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有關遠雄公司於媒體表達，全國沒有任何一個都發局要求建築技術規則納入都審大會的案例。針對此點，台北市府都發局表示：「有必要做以下澄清。」

 

依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第九條規定，都市設計之內容應表明防災、救災空間及設施配置等事項，大巨蛋目前進行之都市設計審議，按內政部營建署2015年10月15日營署建管字第1042916189號函釋，戶外避難區域是否足夠容納園區內建築物所有人員，受建築物用途、容積率及建蔽率控制，係屬都市計畫規定事項及都市防災議題。

查遠雄大巨蛋案未符建築技術規則第97條、第127條規定，該部分涉及都市災害發生時之逃生動線及應變時間。有關第97條係關於緊急疏散時須經由安全梯疏散之規定，至第127條係有關緊急疏散時在大巨蛋内野區觀眾席(如演唱會時的主觀衆搖滾區)如何逃生的議題。遠雄公司應本於開發者權責，針對公共安全及防災議題擬定完整防災策略，提送都市設計審議程序。

 

另按台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會設置辦法第5條及第6條第3款幹事會協助委員會審查項目有關機關就其各主管法令規定之事項審查，故都市設計審議委員會及所屬幹事會針對建築技術規則法令審查亦於法有據且基於公共安全考量，納為都審議題討論自屬應當。

 

建築設計涉及建築法令檢討項目，仍應由設計建築師簽證負責，倘經主管建築機關檢視有未符規定部分，仍應依主管機關之要求進行檢討改善。查遠雄大巨蛋未符建築技術規則第97條(安全梯構造及設置規定)，及第127條(觀眾席之設置規定)，仍應依建築法相關規定改善完成以為適法。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行還在考慮要不要解禁豪宅的房市管制，台北市豪宅似乎已有解凍的眉目，依據台北市實價登錄揭露2018年4月交易資料中，有4筆大直豪宅西華富邦的交易，其中位於26樓，寫下本批最高單價一坪217.3萬，總價3.2億，是西華富邦在實價登錄資料中單價排名第7高的交易，而4月份的交易中，另筆26樓成交215.4萬，其他兩筆單價則未達200萬，依據實價資料，上一次突破200萬，是2017年7月份32樓交易，一坪257.2萬，總價3.8億。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，4月份最高單價是睽違近一年再次突破200萬的交易，由於西華富邦中高樓層有水岸景觀，且有飯店式管理，甫推出便引起注目，是大直指標性豪宅之一，但先前恰逢政府打房，豪宅又是房市管制的主力目標，因此台北市豪宅交易都沉寂了一段時間，爾後台北市豪宅稅降稅，均有助於減少持有成本，市場上許多指標豪宅也陸續出現交易，例如文心信義、和平大苑等等在近一年都交出漂亮成績，反而讓豪宅市場汰弱留強的趨勢更為顯著。

▲豪宅春暖花開，西華富邦單月賣4戶，200萬俱樂部再添成員，豪宅回溫擁高價(情境示意圖)

近年豪宅除了講求地段，也訴求特色，郎美囡指出，西華富邦由宜華國際、富邦建設及萬豪飯店共同建構，共有42層，而中高樓層有水岸景觀，且有萬豪飯店管理系統，因此管理費較高，該建案總共有198戶，實價登錄上揭露的交易僅91筆，交易單價約在125~290萬，高低樓層價差甚大，在2015年曾有一坪290.6萬的交易，總價高達4.3億，也是目前整個中山區單價最高的豪宅。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於政府認為豪宅交易能帶起房市風向，故房市管制陸續解禁後，卻獨獨不鬆綁豪宅，加上內外政經因素使然，讓豪宅急速冷凍，不過經過2年多的市場盤整，許多豪宅也出現價格修正，此外買方對市場、稅制運作都有一定認知，當整體買氣回溫，市場信心增強，豪宅交易自然露出曙光。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中信房屋2018年6月20日召開「2018年第2季宅指數」研究調查報告，該報告委託創市際市場研究顧問公司在5月11日至5月18日，針對七都(六都加上新竹)受訪者，以IX Survey專業網路調查機制，回收1,130份有效問卷顯示，本季經濟感受綜合指數為36.13分，以及購屋意願指數37.61分，均較上一季減少，而且在六大理財項目中，只有投資外幣較上季增加，減少最多的是活存/定存，其次為不動產。針對未來購屋時間點，則出現M型化的現象，表示將在「不到三個月內」與「1-2年」購屋的受訪者較上季增加，而不動產連續七季超越現金，仍穩坐抗跌保值第一寶座。

