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台北市政府有感於極端氣候變遷、人口高齡少子化趨勢、都市防災及公共設施整備等議題已是城市競爭力提升與住居環境調適的重要工具。有鑑於北市於2000年起公告劃定更新地區已近20年，期間雖已有部分單元完成更新改建，但仍未能積極帶動民間推動都更，實有必要因應現況情形及未來挑戰重新檢討公劃更新地區。

▲「劃定台北市85處為都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」於2018年8月14日起公開展覽30天

台北市政府於2018年重新啟動公劃更新地區檢討機制，期間共舉辦2場論壇及4場專家學者諮詢會，廣邀都市計畫專家學者、建築與不動產公會及相關執業人員等代表，針對市府於公劃更新地區檢討暨更新計畫擬定之革新制度，進行交流討論。台北市政府於2018年8月13日公告公開展覽「劃定台北市85處為都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」，並於2018年8月14日起在台北市府及12行政區區公所公告公開展覽30天，歡迎各界民眾就近閱覽，並踴躍提供寶貴意見以供台北市都市計畫委員會審議之參考。

台北市府表示，為使市民進一步瞭解該項計畫之內涵，辦理4場次說明會，歡迎各界踴躍參與，各公民或團體對計畫案如有任何意見，請利用說明會場提供之意見表，於公開展覽期間向台北市都市計畫委員會提出。本案公開展覽之都市計畫書圖資料可至「台北市政府都市發展局網站/公展公告/都市計畫公展」、「台北市都市更新處網站/台北市公劃都市更新地區作業專區」下載。(網址http://www.udd.taipei.gov.tw/、https://uro.gov.taipei/Default.aspx)，民眾亦可直接掃描下方QR Code，或至市府1樓都市計畫工作站及12行政區區公所閱覽。本案公開展覽說明會傳單可至12行政區區公所及各行政區內里辦公處索取。如有疑問，請電洽台北市市都市更新處更新企劃科。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲京華城標售案即將在12月12日截標，將採全區及分區2種投標方式並行。(戴德梁行提供)

即將在12月12日截標的京華城標售案，先前已在新加坡、香港、上海舉辦國際招標說明會，16日舉辦台灣場次，將採全區及分區2種投標方式並行，底價分別為380億及517億。商仲認為，此案基地條件佳，預料旗下有飯店旅館的金控或壽險公司有機會出手。

戴德梁行協理賴一毅說明，這次國際標規劃2種投標方式供自由選擇，第一種是全區房地同時移轉，標出後與業主解除租約，現況點交房地給得標人，總底價為380億，土地單價為762.2萬。第二種是將土地分割為4塊，標出後委託業主負責拆除建物，回填土地，分割土地並完成登載後交給得標人，總底價為517億。標案採公開底價，一次性開標、一次性決標，開標當時與前後都不接受加價或議價，以每平方米土地單價最高者得標，而如為第二種方式，須有2件地塊以上標出時，業主才同意出售。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，台灣難得有國際標，尤其在市場滿低迷的時候，「在香港、上海、新加坡，上千億的資金有沒有辦法在台灣買下一整塊地，彰顯你的實力，在信義區擁有一棟樓就是實力」。台灣商用不動產每年成交量掉到幾百億，但香港成交一棟就是幾百億港幣，商用不動產是讓台灣再起來、也能傳承的機會，到國際行銷，讓海外資金爭取這個獨特稀有、將來不會再有的案子，對業主來說，割愛對股東也有交代。

顏炳立表示，根據戴德梁行Q2調查，信義區商辦最高租金達每坪5000元，台北市平均為2500元，市場需求大於供給，未來可望取代敦化南路、建國南北路的舊商辦，預估每坪售價100~120萬，其中住宅部分，保守估計每坪150萬，房價及租金必定水漲船高。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠認為，此案未來走向複合式商業開發，包括商辦、飯店與商業設施，預料旗下有飯店旅館的金控或壽險公司有機會出手。此案因基地規模夠大，若打造為商業園區也有優勢，目前北市商辦新大樓租金水準已來到每坪2500~2800元，京華城所在的地段，租金表現雖沒有信義計劃區高，但未來看漲。

