草屯實價登錄行情查詢,草屯房地合一稅計算,草屯房屋買賣交易安全

群創光電（3481）位於南科的第五代LCD面板廠（南科四廠）出售案，昨（15日）塵埃落定，公告以171.4億元出售給台積電（2330），有鑑於「護國神山」所到之處總能帶動發展，令人好奇台南房價是否再掀漲勢，對此專家預期是錦上添花，但影響程度可能不如當初前進高雄，估計也不會分食鄰近嘉義的房市利多。

群創昨日晚間公告，以171.4億元出售南科四廠給台積電，處分利益估147億元，以群創股本大約789.2億元估算，可望貢獻每股純益大約1.84元。據了解，南科四廠位於台南市新市區環西路一段，建物面積大約9.6萬坪，過去主要生產筆電和顯示器面板，已於2023年關閉。

上述消息引發網友熱議，PTT上有不少人表示「台南房市終於要睡醒了」、「台南有清德兄罩，還有台積電大本營，就問怎麼輸」、「台南高雄真的要發大財」、「房價準備再噴一波，好險已經買了」。

除了預期台南房價攀升，網友也點名同樣挾帶台積電議題的嘉義，還表示「太保要下去了嗎？」、「台南噴出，嘉義掰掰」、「太保勇士守得住街亭嗎？」、「嘉義廠不是說挖到寶？也沒有後續，房市估計涼了」。

根據住展雜誌發言人陳炳辰的觀點，群創南科四廠對台南房市雖有加分，也有機會推升房價，但新市原本就有南科利多，台積電進駐「比較像錦上添花」，影響程度可能不如過去在高雄的楠梓、橋頭。

陳炳辰解釋，新市原本就有南科效益，房市早就吃了一波紅利，從群創改成台積電就是換一批工程師進駐，反觀楠梓或是嘉義太保房價基期低，過去也少有科技業利多加持，房價上的反應自然相對明顯，例如楠梓過去才1字頭，如今已到4字頭，多少就跟台積電題材有關。

針對網友質疑群創南科四廠易主，是否分食鄰近嘉義的房市利多，陳炳辰認為「應該不至於」，主要是嘉義的房價基期低，仍然有一定的買盤，再者嘉義廠仍在施工階段，可以預見的利多擺在眼前，估計未來房價仍有補漲空間。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

有一部知名連續劇「我在墾丁、天氣晴」敘述著因熱愛墾丁的自然純樸，紛紛定居紮根於此而成為樸實的恆春人，在台灣南部的墾丁與北部的宜蘭，都具有相同的山河海地理環境，如果無法南下居住墾丁享受純樸悠閒生活，宜蘭是北部休閒居住不錯的選擇。

「宅度假」興起！宜蘭烏石港特區值得考慮



近年新冠疫情逐漸流行一種新興居住方式「宅度假」(Staycation)，是由stay(停留)+vacation(度假)所組成的Staycation，意思是換個室內空間靜靜待著類似度假好好放鬆休息。在宜蘭頭城烏石港特區，遼闊海河交界處，帶來隨著視野開闊的好心情，絕佳視覺饗宴與放鬆舒適環境，讓人在愜意空間中被溫柔的海天包圍著，只待在房間裡也可以享受屬於自己的「宅度假」療癒時光，在遼闊視野當中，望著海和交界處，碧綠、湛藍、青靛各種冷色調彷彿在窗外繪製成一幅美麗的畫作。這樣的生活居住情境，在烏石港特區的房地產市場裡，是可以每天享用。將捷集團領先這個趨勢，在烏石港特區興建「將捷La Mer」飯店宅，讓住戶天天享受「宅度假」。



外地買家看宜蘭「通勤真的不算遠」



宜蘭除了在地人置產之外，很多是外地買家嚮往宜蘭生活的輕鬆步調，以及郁郁葱葱、聆聽海聲的好山好水生活饗宴，注重度假休閒品質的買家，除了買一個不動產之外，更是買一份提升生活質感的居住場域。從台北出發，離峰時間大約40分鐘左右就能到礁溪，約50分鐘可以到頭城、約1個小時能到羅東，且國道五號還特別好走，到從宜蘭開車到南港、進信義區、內湖只要約40-50分鐘，「其實宜蘭通勤真的不算遠」。