 

中信房屋副總劉天仁指出，不動產連續七季超越現金，仍穩坐抗跌保值第一寶座，表示民眾仍然肯定並偏愛不動產的價值，只不過，本季中信房屋宅指數調查與上一季比較，經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑，顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時，房市也不會好；不過，值得主意的是，表示將在「不到三個月內」購屋的民眾卻增加了，代表少數民眾已經嗅出房市落底的氣氛，積極進場以搶得先機。

 

總劉天仁指出，本季的經濟感受指標，除了「理財」與「房價」較上季微幅增加外，其餘經濟感受指數均下降。其中，「景氣」與「物價」為減少較明顯的指標，已經連續下降二季，表示民眾已經連續二季對於景氣與物價的感受欠佳，值得政府留意。

 

就民眾考慮購買的房屋物件，劉天仁指出，愈來愈偏愛較新屋齡，這對於屋齡老舊的物件來說是個值得特別注意的警訊。

 

至於未來民眾最青睞的購屋區域，本季宅指數調查結果，七都中以新北市比例最高(23.8％)，其次為台中市(16.7％)，再其次為高雄市(14.6％)，首都台北市則落在第四名(13.7％)。劉天仁指出，近年的大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌等，以及台鐵捷運化的措施，都有效擴大了首都生活圈的範圍，使得新北市到台北市的通勤時間時間縮短了，而在新北市許多重劃區陸續成形的前提下，有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市，劉天仁預期不久的將來，新北市會有愈來愈多行政區域或指標建案的價位漸漸高過台北市的幾個行政區，如萬華、文山及北投區的平均房價，就可能會被新北市超越。

 

延續2018年第一季的調查結果，約5成(49.4％)仍然選購3房物件，其次為「4房」物件(20.1％)，逐漸遠離過去認為2房為主流的趨勢，劉天仁說，2房逐漸退燒的現象，表示年輕人的購屋能力不足，因此選擇二代同堂甚至三代同堂，以減輕購屋壓力。這再次為政府建立長期的社會住宅政策，提供了需求面的支持，因為如果年輕人沒有成家的能力，後續的「立業」速度與成效就會受到影響，值得政府作為刻不容緩優先思考的項目。

 

至於想買房子的人，大概會看幾間房子之後再出手呢？根據中信房屋宅指數的調查，平均來說，約看了9.9間物件，與上一季的9.8間差不多。本季購屋目的，在自用的部份，以自住最高(40.8％)，換屋其次(19.3％)，獨立分戶第三(8.8％)。而純粹置產短期不出售者也有15.3％，約1成(9.5％)民眾的購屋目的是收取租金，只有6.3％是為了等待時機出售賺取差價。劉天仁指出，這表示民眾購屋的心態已趨健全，房價已回復至合理行情，對於想要購屋的民眾來說是福音。

 

如果將購屋行為與年齡交叉分析，各年齡層都以自用為主要購屋目的，其中以30-39歲的比例最高(80.4％)，然而購屋價位以50歲以上最高，來到1127萬元，購屋預算最低的反而是40-49歲的壯年族群，只有915萬元，還低於20-29歲的922萬元、30-39歲的1015萬元，真有令人跌破眼鏡之感，因為這個年齡層正好是人生最高峰的階段，但是購屋預算卻最少，劉天仁說，這個年齡層的家庭負擔最重，要奉養上一代，也要撫育下一代，有可能是因此而無法應付更多購屋預算；但是也有可能是這個年齡層的收入，並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升，不敢出手花大筆的預算，這個年紀創業的風險又比較高，不敢踏出舒適圈一博未來，這也是值得政府留意的現象。