另外針對今年8月都委會不同意京華城及周邊地主提出「解除6種使用限制」意見，決議維持商業使用，京華城回應，由於基地正值公開標售期間，基地未來使用定性為得標人的權利，得標人可依未來開發利用規劃進行市場分析及構想說明；至於市府允許30%上限的住宅使用是否放寬為50%，應由土地所有權人提出具體興建計劃或申請建照時，由北市府審查並決定住宅使用比例。







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台灣勞工陣線針對基本工資租屋能力及居住環境調查發現，六都可供基本工資所得者租住、可負擔的廉價租屋分配不均，勞動人口最多的台北市，可負擔租屋占比不到百分之五；雙北都有高租金、低坪數的趨勢，居住品質不佳；還常有性別、年齡等排除限制。

勞陣研究部主任洪敬舒表示，一般而言不超過所得三成的租金，是「可負擔」的租屋。以基本工資月薪 22K 計算，可負擔的租金就是每月不能超過6600元的廉價租屋。

調查發現，多數租屋的租金都接近可負擔租金上限，若租金上漲，基本工資所得者的壓力將大增。其中，台北市的廉價租屋占比最低，僅占百分之四點九；占比最高的則是台南市，出租市場中有六成租金低於6600元。北市需求高但可負擔租屋少，有分配不均、空間錯配的問題。

台北巿及新北巿有高租金低坪數趨勢，且台北巿較新北巿更為極端，台南市及高雄市的租屋壓力較低，在雙北巿就業的基本工資所得者，不僅要面對較為激烈的租屋競爭，且實際生活空間也較為狹小。







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▲大台北目前有14個銷售建案規劃迷你2房，彷彿香港的「牢居房」，但因總價低，銷況頗佳。

根據市調資料顯示，大台北目前有14個銷售中建案，規劃20坪以下超迷你兩房房型，比正常兩房坪數還小，這樣的設計類似香港的「牢居宅」、「蝸居宅」，但因總價低，仍吸引不少人買單，台灣居住空間的惡化，正逐漸往香港化的困境中走去。

香港地狹人稠，且房價高昂，不少社區規劃所謂「牢居宅」，將所有生活所需擠在一個房間內，且房間坪數極小，沒想到現在大台北也出現這種規劃建案。根據《住展》雜誌統計，目前至少有14個建案規劃20坪以下小兩房，最小坪數僅約16坪，其他建案也僅介於18至20坪之間。

以實務上來說，若公設比在30~35%之間，正常兩房坪數約26~30坪，大兩房則要31坪以上，建商為了搶攻預算有限的購屋族，開始縮小坪數規劃，降低總價帶。在台北市有大安區的「附中境」、中山區「中山凱宴」、士林區「隨河」、大同區「怡華就好」與「艾瑪仕」，以及北投區的「中租御景」等建案。其中，又以「附中境」的兩房型最迷你。

新北數量不輸北市 兩房最小坪數僅15坪 

而新北市的迷你兩房數量也不亞於北市，銷售中的建案共有8個，包括「新外灘-新月天地」、「歡喜市」、「遠雄江翠」、「新潤青峰」、「吉峻星宇」、「立天下」、「金城舞-四季花園」、「波爾多」等8個建案；其中，「立天下」兩房型最小坪數僅約16坪多，而「歡喜市」兩房最小坪數更只有15坪多，不禁讓人瞠目結舌。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，以一間18坪兩房而言，若公設比占32~33%，且陽台、雨遮等附屬建物占15%計算，則室內實坪恐剩下9.5坪，而9.5坪還要隔出客廳、廚房、浴室，剩下空間再隔出兩間房間，每間房恐只有2~3坪，與香港牢居宅無異。