宜蘭房市交易產品轉向大樓、華廈



房地產業者指出，宜蘭透過雪隧前往台北，兩地通勤車程約1小時左右，近年吸引不少台北民眾移居宜蘭，用通勤時間換取合理房價，帶動區域房市交易量能快速攀升。過往宜蘭的房市交易以透天厝為主，但近年宜蘭房價愈來愈高，加上少子化衝擊，不少購屋民眾開始把目光轉向坪數較小、總價親民的大樓、華廈，而隨著宜蘭科學園區、高鐵延伸宜蘭計畫的發展，宜蘭房市前景並不看淡。且未來如果高鐵宜蘭站落實後，兩地通勤時間預估將縮短到20分鐘左右，再搭配宜蘭科學園區題材，屆時一定會吸引更多的外來族群到宜蘭買房，從長線來看，宜蘭房市能見度頗高。



宜蘭房市出現走揚3主因，幸福感更明顯



近幾年宜蘭房市出現走揚原因有3：(1)房價親民，吸引許多雙北年輕人前進置產；(2)外來加持，外來與在地置產比重，從過去5:5不分軒輊，到現在8:2或9:1，外地人買房置產逐年上升；(3)環境極佳，宜蘭的人文藝術與居家環境吸引了各族群，未來高鐵開通將吸引更多買房自住客。宜蘭或許在硬體建設上不比大台北，但居民的主觀幸福感確實是更明顯的。真正的關鍵就如宜蘭當地人說的：每個地方都有人感到快樂，有人感到不快樂，而或許宜蘭人主觀上更快樂幸福，是因為他們「知足，所以常樂」。



宜蘭環境溫度、雨量、日照都宜人居住



宜蘭全年溫度一般在14°C至32°C的範圍内，很少低於10°C或高於34°C。宜蘭降雨最多的月份是9月，平均降雨量為221公釐。降雨最少的月份是1月，平均降雨量為64公釐。平均有10小時36分鐘的日照。環境溫度、雨量、日照都是宜人居住場域。

統計實價預售揭露資料顯示，6月預售揭露約1.54萬件，總揭露金額高達2885.7億元，由於2023年6月平均地權條例上路趕上車前爆大量，件數年增率僅有6％，不過2024年上半年，預售揭露量已達8萬件，年增60％，揭露金額1.4兆則是年增80％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年房市在通膨、股市大漲資金行情帶動下，房市交易表現熱絡，預售市場過去經驗月銷1萬件已經是表現很不錯，3~6月預售賣了6萬件更是火熱，不過這都是在股市修正前的盛況，未來可以觀察8月揭露的數字，觀察預售市場是否受到股災與銀行貸款消息影響。



統計顯示，全台從2023年10月至2024年6月，除了農曆年節期間，每個月單月揭露狀況都超過1萬戶，3~6月更出現單月1.38萬~1.59萬件的盛況，預售市場銷售狀況暢旺，案子賣得又快又好，統計上半年銷售揭露金額達1.4兆，銷售件數將近8萬件。



若以區域來看，上半年共有4個都會區銷售超過1萬件，最多的是台中市的1.6萬件，年增86％，桃園市1.5萬件年增55％，新北市1.2萬件年增17％，高雄市1萬件年增137％，幅度位居主要都會區之冠。



曾敬德表示，預售市場價量齊揚，難免出現不買會更貴的心態，加上部分個案採取低首付方式吸客，更吸引置產、自用型客戶目光，而近期因為銀行貸款吃緊，甚至有客戶希望案子不要蓋太快，至於股災後的預售市場，則要觀察過兩個月後的8月市場交易狀況。

前內政部長現任台灣大學土木系教授李鴻源曾表示：「台北盆地居住人口早已超出土地負荷的60％，必須往外環城市移動。」而近幾年，在高鐵、高速公路、快速道路陸續興建下，「島內移民」也成為新趨勢。

「距離與房價」讓宜蘭頭城房市具高CP值



宜蘭自從雪隧通車之後，與雙北城市間的交通動線變得順暢，從頭城烏石港特區出發，約48公里距離、約50分鐘車程，可以抵達台北信義計畫區101大樓，宜蘭頭城房價約「2-4字頭」。同樣差不多45公里距離，約48分鐘車程，也可以抵達桃園青埔高鐵特區，這裡房價「5-6字頭」。相近的通勤距離與時間，每坪房價卻有2-3倍的差距，單純就「距離與房價」的關係來看，兩個距離差不多的城市，在宜蘭頭城可以「4折買房」，CP值超高。



轉念一下！宜蘭居住享受人生



也許有人覺得青埔高鐵特區發展動能比較強，屬於「成長型」區域，而宜蘭頭城就是「休閒型」都會，兩者發展性無法相提並論。投資專家這樣說，在青埔高鐵特區高房價地段置產，需要背負更高的貸款，反而會花更長的時間待在職場，會因此失掉生活品質。轉念一下，如果把低基期房價的宜蘭當成置產選項，是不是同時可以滿足儘早退休，跟在退休後在宜蘭居住享受人生的目標呢！