 

劉天仁說，第二季宅指數的調查雖然不如第一季樂觀，但是就各項統計數據來看，房價的落底已是事實，而現在的社會氛圍，大多數人問的問題是：「現在可不可以進場買？」，相較前幾季問的問題是：「房價還會不會再跌？」，顯示民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯，考量的重點已經轉移到想要出手進場，呈現「既期待又怕受傷害」的微妙心情，顯示民眾已經跨過了期待「價格向下修正」的不安門檻，踏出「想要進場」的穩健步伐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中部的朋友真的越來越幸福了！繼2018年5月秀泰生活樹林店在新北市盛大開幕，集團又宣布進駐台中八期精華一級戰區，斥資30億元打造占地2.4萬坪，地下4層、地上8層的全新型態娛樂商場，還開設南台中首座電影院，以全台最奢華影城為定位的「秀泰影城台中文心店」，共有16間影廳，2200個座位，設計風格則以歐式華麗劇院為主軸。

▲圖／秀泰集團提供

秀泰集團進軍台中，打造全台首座秀泰生活旗艦館，成為中台灣第一個結合影城、親子藝文書房與異國美食餐廳的大型複合式商場，全館設計理念以電影為主題，各樓層皆以不同的電影類型作為設計發想與延伸。

▲圖／秀泰集團提供

「秀泰生活台中文心店」採用電影美學作為商場空間規劃，1樓以經典電影「第凡內早餐」為靈感，採用Tiffany粉藍色系造型浮雕；2樓以女性品牌為主題，裝潢結合輕柔粉色搭配，打造「粉紅好萊塢」的甜美俏皮風格；3樓為運動休閒館，採「科幻異想」為發想，使用漆黑玻璃素材搭配未來科技風格的螢光色色燈做為空間主調性，半開放式的挑高天花板增添了空間的流動性，使人漫遊其中宛如走入科技電影身入其境般的感覺。

▲圖／秀泰集團提供

4樓則以「魔幻歷奇」空間，以童話電影的奇幻元素滿足消費者對於高質感親子空間的期待，充滿想像力的森林桌椅、雲朵燈具營造絕然不同的百貨商城體驗。B1主打南洋休閒度假風，大地色木質基調色磚搭配綠意植栽，呈現都會中令人悠閒放鬆的用餐環境。

▲圖／秀泰集團提供

此外，還有以全台最奢華影城為定位的「秀泰影城台中文心店」，共有16間影廳，2200個座位，設計風格則以歐式華麗劇院為主軸，詮釋出宛如歌劇院般的影廳空間；其中更以15米、5層樓高的銀幕，打造「超級巨幕」影廳，採用寬於同業規格1.3倍的豪華寬敞座椅，4K雷射高規播放器材加上立體的環繞音效設備。這裡更打造全台最奢華影廳「柏晶廳」，首度進駐大台中地區，預計於七月正式營運。

而秀泰集團自創的藝文生活品牌「小書房」，向來擁有全台最美書店美譽，小書房台中文心店設計風格以午夜巴黎為靈感來源，占地1900坪與擁有超過5萬冊藏書量，結合多元複合式空間，創造超過400個閱讀座位，營造最美的休憩與閱讀氛圍。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

不少老舊公寓因為棟與棟之間的距離較近，在家裡的一舉一動，小到沖馬桶，大到吵架、搬東西，很難不被隔壁鄰居聽光光。但最忌諱的，就是沒事喜歡摸兩圈，或揪三五好友來唱歌，還因此不少鄰居間撕破臉，甚至鬧上法院。