中壢3房建案僅24坪 神規劃驚人

何世昌指出，從市況表現來看，迷你兩房建案因房間數不變、但總價更低，不僅獲得首購族青睞，以以出租收益考量的包租公、包租婆也趨之若騖，受此鼓舞，25坪以下的迷你3房便趁勢而起，如中壢青埔「鉅陞英倫花園」的3房只有24坪多，簡直是「神規劃」。

何世昌提醒，迷你兩房建案大多採取預售模式，但這類產品必需在極小的坪數中擠出更多房間，不只臥室空間極小，就連客廳、廚房等公領域空間也相當迷你，且無法容納標準尺寸的床、櫃等傢俱，需特別訂製；民眾若有意購買類似房型，最好謹慎思考自身需求，以免未來若進入交屋階段，可能容易引發消費糾紛。







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為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定租賃住宅市場發展及管理條例，並已於2018年6月27日施行。

▲地政規範 租賃住宅服務業 業必歸會

地政機關表示，依上開條例及上開條例施行細則規定，經營租賃住宅服務業者，經直轄市、縣(市)主管機關許可後3個月內應辦妥公司登記，完成公司登記後6個月內應……及加入登記所在地之同業公會，經申請租賃住宅服務業登記並領得登記證後，始得營業；租賃住宅服務業所在地同業公會尚未設立者，應加入所在地商業會，所在地同業公會設立時，應即向商業會申請退會，並加入所在地同業公會。

 

另有關租賃住宅服務業申請籌組同業公會之資格，為利租賃住宅服務業申請籌組同業公會，內政部於本年6月19日邀集司法院民事廳(未派員)、財政部、勞動部、各直轄市、縣(市)政府、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會等單位會商，並獲致結論如下：

 

(一)商業團體法並未明文限由開業業者申請籌組同業公會，為加速籌組租賃住宅服務商業同業公會，該業於完成公司登記後(不以取得租賃住宅服務業登記證為限)，即得依商業團體法第8條規定申請籌組同業公會。

 

(二)申請籌組同業公會之業者，倘未於公會籌備期間完成經營要件並開業者，另依商業團體法相關規定辦理。







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為了城市發展轉型並加速都市危險建築更新推動，新北市府辦理「都市計畫法新北市施行細則」(第二階段)部分條文修法作業，於7月24日經該部審查完竣，預計2018年底前公告實施。

▲推動危老重建，落實安居城市，細則二階修法經內政部審查通過

新北市城鄉發展局長柳宏典表示，本次施行細則二階修正是為因應新北市未來發展需求、推動低碳及智慧城市規劃理念，將智慧建築納入開發獎勵中。此外，為加速老舊建危險建築物重建、提升學校用地多元彈性使用、促進產業轉型升級，透過容積獎勵上限及公共設施容積率之規定進行調整，使新北市邁向更為安全、低碳智慧與多元的城市願景。

 

綜合規劃科科長李擇仁表示，本次修法共計9條，其中，增修第55條及第55-1條係為保障民眾居住安全，配合中央及市府防災政策，高氯離子及符合危老條例之建築，其重建時容積率及建築高度得酌予放寬，以加速其重建。另修正第48條為推動低碳及智慧城市規劃理念，增列大規模建築應取得綠建築及智慧建築標章規定，並對小基地提供3至6％不等之容積獎勵。同時，配合行政院核定之「都市型工業區更新立體化發展方案」，亦修正第47條，將經濟部編定之工業用地或工業區申請容積獎勵額度與項目規定酌予放寬。本次草案經內政部審查完竣，後續依該部意見修正後，再報該部核轉行政院備案，並由市府發布實施。







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2018年開春以來，房市春暖花開，買氣回溫，觀察台北市2018年第一季建物買賣移轉棟數相較於2017年同期，年增26.5％，房市交易量表現亮眼；不過，從5月開始，房市熱度似乎有降溫跡象，雖有新屋交屋挹注，但根據2018年1-7月交易量資料發現，較2017年同期成長幅度縮小至21.1％，不增反減，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，近期房市呈現買賣雙方的拉鋸戰，在第一季房市增溫的狀況下，部分建商、屋主對房市前景增添信心，售屋態度轉趨強硬，但目前房市仍屬自住市場，買方仍期待降價，不降價就不買，在買賣雙方價格認知無共識下，房市交易量無法擴量，讓利仍是關鍵。

