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新青安政策推動房市持續升溫，買氣不減，房價也持續攀高，馨傳不動產智庫執行長何世昌昨（7）日透露，桃園青埔已不知不覺解鎖7字頭，直言在2017、2018年間進場的屋主，現在身價可是多了好幾台賓士，正應驗了股神巴菲特的名言「別人恐懼時我們要貪婪」！他也認為，青埔的豪宅市場還有很大的發展空間。

何世昌昨日在臉書粉專PO出內政部實價登錄資訊，透露在不知不覺間，青埔已解鎖7字頭。他分析，除了雙北輕移民與桃園在地客層外，近來竹北客也陸續進到青埔買房，需求升溫帶動青埔特區的建案順銷，以及房價持續上攻。最高成交價攀升至7字頭的建案，包括「尊騰大真席」、「樺龍青蔦」、「聯上光域」、「新大墨」、「耑鑄」等建案。

何世昌回顧，在2016年到2018年期間，青埔房價一度暴跌，當時大部份新案每坪成交價在20萬至25萬元，還出現新案成交1字頭的價格。「我記得當時，討論區許多網友在爭辯，青埔一坪20萬元出頭的價格能不能入手，不少人說青埔市區太遠、太偏僻，而且沒那個價值」；孰料不過6、7年後，新案售價已經是5字頭打底、最高7字頭。

何世昌直言，2017、2018年間進場的屋主，現在身價可是多了好幾台賓士。正應驗了股神巴菲特的名言，「別人恐懼時我們要貪婪」。曾幾何時，外界曾有人預期青埔房價高點是4字頭、或者5字頭，但如今看來通通猜錯。

何世昌並指出，從青埔成交創新高價的戶別來看，它們的總價全都壓在央行豪宅限貸令4千萬以下，意味著業者大多規劃中小坪數房型來控制總價。青埔不是沒有成交超過4千萬以上的建案，但成交筆數僅是九牛之一毛，也代表「青埔的豪宅市場還有很大的發展空間。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安貸款加上民眾預期房價只漲不跌心理催化，持續推升房市熱度，日前台灣中央銀行注意到銀行不動產放款集中度已逼近歷史高點，希望銀行提出改善計畫，讓房市降溫，引起市場關注。由於央行第三季理監事會議將於19日登場，外界多預期央行屆時將再祭出新一波的選擇性信用管制措施。

對此，景文科技大學財經系副教授章定煊8日指出，央行目前手上能夠抑制房市過熱的工具已經相當有限，最有效的當然是直接升息，不過現在歐美央行都將降息之際，近期日本逆勢升息，雖然日本升息幅度相當小，但仍造成匯率大幅波動，考量台灣央行首要任務是維持新台幣匯率穩定，有日本這個例子在前，相信央行不會升息，如此一來，推估央行會就過去的措施擴大實施範圍，例如將六都及新竹地區，自然人第2戶購屋貸款最高成數上限6成，再做限縮。他說：『(原音)那有些工具，比如說像是調整存準率，這個東西大概就不可能再做了，事實上做也沒什麼效果，我們M1B什麼，沒什麼太大改變，之前他邀集商業銀行來談事情的時候，不是就已經決定一個原則對不對，首購優先、新青安優先，所以他可能就是由這個邏輯繼續去往下推，繼續壓制第二戶跟第三戶的成數，他大概目前能做的就是這個而已。』

章定煊表示，除了擴大限制自然人第2戶購屋貸款最高成數上限外，也有可能將適用範圍從六都及新竹地區再擴大，不過由於六都及新竹縣市佔全國房市比重已達7、8成之多，即便再納入其他縣市，意義也不大，較有可能的是納入嘉義，因為台積電現正於嘉義太保建廠，料將帶動當地房市熱度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房價如火箭升天般飆漲，近日實價登錄顯示，新北土城的蛋白區，一坪成交價來到77.8萬元。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，新北目前已有5區每坪單價正試圖叩關百萬的建案，甚至有突破百萬的趨勢，讓他忍不住感嘆「是我不正常，還是房市不正常」。

房市專家何世昌近日在社群臉書指出：「新北市第一環，板橋、中永和、新店與三重，今年來頻頻傳出成交單價有意挑戰百萬元、或者已突破百萬元的建案。」身處在一日三市的市場中，對價格的概念會愈來愈模糊，何世昌不禁覺得：「有時都會迸出一個想法——『是我不正常，還是房市不正常』？因為市場行情大多超過我的估價。」

何世昌接著舉例，板橋、中永和、三重等地，出現一個開價、或成交單價站上 100 萬元的建案，大家會想說「不意外啊」；但當有建案開價低於預期時，卻又想說「怎麼那麼便宜？」而這當然不是因為那價格是「絕對性的便宜」，而是在動輒創新高的房市環境中，正常、合理的建案價格，讓購屋族會有「相對便宜」的感覺。