無論是在家看電視、打麻將，甚至移動室內擺設，小心小小的一個動作或聲響，都有可能成為鄰居間的導火線。

▲打麻將的聲響，有可能成為與鄰居間的導火線。

尤其住在屋齡較老舊的公寓大樓，因為兩間離距比較近，隔壁的一舉一動，似乎不小心就會被聽到。

▲老舊公寓棟與棟之間較近，容易聽到隔壁的一舉一動。

一般像是冷氣壓縮機或洗衣機、3C產品的喇叭，甚至是搬傢俱的碰撞聲，都容易發出較高分貝的音量。

民眾：「打麻將，報警還罵髒話，我們當然是偷偷報阿。（寵物）一直叫一直叫，然後我勸他們，他就不太鳥我們啊。」

民眾：「你可能一點點聲音，他就會砸樓板表示他抗議。」

▲民眾表示，一點聲響鄰居可能就會抗議。

曾有婦人愛唱卡拉OK擾人清夢被告上法院，雖然不起訴，但事過境遷，鄰居間也難免留下疙瘩。俗話說遠親不如近鄰，鄰居間多一分體諒及同理心，才是維持良好互動的不二法門。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

百貨業受到電子商務衝擊，已經不像往年是以服飾、化妝品為主力，美食反倒成為主角，甚至排隊名店還會成為集客利器。同樣的現象也發生在租屋市場，尤其有名氣又賺錢的餐飲店，穩定性高、付租金的能力強，更重要的是有調漲房租的空間，因此少油煙、低噪音的輕食餐廳、手搖飲店，躍升近期租屋市場新主流，成為不少房東的最愛。

房仲業者詹金英：「我們這個店面現在是位於那個，天母廣場的正對面，也可以講說現在目前天母最精華的地段，那個店面呢之前它是開寵物店。」

使用空間84坪、月租大約20萬上下，店內有不少東西還沒搬，但仍可看出格局方正，詢問度相當高。

房仲業者詹金英：「景觀也是滿漂亮的，這邊你假如要是開那種輕食餐廳，或是一般的服飾店高級服飾店，其實我是覺得個人覺得還蠻合適的，因為它就比較沒有油煙，而且比較吸客、比較能夠集客，然後它的那個穩定性會比較高一點。」

外頭就是美國學校、日僑學校，天母廣場還有二手市集，假日人潮不算少，當地房仲分析，這類精華店面要出租，房東偏愛的產業別，以輕食餐飲、便利商店為主，因為收租穩定、集客效果好，能帶動周邊行情水漲船高，以鄰近的星巴克為例，去年底進駐後，獨門獨院的歐式風格、號稱全台最美，吸引一票粉絲消費打卡，也為商圈帶進人潮。

房仲業者詹金英：「現在人潮是稍微比較減弱一點，要不然到尤其到假日的時候，它這邊其實都還是需要排隊，那當然它就會帶動了旁邊的一些店家，不管租金也好或就是說有一些行業，其他的行業可能就會稍微聚集過來一點，那對於天母的商圈就會比較繁榮一點。」

裝潢師傅加緊趕工，緊鄰咖啡店，這處有庭院、大樹景觀的空間，也即將開設輕食餐廳，房仲分析，電子商務衝擊藥妝、量販實體店面，但餐飲業不受影響，尤其少油煙、低噪音的輕食手搖飲，因為付得起租金，成為租屋市場新主流。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「餐飲過去大家比較忌諱就是，第一個它可能是用明火，或者會造成油煙、噪音，外帶型或者是快餐型的這種餐飲業，其實是對於這些房東他想要解決，高空置率來講是比較好的這個解決方案。」

TVBS記者戴元利：「根據經濟部統計，台灣餐飲業去年全年的營業額高達4523億，再創歷史新高，在一片不景氣中餐飲業能逆勢突圍，也難怪被百貨業視為集客的重要利器。」

日本一蘭拉麵進駐百貨，首創24小時營業，長長排隊人潮不喊累，讓人見識到美食的威力。近幾年來百貨業以餐飲為號召，掀起一波餐飲大戰，像是京站百貨與線上代購平台聯手，推出美食外送；新光三越也打造候位、訂位系統，可24小時線上預約；另外外國遊客必訪的101今年上半年改造美食街，引進印度、越南等13家國際知名餐廳；微風台北車站也有名古屋老店和香港米其林撐場，百貨公司儼然成了美食一級戰區。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「尤其是這5年其實最明顯，尤其我們看到整個百貨業績下滑之後，反而我們看到餐飲的佔比是越來越重，過去可能只有1成左右的營收佔比，現在可能都到2成、甚至預計到3成到4成以上。」