▲屋主要注意！不降價沒人看！雙北市降價屋帶看量，比未降多出4倍，降價一成吸人氣，有人看屋才有買氣

永慶房屋根據內部資料統計近3個月台北市降價物件發現，台北市中心區有降價的物件平均降價幅度為12.6％，平均每月看屋量約24次，是沒有降價的物件4至5倍；至於市郊區則是11.6％，有降價的物件平均每月看屋量約21次，未降價的一般物件看屋量僅4至5次。謝志傑表示，房價自高點反轉至今已接近4年，房價大跌階段已過，目前呈現「緩跌至平盤整理」格局，對於目前房市交易主力的自住客而言，實惠、買得起的價格是購屋者首要考慮因素，因此，有降價的物件更能吸引民眾的目光，看屋量是沒有降價物件的數倍，成交機率也倍增。

以總價帶降價物件主要區間來看，謝志傑說明，根據統計資料發現，發現台北市中心區以總價1,000-4,000萬為大宗，1,000-2,000萬占比為40.4％，2,000-4,000萬占比則是39.3％，兩者差距不大，均在四成左右，大安區3房電梯大樓、中山區的套房、2-3房電梯大樓與信義區2-3房公寓與大樓產品降價比例較高，至於台北市郊區，降價物件則以總價1,000-2,000萬為主，占比高達49.2％，逼近五成，士林、文山、內湖的2-3房公寓或中古電梯大樓的降價物件多，可供民眾購屋選擇。

 

謝志傑補充，目前房市是以自住需求為主的買方市場，大多會仔細評估購屋總價上限，不要買到自己負擔不起的房子，同時滿足自己最大化的住居需求，因此，中低總價的產品仍是房市交易主力，為了從眾多物件中脫穎而出被買方青睞，屋主直接下修售價就成為抓住買方視線的手段之一，同時增加有購屋需求民眾的看屋意願，進而提升成交機會。謝志傑提醒，市場上的待售物件只要降價一成左右，就能比一般物件獲得更多購屋者的關注，平均看屋量是一般物件的4到5倍，只要價格貼近買方期待，將可加速成交。







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金融監督管理委會已完成「不動產證券化條例第六條、第八條及第九條之解釋令」(下稱本規定)之修正，將於近日發布施行。為擴大REITs投資標的，金管會前於2016年3月22日開放我國REITs得投資境外不動產。為提高實務運作彈性，並活絡REITs市場，因此修正本規定以簡化投資程序並放寬投資標的，修正重點如下：

▲修正不動產投資信託基金(REITs) 投資境外標的規範

一、簡化不動產投資信託計畫應記載之內容：配合實務作業需要，刪除有關不動產投資信託計畫應載明確定投資標的。惟為利於受益人取得相關投資架構資訊以為投資判斷參據，信託計畫需記載「投資地區、類型、架構之評估分析內容說明」等內容。

 

二、增訂公開說明書應記載內容：參考「證券投資信託事業募集證券投資信託基金公開說明書應行記載事項準則」第14條有關投資風險揭露應記載內容，增訂「應於公開說明書揭露投資地區政治經濟變動風險、當地法令制度及標的類型市場概況等」，以充分揭露投資內容。

 

三、明定交易完成後報請主管機關備查時點及文件：為提高業者實務作業彈性，爰將現行受託機構需於投資前針對具體投資標的逐案報請本會核准之規定，修正為交易完成後十五個營業日內報請本會備查，並增訂備查文件應包括專業估價者出具之估價報告書。

 

四、修正出具意見書之律師及會計師資格：考量我國法令對我國律師、會計師得以有效監督，爰比照外國公司來台掛牌，由我國律師及會計師出具意見書之規定，將「當地註冊或登錄合格之國外律師」及「當地合格營業之會計師」出具意見書，改為由國內律師、會計師向金管會出具意見。

 