針對土城有建案成交單價逼近8字頭，看看蛋白區的房價，再回頭看新北第一環的房價，對於高房價的定義、心態會大為改觀，「雖然我買不起，但心理上卻直接與三重、板橋等地建案相比，而且浮現『不貴』、『ＣＰ值高』、『有錢的話，可以買喔』之類的想法。是我病了？」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

青埔特區建案銷售亮眼，房價持續上攻，目前最高成交價已攀升至7字頭！馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，除了雙北輕移民與桃園在地客層外，近來竹北客也陸續進到青埔買房，帶動當地房市熱度不斷升溫，曾幾何時，外界曾有人預期青埔房價高點是4字頭、5字頭，「但如今看來通通猜錯」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」發文指出，除了雙北輕移民與桃園在地客層外，近來竹北客也陸續進到青埔買房，需求升溫帶動青埔特區的建案順銷，以及房價持續上攻。就在不知不覺間，青埔最高成交價攀升至7字頭的建案多了起來，包括「尊騰大真席」、「樺龍青蔦」、「聯上光域」、「新大墨」、「耑鑄」等五個建案成交價達70萬元/坪以上（已扣除特殊戶，以前有露臺戶成交7字頭的不列入統計）。

他回顧，在2016年到2018年期間，青埔房價一度暴跌，還出現新案成交1字頭的價格（當時大部份新案每坪成交價在20萬至25萬元）。何世昌憶及，當時討論區許多網友在爭辯，青埔一坪20萬元出頭的價格能不能入手，不少人說青埔市區太遠、太偏僻，而且沒那個價值；孰料不過六、七年後，新案售價已經是五字頭打底、最高七字頭。

何世昌表示，2017、2018年間進場的屋主，現在身價可是多了好幾台賓士。正應驗了股神巴菲特的名言「別人恐懼時我們要貪婪」。他指出，曾幾何時，外界曾有人預期青埔房價高點是4字頭、或者5字頭，但如今看來「通通猜錯」。

不過，何世昌觀察，從青埔成交創新高價的戶別來看，它們的總價全都壓在央行豪宅限貸令4千萬以下，意味著業者大多規劃中小坪數房型來控制總價。他認為，青埔不是沒有成交超過4千萬以上的建案，但成交筆數僅是九牛之一毛，「也代表青埔的豪宅市場還有很大的發展空間」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為解決高昂房價，政府推出「地上權住宅」，只要市價的5到7折，不過當設定的期限約50至70年一到，購買者便瞬間喪失居住權，因此被外界詬病仍然太貴，所以內政部正在研議「使用權住宅」，年限縮短到20年，民眾可付每月租金，且以初期租金計價不漲價。

內政部今日召開「租屋家庭支持政策」研討會，邀請學界、民間團體及各地租賃住宅服務公會與會，就目前社宅及租屋市場等議題共同討論。

為落實居住正義，內政部預計每年興建1.5萬至2萬戶社宅，2031年達標25萬戶；包租代管則是每年新增2萬到2.5萬戶，2031年達標25萬戶；租金補貼未來至少每年提供50萬戶租屋協助，預計2031年達到50萬戶，最終達到百萬戶租屋家庭支持計畫。

目前除了穩健增加社宅數量，政府更推出地上權住宅，由財政部國產署公開招標設定地上權，並由地上權人興建住宅並分戶銷售，價格約只有市價5至7折左右，且期限較長可長達50至70年，不過因為可設定質押、出售等特點，可能形成炒作標的，且權利金較高，也讓外界詬病，最終年限一到仍一無所有。

會中，有人詢問，國產署標售地上權土地，用一定價格標給投標者，是否能要求投標者蓋出來的房子限價售出？國產署署長曾國基坦言，若限價將沒有民間業者願意承擔，其實不管是使用權住宅還是地上權住宅，都是要保有國家土地，只是提供土地地上權利給民間，高雄地上權住宅的銷售就相當好，半年至一年內就完銷，相信未來民眾對於這類概念可以慢慢接受。

曾國基表示，因此未來要推使用權住宅，公辦可透過捐贈、出售、出租國有土地給政府興建住宅，長期租賃使用，參酌每月市場租金折算，並以初期租金計算，因為不能轉賣、可運用閒置公有空間、國公營土地，售價可能只有市價3至5折，包括國家住都、內政部、地方政府都可以做，將視為社會住宅一部分。

曾國基進一步指出，使用權住宅地租權利金也非常低，民間來做只有公告現值10%、地租依照公告地價1%至2.5%，因此民眾負擔比較低，是否要再延長到40至60年，以及是否能取得區分所有權，可以修相關法令，把權利金定低一點。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