宜蘭居住生活場域7大優勢



宜蘭居住生活場域還有7大優勢(見附表)。而宜蘭人會以蘭陽溪為界，分溪北(宜蘭市、員山鄉、壯圍鄉、礁溪鄉、頭城鎮)、溪南(羅東鎮、五結鄉、冬山鄉、三星鄉、蘇澳鎮)，這些區域裡只有壯圍、頭城比較靠海邊，受到喜愛海景的買家青睞。2022年全球前10名最貴豪宅排行榜都有一個共通點，就是「豪宅必須倚山或傍水」宜蘭頭城的「烏石港特區」，近距離有海景，就是富豪追逐享受生活的場景。



宜蘭縣頭城鄉烏石港特區



烏石港位於宜蘭縣頭城鎮轄區內，除現有之國道5號(雪山隧道)，未來北宜直鐵抵達宜蘭的第一站就位於頭城。此外，蘭陽博物館也在附近，擁有觀光、文化與生態之先天優勢。烏石港都市計畫區劃設住宅區、商業區、旅遊服務專用區、漁港專用區、保存區與農業區，公共設施用地項目有社教用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地、停車場用地、廣場用地、廣場兼停車場用地、人行廣場用地及道路，現在是假日賞鯨、龜山島往來的交通要津。



都市便利，仍保有豐富大自然資源



宜蘭是個擁有近45萬人口的地方，大家在這片土地上生活了很長一段時間，也克服了大小困難。這裡或許不是最便利的地方，但確實是一個迷人的所在，具有「都市的便利性，但仍保有豐富的大自然資源。」

囤房稅2.0已正式上路，財政部14日預告將新增3種房屋類型，免計入囤房稅，包含機關團體無償供災民居住房屋、符條件的產業園區住宅出租，以及法人委託包租代管等，加上先前原有的11類房屋，一共14類排除計入囤房稅戶數。

囤房稅2.0明年5月開徵 3類房屋免計

有關於囤房稅子法「戶數認定及申報擇定辦法」，其中公有房屋、社會住宅、包租代管、勞工宿舍、獎勵停車位、管委會或避難空間、公同共有房屋、長照機構宿舍、文史、促參附屬設施住宅或宿舍，以及於課稅所屬期間的上一年7月1日至當年2月末日，如有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度的房屋，共11類。

至於財政部預告「其他房屋」共三類，包含由機關團體興建，且無償供行政院公告災區受災居民居住使用的房屋；地方政府與轄內產業園區廠商議定，由廠商興建住宅，但保留一定比例供出租使用。

此外，原本包租代管僅限「個人」可免納囤房，財政部這次新增「法人住宅所有權人」委託包租代管出租或轉租，且契約供居住使用一年以上，同樣也可排除囤房稅計算。

以上提及3類房屋，皆一併納入免計入囤房戶數範圍，並回溯至今年7月1日起適用，共計14類房屋。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期房市交易熱絡，不過大型行庫高層觀察到，法拍屋數量漸漸有增多之勢，讓銀行提高警覺，並發現有建商為了提高銷售率，向有意購屋的民眾稱房子蓋好交屋後，房價就會上漲，希望先以開支票方式付10%、15%的訂金，成立購屋合約。

行庫高層直言，這樣的行為等同是讓當下無此消費能力的民眾，冒險購屋，最後恐發生跳票、房子遭拍賣，行庫一旦發現建商有這樣的交易模式，就會基於風險考量，拒絕承作這類的整批分戶房貸。

除行庫提升風險意識，由於房市買氣延燒，多間銀行已瀕臨觸及「銀行法」第72條之2規定的房貸警戒水位，市場頻頻傳出不動產授信拉「緊」報。

土地銀行身為國內唯一的土建融專業銀行，不受第72條之2「天條」限制，針對房貸案是否都湧向土銀，據了解，土銀承作授信時，仍希望避免過度集中，因此土建融業務放款不可超過總放款量的25%、房貸不可超過總放款量的35%，兩者合計比重為6成，意即土銀仍會控管房貸案量。

另外，有業者透露，由於不少房仲過去合作的銀行，如今房貸額度已滿水位，近期也有大型房仲睽違多年找上土銀談合作。

談及房貸承作方向，土銀主管表示，首先，會優先承作土銀土建融客戶建案後續衍生的整批分戶房貸；再者，該案土建融雖非土銀承作，但若是平常和土銀往來密切的建商，土銀也會承作相關房貸。

依銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，俗稱銀行不動產放款「天條」，銀行則會自行設定更嚴格的內部要求，多半以28%以上為警戒區。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

隨著新北地區房價的逐步上漲，千萬元內可購得的房屋也變得越來越少。永慶房產集團彙整實價登錄成屋交易資訊，觀察新北市近5年中古屋成交總價帶的占比變化，可以發現1000萬元以下的住宅交易占比從2020年的51%下滑至2024年的31%。1000-1500萬元總價帶交易占比在2024年正式超車，成為新北市2024年主力總價帶。



觀察新北市近5年中古屋成交總價帶變化，可以發現總價帶1000萬元以下住宅交易占比大幅減少。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，造成新北市千萬元以上住宅大增的現象原因有二：一是區域層面，隨著三環六線、機捷線等交通設施逐步到位，加上TPASS助力，增進新北市的交通便聯性，促動雙北生活圈不斷向外擴，有效推升新北市全市的房價上揚。

 

進一步觀察今年總價千萬內的中古屋交易占比可以發現，淡水是唯一占比超過50%的行政區，代表每2個成交物件就有1個在千萬內。陳金萍說明，淡水由於長年供給量較大，造就其房價增幅相對平緩，總價也較親民實惠，因此吸引不少一定預算內的購屋族群在此卡位置產。



值得一提的是，林口與其他行政區表現截然不同，是唯一3000萬元以上成交占比逾2成的行政區。陳金萍表示，林口近年隨著科技產業進駐、聯外交通逐步完善以及生活機能逐步到位，加上受益於開發較晚，其市容環境相對良好，深受不少購屋族群青睞，其中不乏產業新貴以及北市換屋族群。這類族群由於口袋較深，能負擔較高總價水平，加上需求坪數較大，都是帶動林口中高總價成交量較多的主因，尤其在不觸及央行6000萬元豪宅線的門檻下，讓林口2024年3000萬元- 6000萬元的成交占比高達18.9%。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

財政部拍板新青安貸款違規戶1502戶，聯徵中心可以免註記，由公股銀行自行註記管理，不過因為新青安有「一生只能貸一次」的限制，因此是委託聯徵中心建置流通平台，讓各公股銀行了解申貸戶是否曾經貸過新青安，該平台近日就會建置完成。

新青安遭到濫用引起爭議，財政部全面查核，首波就2023年8月1日到2024年3月31日核貸的新青安貸款案件，查核結果有1502件不符合自住使用的個案，其中涉及出租者有1332件、人頭戶有170件。同時，財政部修正貸款原則，包含「只能貸一次」以及切結書，並且如果違規必須返還利息和重新核定貸款條件。

惟外界有聲音，這些違規戶應通報聯徵中心。財政部邀集金管會、聯徵中心及公股銀行研商是否應送聯徵中心註記。官員表示，送聯徵註記有2大難關，首先是《銀行法》第48條銀行的保密義務，恐衍生人權爭議；此外，聯徵中心所蒐集的資料是報送貸款人逾期，不誠信並非信用資料，跨行庫查詢註記恐怕會影響當事人的權益。

財政部拍板，新青安貸款違規戶由公股銀行自行註記管理，公股銀主管表示，如果被註記的貸款戶，未來再跟同一家公股銀申貸房貸，恐怕會影響利率；及由於新青安「限貸一次」，因此委託聯徵中心建置平台，若曾經貸款新青安者，各公股銀就可以查詢。

惟各公股銀對於建商銷售預售屋、分戶房貸徵審轉趨保守，根據了解，尤其如果建商用「話術」讓貸款戶5％到15％訂金，就可以成立購屋合約，等到交屋時房價上漲、即使當時財務困難也可以出售房屋來調節財務。不過，這種借款戶風險很高，如果資金周轉不靈，就容易成為法拍屋，因此公股銀行現在會提高警覺，針對建商案件徵審時更謹慎小心，如果支票交易的客戶很多，建商恐會列入黑名單。

公股銀行董總大搬風，各公股金融董總交接，土銀監交人財政部次長阮清華表示，土銀連續13年稅前盈餘破百億元，希望可突破200億元，建立「雙翅膀、雙引擎」，除了土建融外有更多的契機；土銀新任董事長何英明則表示，2023年獲利已達170.43億元，預計2025年可突破200億元，土建融業務外，也將積極拓展個金、財管跟證券。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市熱絡，公股銀主管指出，連帶使購地案也開始回溫，不過同時，「法拍屋」也越來越多。部分不肖建商推薦購屋者僅憑約當房屋總價15％以下、甚至僅5％的支票購屋、拚出成交量，事實上風險極高，公股銀已經緊盯這種交易方式，把此類建商打入黑名單。