五、放寬境外投資標的範圍：鑑於部分國家及地區不動產產權型態包含地上權及所有權，若限制其不得投資於地上權，則REITs將需付出較高成本投資於所有權，進而可能影響我國REITs在國外之投資機會；此外，考量投資不動產所有權亦會面臨不動產使用年限屆滿或有老舊瀕危等情事時之重建問題，此與投資地上權存有使用年限問題者尚無不同，故放寬REITs亦可投資境外不動產相關權利。







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為解決都市計畫公共設施保留地問題，由內政部營建署城鄉發展分署辦理「變更林口特定區計畫公共設施用地專案通盤檢討」規劃案，並業於2018年7月19日函請新北市政府及桃園市政府辦理計畫書、圖公開展覽及舉辦說明會。

▲辦理「變更林口特定區計畫公共設施用地專案通盤檢討」案計畫書、圖公開展覽及說明

「變更林口特定區計畫公共設施用地專案通盤檢討」案訂自2018年8月10日起至2018年9月8日止，分別於新北市政府、新北市林口、八里、泰山、五股、新莊等5處區公所及桃園市政府、桃園市桃園、蘆竹、龜山等3處區公所公開展覽30天，並訂於2018年8月15日(星期三)上午10時整假新北市林口區公所、下午2時整假八里區公所；2018年8月16日(星期四)上午10時整假新北市泰山區公所、下午2時整假五股區公所；2018年8月22日(星期三)上午10時整假新北市新莊區公所、下午2時整假桃園市桃園區公所；2018年8月23日(星期四)上午10時整假桃園市蘆竹區公所、下午2時整假龜山區公所分別舉辦說明會。

 

任何公民或團體對於本計畫案如有意見，得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址(格式可參考如下表)，向新北市政府、桃園市政府提出，公開展覽期滿後，由新北市政府及桃園市政府彙整陳情意見彙報本部，俾供本部都市計畫委員會審議之參考。







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內政部營建署表示，都市計畫法台灣省施行細則(以下簡稱本細則)本次修正除配合都市型工業區更新立體化發展方案政策推動外，另配合推動社會住宅及落實溫泉法輔導業者合法化等相關政策及實務執行需求，暨因應相關直轄市都市計畫法施行細則(或自治條例)之修訂(制定)，一併檢討本細則相關規定，營建署表示，本細則修正案業於2018年6月26日發布施行。

▲配合行政院核定之「都市型工業區更新立體化發展方案」修正都市計畫法台灣省施行細則部分條文

營建署表示，本次修正重點配合行政院核定都市型工業區立體化方案，以經濟部編定之工業區、產業園區，或科學園區，且法定容積率在240％以下者為其適用範圍，並規定新增投資金額平均每公頃新增投資金額(不含土地價款)超過新台幣4.5億元者，平均每公頃再增加投資新台幣一千萬元，得獎勵法定容積1％，上限為法定容積15％，另為提升能源使用效率及設置再生能源發電設備，於取得新增投資容積獎勵後，得再增加獎勵容積最高至20％；倘廠商仍有容積需求，亦可以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度，亦或加計都市計畫法第83條之1規定可移入容積，總計不得超過法定容積之1.5倍。

 

其次為鼓勵及推行社會住宅供給之政策，增訂建築物提供部分樓地板面積作社會住宅使用者，得給予容積獎勵。及公有土地供作老人活動設施、長期照顧服務機構、公立幼兒園及非營利幼兒園、公共托育設施及社會住宅使用者，其容積得酌予提高至法定容積之1.5倍，經都市計畫變更程序者得再酌予提高至法定容積之2倍為限。

 

另為配合溫泉法之實施及輔導溫泉法實施前既有已開發供溫泉使用之溫泉業者合法取得水權，於風景區、保護區及農業區增列溫泉井及溫泉儲槽為容許使用項目；另為降低對農業用地之衝擊，保護區及農業區僅放寬溫泉法施行前，已開發溫泉使用者，經縣市政府審查核准得設置溫泉井及溫泉儲槽。







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