今年國內房市交易熱絡、房價持續上漲，帶動全體銀行不動產貸款餘額快速成長，央行近日找34家銀行「喝咖啡」，呼籲各銀行自主管理不動產貸款總量，同時傳出財政部下令清查房貸等情形，讓市場對「限貸令」如臨大敵。

行政院長卓榮泰在週四(29日)舉行的「行動101」記者會中重申，「政府不會有限貸令」，同時強調，近期央行對市場穩定安全機制預先做了努力，希望大家在更安全的準備中，因應民眾的需要，讓正常的金融行為依序進行；政府會顧及民眾權益不受影響，滿足一般民眾正常的資金需求。

根據銀行法規定，商辦及住宅建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30%，而銀行多以28%至28.5%作為內部警戒值。央行8月中旬分批找銀行溝通時，不少銀行表示已達內部警戒值，因此自行採取相關管控措施。不過也有例外，包括台銀、兆豐銀因存款規模夠大，距離警戒值還很遠，土銀則不受30%限制。

專家認為，雖然銀行與政府皆強調沒有「限貸令」，但實務上、銀行確實因房貸水位接近滿載採取包括：放慢收件、核貸及撥款的速度，拉高房貸利率、降低可貸成數，以及嚴格審核客戶條件等相關措施，多少會影響即將交屋貸款卻下不來的民眾，甚至面臨解約賠償風險。

央行回應表示，民眾的正常資金需求不會受到影響，絕不會影響無自用住宅民眾購屋（首購）、業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策用途，以及企業自用廠辦等所需要的資金。

對此，正心地政士聯合事務所負責人陳仲政認為，「買賣雙方流程會比以往拉長，過去正常會抓流程1.5個月，現在多加1至1.5個月，都有可能沒辦法結案」，陳仲政指出，水位問題應該並非短期現象，動盪至年底也有可能，至於市場傳聞將緊縮至明年第四季，如果政策有修改，應不致於那麼保守。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

2024上半年房市受到新青安房貸、台股創新高激勵，買氣火熱，連過去「草比人高、狗比人多」的地方也紛紛開紅盤。據《591實價登錄》統計，2024上半年全台各行政區交易量對比去年同期，上榜的熱區以蛋白區為主，顯現蛋黃區在房價高不可攀之下，買氣向外擴張，連帶非七都房市也逐漸崛起，像是成長最多的區域就由七都之外的嘉義朴子奪冠，該區在台積電宣布落腳後，房市大受鼓舞，上半年交易量暴增6倍、房價也呈翻倍增長。

今年上半年房市熱區大爆冷門，由嘉義朴子奪冠，上半年交易近千件，對比去年同期暴增6倍，該區自台積電宣布於嘉科設廠，帶動區域房市起飛，尤其新建案「AI世界城」更一口氣挹注逾800戶交易，不僅如此，房價也由1字頭衝上3字頭，成為全台上半年房市大黑馬。居次的高雄前金同樣受惠科技題材助攻，上半年在輝達宣布進駐亞灣後，交易量對比去年同期成長2倍，新建案更叩關6字頭，創區域新高，讓該區房價短短一年內大漲8成。

接著為新竹新豐，新竹在竹北、東區房價坐8望9下，首購族向外出走到蛋白區，締造新豐上半年成交量年增2倍。同為房市黑馬的還有雲林虎尾，上半年有超過400件交易，對比去年翻倍增長，雲林近年積極推動高科技產業園區，尤其虎尾具中科虎園區及高鐵，在就業人口與交通建設加持下，助漲虎尾高鐵特區買氣增溫。

房市熱區少不了的還有近年常勝軍高雄楠梓，上半年成交超過3000件，自台積電宣布設廠，帶動北高雄房市買氣一飛沖天，連同一旁的橋頭也上榜，上半年交易量破千件，兩區建案如雨後春筍般冒出，吸引投資置產族卡位佈局。第六名則為七都之外的基隆暖暖，今年上半年成交量457件，受惠今年初基隆捷運第一階段核定，不僅帶動該區交易量，新建案更躍上5字頭，使房價長期處於低點的基隆身價三級跳。

另外，台中潭子與桃園新屋上半年交易量也大幅增加，潭子緊鄰北屯，新屋則靠近中壢，兩區皆因房價相對周邊具優勢，吸引外溢買盤持續湧入。最後，高雄三民上半年成交量對比去年同期暴增約2000戶，主因為該區向來是高雄傳統購屋熱區，生活機能成熟，自住、投資買盤強勁，尤其新建案「孟學苑」共挹注近千戶交易，一舉推升該區上半年成交量。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