公股銀主管表示，民眾對於購屋的興趣濃厚，房子賣得多，建商自然要「補足庫存」，因此一度降溫的購地案在第三季逐漸回溫。但是，部分建商「拚成績」的手段，卻非常危險。

不肖建商為了賣出預售屋，對於手頭現金不夠的客戶，可能以「交屋時房價就漲了」等話術，誘勸客戶到銀行開支票作為訂金，且只收房屋總價的15％以下、甚至5％就可以成交。但是，當交屋時若客戶無法順利賣掉房子，也沒有準備足額訂金，且銀行房貸最高貸款8成，亦即客戶還要準備總價與貸款額度之間的差額，房屋就可能淪為法拍屋。

公股銀主管指出，現在緊盯這類案子，各分行以明查暗訪方式調查疑似不肖建商的交易方式，如果出現多起以支票交付訂金、交屋的案子，將不再與這家建商往來。

為防止房市過熱、炒房情況嚴重，公股銀針對各地區的房貸成數也有不同標準，不一定每個地段都能提供貸款成數鬆綁。例如地段十分偏遠、量體太大的地區，或是漲幅已經超過題材應帶來幅度，公股銀都會注意貸款成數。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，7月又從前月的綠燈升溫熱絡黃紅燈，為今年第三度黃紅燈，房市跟天氣一樣熱。風向球六大構成項目呈現「二升、二平、二降」，兩項走升的分數為預售屋推案量、待售建案個數，二降為來客組數、成交組數，持平的是新成屋戶數、議價率，整體分數為52.9分。

在供給面上，住展雜誌發言人陳炳辰指出，時序來到下半年，趕不及上半年榮景的案子，建商在下半年第一個月即刻打鐵趁熱大推特推，另也評估8月台商資金解禁帶來買氣，先行布局，而下半年大環境變數愈增，加緊腳步亦免夜長夢多，預售推案量看齊3月329檔期，推破1200億元，較6月增300多億元，破百億元大案如新北市土城區「新濠岳」與基隆市暖暖區的「甲山林城上城2-美麗上城」，超過50億元的指標案則有台北市北投區的「達麗河藴」、萬華區的「皇翔ASTER ONE」，以及新北市板橋區的「立信雙星」，又有近10案均在數十億元量體。

相對之下，價碼面較吃虧的新成屋，戶數維持低檔，推出不到200戶，具指標的為新北市中和區的「漢寶捷運學府No.3」，當前新成屋房價高，已不大適用新青安方案，搭不上順風車， 7月正式上路的新版囤房稅亦令這類產品衍生風險，而現階段熱度又更傾向預售屋市場，建商無意於此都不意外。

需求方面，追蹤指標建案平均來客組數每週約29.8組，而平均成交組數每週約3.7組，較上半年下修，陳炳辰分析，由於上半年買氣旺盛而時有快速結案情勢，眼下新案多接近尾聲，或甚至呈現區域新案真空，遂演買氣稍歇，但還算維持在中上水位，新北市三重區、中和區、板橋區、淡水區，與新竹縣的竹北區都有一定亮眼度個案，不乏傳出單周超過50組的來客組數，或單周10-20組的成交組數，成績不俗。

待售案愈來愈少 求你賣不議價

待售建案數也印證買氣持穩，案數降至916案，前月已跌破千案，7月再減逾50案，北台灣各縣市一致順銷，新案市場量體最大的新北市去化狀態最佳，其次為新竹地區，不論是二線地帶有其比價效益，或是核心區新案稀缺，都有助於帶動新竹買氣。

議價率分數持平，可觀察開價與實價揭露成交價實在相去不遠，完全賣方市場下，讓利空間不到一成，像宜蘭、基隆的新案平均單價在2、3字頭，以當前市況來說低無可低，還能打個95折就不錯了，買方有所認知，不再討價還價，先買再說。

陳炳辰表示，下半年風險因子不少，股市起伏不定，信心度影響資金是否繼續轉往房市，美國大選也干擾資金走向，而銀行房貸放款滿水位打亂買氣，不易在下半年得到大幅度緩解，加上9月的央行理監事會議有無新一波打房措施亦為隱憂，北台灣下半年尚有台北市文山區、新北市中和區、桃園市中壢區，與新竹市香山區大案排定進場，無疑將為重點觀察指標。