商研院政策所所長黃兆仁：「因為商業服務業是一個動態發展的概念，你看過去我們看到那個店面都是租給衣服、服飾、鞋子，那現在消費者買衣服、買鞋子，一定是電子商務，純粹去購物、去逛百貨公司，這樣的消費行為逐漸在下降當中。」

然而餐飲崛起，相對擠壓其他業種，也有學者擔心市場產業不夠多元，可能成為經濟成長一大隱憂，後續效應有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

相信許多想買房自住的人都等得很苦，看著這兩年的房地產市場淒風苦雨，交易量大幅縮減，房市買氣冷清，但大家不禁都要問：「為何房價下修幅度這麼慢？」

我們可以從以下幾點抽絲剝繭找出房價下修緩慢的原因：

建商讓了多少利？

早期建商推案的毛利約在售價30%上下，台北市的建案甚至可達40％，依目前的房價下修程度來判斷，這一波的房市不振，建商被迫讓利約10%，毛利下修到20%左右，一般而言，一個建案的管銷成本大概佔了15%，因此建商讓利通常不會超過15%，以免讓自己虧損。

再從代銷部份來探討，以前代銷通常會拿建商給的底價加上15%的空間開價，這個15%的空間也是客戶在和代銷的銷售人員談判的議價空間，當最後的成交價在底價之上時，這個差價就是代銷和建商的額外利潤，並由代銷和建商依約定的比例分配。現在房市不好，代銷為了怕開價過高嚇跑客戶，也為了讓客戶對個案的降價有感，可能就會以建商給的底價加上5%來開價，再打上銷售不二價的口號，把原本約15%的議價和超價空間直接讓利給消費者，所以這時候消費者就會發現建案降價了20％，也就是建商讓利10%及代銷讓利10％的總和。

房價下修的底部在那裡？

市況好時，建商利潤抓得高，房價自然推得高，代銷的議價空間和賺超價的空間也大。現在景氣下修，建商與代銷同步讓利，調降幅度約可達到過去的8折 (如上，視建案操作不盡相同）。除非建商取得土地的時間較早，成本較低，那又另當別論，否則個案的降價空間有限，頂多打個七折已算到底了（建商的底價讓利了20％、代銷讓利了10％）。

難道，等不到建商倒閉，破盤殺出？

雖然眼下市場降溫，也看到一些建商苦撐經營，儘管利潤已經是入不敷出，明明命在旦夕，但卻仍是硬撐著不肯大幅降價出售。即便如此，消費者也不要期望他們會把房子低價賣出。 

為什麼呢？其實是因為「建商寧可尋找其他建商或者房地產炒手，進行資產處置，也不會便宜賣給一般購屋者」。首先，資產處置變現的途徑很多，速度也更快，可以快速緩解他的財務問題。其次，這種方式賠多少錢，他的總風險是可以控制和預估的。反之，一旦打折促銷，能賣出多少，他並無法預知，畢竟賣房子不像賣日用品，愈降價客戶愈不敢下手購買，更何況，降價時他將難以面對早期的購屋客戶。因此，只要有資產處置的途徑，建商絕不會低價出售，因為建商可以選擇不蓋，把請好的建照加土地直接盤給能賣出較高價的品牌建商。 這也是我們看到越來越多的建商選擇直接賣掉項目，看到越來越多的行業兼併的主要原因，所以期待新案持續降價是難上加難！

除此之外，許多建商在過去幾年土地房價飆漲時庫存了許多土地，目前因地價沒有大幅崩盤，光土地套利即可獲得不少獲利，所以口袋深的建商更有能力撐住房價；有人會問，總有些財力較弱的建商吧？的確，這些建商沒有雄厚的資本囤地，所以得在房地產景氣好的時候出高價搶地，但因為近幾年的房市下滑，使得售價不敷成本而遭到套牢，因而衍生倒閉或偷工減料的下場。這也將是房市在這幾年將逐漸出現的常態，購屋的消費者不可不慎。所以，近期要等房價大幅下修，甚至腰斬，「雖有可能，但是消費者可能得留意工程品質或買到無法交屋的爛尾樓，那可就得不償失了。」