為推動租屋市場資訊透明化，內政部首度公布全國278個行政區的租金統計資料，同步公開其中136個行政區的次類別租金行情。以75分位數來看，台北市松山區整體租金2.4萬元最貴，整戶（層）租金以北市大安區3.3萬元最高，獨立套房及分租套（雅）房的租金均是松山區2.11萬及1.4萬元奪冠，值得注意的是，新北市林口區及蘆洲區的整體租金也擠身2萬元行列。

內政部表示，租金統計來源採用今（2024）年Q1底前仍有效的47.8萬筆租金補貼租約，提供四分位數統計，除少數行政區因樣本數少於40筆而未公布外，公布範圍達278個行政區，涵蓋全國76％的鄉鎮市區，並公布樣本數較充足的136個行政區整層(戶)、獨立套房、分租套(雅)房三大房型租金。

松山區 租金全國最貴

觀察租金75分位數統計，六都租金最高是台北市松山區2.4萬元，其次為北市內湖區2.2萬元、新北市林口區2.1萬元。

另外，新北市租金直逼台北市，其中，蘆洲區租金表現突出，在租金25分位（1萬元）、50分位（1.5萬元）及75分位（2.05萬元），全數超越台北市信義區、大安區、中山區、中正區、大同區、萬華區、文山區、南港區、士林區及北投區。

接著看到六都各行政區租金75分位的高低差距，北市最高為松山區2.4萬元、最低為中正區1.4萬元；新北市最高為林口區2.1萬元、最低為貢寮區6,500元；桃園市則是桃園區與蘆竹區均1.6萬元最高、最低為龍潭區及新屋區1.3萬元。

台中市為北屯區1.7萬元最高、沙鹿區及霧峰區6,500元最低；台南市最高為安平區1.6萬元、最低為下營區6,500元；高雄市則是橋頭區最高達1.68萬元、六龜區及杉林區最低為6,000元。

雙北租金高 中位數多數破萬元

另外，雙北租金高昂，各行政區的租金中位數幾乎都破萬元，僅8個行政區月租金不滿5位數，分別是台北市中正區9,000元、新北市三峽區9,500元、淡水區9,120元、瑞芳區7,000元、共量區5,000元、金山區8,000元及萬里區6,000元。

內政部表示，推動租屋市場資訊透明化是住宅政策的重要一環，未來將定期公布全國各行政區租金統計資料，提供更完整詳細的租金統計資訊，希望能在兼顧個資隱私及符合民眾需求的前提下，穩健促進租屋市場租金透明化。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

受到銀行銀根緊縮的影響，8月全台房市交易量月減23%，年減8%。（圖片來源／永慶房產提供）

8月初爆發全球股災，台股暴跌1800點後展開強勁反彈，持續呈現高檔震盪格局，消費者信心指數也創四年新高，房市需求仍穩定。不過，近期各銀行房貸逼近滿水位，加上央行下達房貸「減降令」，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，房貸鬧錢荒限縮房貸讓民眾對購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步。

限貸令殺傷力大，8月房市交易量縮

8月房市交易量較7月量縮23%，減幅明顯。根據永慶房產集團統計：與7月相比，台北月減18%，新北與新竹縣市均減少26%，桃園與高雄均月減28%最多，台中月減22%，台南則減少15%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月因適逢傳統民俗月與暑假出遊旺季，排擠看屋、購屋行程，原本就是房市淡季，但對房市交易殺傷力最強的仍是近期的銀行「限貸令」，銀行「以價制量」挑選客戶、排隊撥款、貸款利率上調、成數下降等方式讓房貸減量，而這波銀根緊縮的狀況恐怕短時間內無法舒緩，衝擊民眾購屋信心，購屋態度轉趨觀望，8月交易量明顯呈現上半月穩定、下半月逐周遞減的狀況。

房貸鬧錢荒將影響今年房市表現

若與去年8月同期相比，陳金萍說明，全台房市交易量年減8%，台中是唯一年增的都會區，較去年同期年增2%，其餘六大都會區均量縮。其中，台北年減12%，新北量縮7%，桃園年減11%，新竹縣市減少13%，台南與高雄則分別年減2%與18%。

陳金萍指出，根據內政部最新統計，今年1-7月全台建物買賣移轉棟數21.05萬棟，年增27.9%，且今年前七月交易量已達去年全年建物買賣移轉棟數的七成左右，今年「量增」格局應無懸念，但房貸鬧錢荒的狀況年底前難有轉圜空間，將影響今年房市交易量表現，建物買賣移轉棟數年增率預期後續將逐月收斂。此外，須特別留意的是，美國總統大選、地緣政治衝突持續影響全球經濟，國內經濟也難置身事外，而央行仍有再祭出第七波選擇性信用管制的可能，都是影響未來房市表現的變數，有待持續觀察。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】