？台灣房屋根據內政部不動產資訊平台資料，統計全國與六都的戶長人數及平均年齡，今年Q1全國戶長人數突破971萬人，與去年同期相比，暴增近45萬人！房價相對高昂的六都，戶長人數也全面成長，其中以新北市增加8.2萬人最多，台北市僅增1.4萬人，居六都之末。

而過去隨高齡社會來臨節節攀升的戶長平均年齡，則終止上揚逆勢回春！今年Q1全國戶長的平均年齡比去年同期少了0.25歲，六都當中，以台中市變年輕的程度最明顯，少了0.46歲，台北市則是唯一持續老化的都會，今年Q1戶長平均年齡，較去年同期微增0.14歲。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，全台戶長變多變年輕，近年的三大政策是關鍵。首先是「新青安助無殼成家」，新青安政策的相對低利、拉高額度與延長年期，提升了無殼小資族進場籌碼，且新青安在打炒房的大環境下，仍受政府保障，累計新青安上路至今，撥貸戶數已超過13萬戶，讓不少青年從無殼蝸牛晉升為有房屋主，也使屋主平均年齡返老還童。

再者，「囤房稅促開枝散葉」，囤房稅2.0於2024年上路、2025年開徵，使多屋族的持有稅負明顯增加。由於囤房稅2.0需本人、配偶或直系親屬實際設籍，才能享有自住優惠稅率，因此不少多屋家庭便「開枝散葉」，將子女戶籍遷到原本未設籍的住宅，催生出許多「幼齒戶長」，帶動戶長人數增長並拉低平均年齡。

還有「社宅租補帶動分戶」，近年政府積極推動社會住宅及租金補貼，因申請社宅需檢視本人、配偶、戶籍內直系親屬的房產及所得條件，所以不少對社宅需求高的小資青年，便選擇「獨立自主」與父母分戶；另外租金補貼擴大辦理，分租型的套雅房亦可申請，單身青年補貼還有加碼，鼓舞許多邁入成年的學生獨立租屋分戶設籍。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台北市的戶長人數增加較少，戶長的平均年齡也持續老化，主要是因首都的房價水準高居全台之冠，即使有新青安相助，小資青年仍難在首都落地生根，導致北市雖有大量青年就業，但購屋時多半選擇「脫北」轉往新北、桃園等地，使台北市的戶長人數增幅受限，屋主結構也更偏重於所得較佳的中高齡族群。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除水位之外，以及換屋族切結期延長兩利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待是否振作信心而帶動房市，如今看來績效不如預期，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數各為11.7組與0.7組，分數設定上還是落在最低區間，也就是低無可低的狀態，僅以品牌話題案、相對平價案能攀上單周20組的賞屋量，或是有2組以上的單周成交量，否則不乏案場鴉雀無聲，月底的連假反饋更是等無人。



出於買氣依舊維艱，待售建案數量在1400多案的高水位，等同疫情階段，除了去化不易之外，928檔期新案進場又是賣不完仍補貨的情勢，賣壓不難想見，當中以新竹地區增量稍多，買盤興致弱、房價高、量體不小等因素均造就數據攀升。



供給方面走多，主因當然是邁入檔期階段，惟9月的預售推案量為400多億元，雖不比房地合一稅首波實施之際窘況，卻較疫情時期更慘烈，只比8月增80多億元，既使今年928檔期預估量已然保守，恐怕還是有所延推，實際情形呈現落漆，指標案為新北市新莊區的春城建設案，量體約為80億元，其餘推案都在50億元以下，量體稍具看頭的有新北市土城區40億元案量的松陽建設案，與20多億元的新北市鶯歌區、桃園市中壢區的國華、鴻踞建商新案。

 

新成屋戶數為200多戶，較前月增100多戶，以台北市萬華區的瓏山林新案推出60戶為多，新成屋在早已規畫興建下，更難說延就延。



不見跌勢的房價已非新聞，開價與成交價還在1成以內的空間，冷氣團籠罩下卻在新北市中和區、新店區都有今年推案創區域新高的揭露，市場也看好台北市北士科新案價碼再攀高，房價雖喊貴但出價很認份，若以降息趨勢或明年選舉有政策紅利的可能性，要是沒有更多政經意外，著實無法看衰房價表現。



陳炳辰指出，第4季是否有所期待狀況不明，台北市松山區與南港區、新北市林口區、桃園市龜山區、新竹地區的竹北市都有指標案糾結推案進度，影響所及乃北台灣全年推案量有無跌破兆元的慘況，如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤機率將相當渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】