怎麼開價、議價？

因為不同的建商（屋主）、代銷（房仲）都有不同的成本結構和定價策略，所以要想從他們的開價中找出合理的買價是有困難的，像有的建商在房市最旺的時候買進土地，此時的土地取得成本最高，在市場上他的讓價空間會最少；賣屋的屋主中有各式不同時期進場的投資客、不同狀況的屋主（缺錢和不缺錢），他們願意讓價的空間各自不同；像我就碰過不肯認賠的投資客，明明投資錯誤卻又心有不甘，以高價委託仲介出售，掛了好幾年無人問津還是不改心志。

所以該怎麼做呢？首先一定要把買房當成一件大事，付出時間去研究和了解當地的行情，清楚了行情之後再依據「當地行情」的八～九折出價，再伺機成交。切忌沒有根據的亂殺價，因為這樣的做法會讓人家覺得你是沒有誠意的攪局者，形同自我阻絕了成交的機會，縱然你真的想買、有意購買，大概也不會有賣家有興趣和你交易，結果反而因小失大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

前副總統呂秀蓮 19 日在臉書上直播，討論台北市的住宅政策。針對買房議題，她認為年輕人本來就買不起房子，「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子」，房子是步入中年後才需要考慮的問題。

呂秀蓮在臉書直播約 10 分 44 秒處指出，她認為年輕人應該要有「流動產」的觀念，工作在哪裡，只要有房子住就好，不去想要擁有它的話負擔就會減少，不然房貸壓力就會讓生活品質下降，而且收入全部會投入其中，但房子卻是「越住越老」。

呂秀蓮說，現在是個全球化的時代，年輕人應該要放眼天下，「今天找到的工作不是一輩子的工作」，如果抱持著「不動產」的觀念，可能會因為將就房子而不想去闖天下、不會去找更好的工作；但是如果換成「流動產」觀念的話，「人到那裡有房子住就好，付得起租金就可以享受，也能兼顧生活品質。」

呂秀蓮認為，有了生活品質，就會繼續想追求更好的工作「也許在國外，也許由南到北」，不動產應該是步入中年後才應該開始思考的問題，因為年輕人本來就買不起房子，「大學畢業憑什麼你就可以買得起房子？」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北東區爆「出走潮」！繼女鞋大牌Miss Sofi、亨得利三寶名錶等店撤出後，韓國平價時尚品牌SPAO和MIXXO也宣布將在6月底撤點，外界認為應該與高店租有關，推測兩間店面每月租金就要千萬，相當驚人。

▲SPAO櫥窗外已貼出「Byebye Sale」等字樣。（圖／翻攝自SPAO Taiwan臉書）

SPAO於2015年來台展店，當年進駐東區還找來Super Junior團員東海、銀赫、利特站台，轟動一時，但15日卻突然在臉書貼出忠孝店結束營業公告，「感謝您長久以來的支持，因營運策略調整，SPAO忠孝店將於2018/6/30正式結束營業！未來將由SPAO西門店、網路平台繼續為您服務，由衷地感謝您對於SPAO忠孝店的支持與愛護。」

而與SPAO同屬南韓衣戀集團（E－Land）的女裝品牌MIXXO，也於同一時間也發布忠孝店結束營業聲明，南韓女子天團少女時代的太妍、Tiffany、徐玄也曾擔任代言人。

根據《好房網》報導，東區快速時尚品牌競爭激烈，歐美品牌ZARA、Forever 21知名度高，相較之下SPAO、MIXXO主攻哈韓族群，且東區旗艦店坪數大，總占地超過千坪，若以東區商圈租金每坪1.3到2萬元計算，每月店租至少破千萬，營運才3年，就不敵超高店租退場。

另外，房地產顧問公司「戴德梁行」今年第一季的市場報告也顯示，北市商圈的空置率分別為，中山南京商圈4.8%，位居第一名，其次為東區商圈的3.3%，第三名則為站前商圈的3.1%，不見以往榮景。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】