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台北市 / 綜合報導

央行第七波「房市信用管制」上路不久，首當其衝的是換屋族與繼承族，被外界認為可能是被錯殺的族群！

現在有消息傳出，繼承長輩的房子，被取消買房寬限期問題，央行已擬好補救措施，大致會朝兩大方向給予豁免，第一，是繼承而來的房產，座落的地區和借款人實際工作及居住地完全不同；第二，則是這塊繼承房產，超過一定的屋齡，很難有居住事實，都可以豁免。但最終政策為何？還是要等央行對外說明！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行正式實施第七波限貸令，為台灣房地產市場投下震撼彈。21世紀不動產表示，隨著第二戶貸款成數的進一步下調及房貸寬限期的取消，房市投資者成為政策的主要受影響群體，預期市場將進入「價穩量緩」的階段。

此次限貸令主要針對多戶購屋者，尤其是擁有三戶以上房產的投資客。根據新規，這類購屋者的貸款成數從原先的四成下調至三成，大幅提高自備款比例，導致資金壓力驟增。此外，央行針對名下有房的民眾全面取消房貸寬限期，使投資客無法再享受初期輕鬆的還款安排，進一步加劇了現金流管理難度。對於依賴槓桿的投資者來說，這些變化可能會嚴重影響其投資策略，市場投資熱度預計將因此大幅降溫。

此次限貸令不僅限於七大都會區，還擴展至全台各地，涵蓋更多非都會區的購屋者。以彰化縣為例，該地近年來核發住宅使用執照的數量位居前列，顯示出旺盛的購屋需求。然而，隨著貸款成數的縮減，這些地區的潛在購屋者將面臨更高的自備款要求，導致購屋成本上升，部分需求可能被抑制，進而延遲購屋計劃。

此次政策不僅影響投資客和建商，換屋族也成為受政策波及的重要群體之一。過去採取「先買後賣」策略的換屋族，現在必須在第二戶房貸撥款後一年內出售第一戶，否則將面臨違約金及罰息風險。這使得許多換屋族被迫轉向「先賣後買」策略，雖然能減少時間壓力，但售屋後無法及時找到合適物件的風險仍然存在，部分換屋族甚至可能暫時成為租屋族。此外，限貸令導致市場謹慎，買方意願減弱，也讓換屋族的購屋挑戰進一步加劇。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，商用不動產市場未受限貸令影響，投資者可考慮將資金轉向店面、商辦或工廠等有商業投資價值的標的物，甚至海外房地產也可成為潛在投資選項。雖然短期內市場可能承受壓力，但由於價格趨於穩定，自住剛性需求強烈的首購族群基本不受影響，反而有機會在競爭減少的市場中實現購屋夢想。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行9月19日宣布降準1碼，並祭出第七波選擇性信用管制，第2戶購屋貸款成數降至5成，且擴及全國，而名下有屋者的首戶購屋貸款不得有寬限期，央行總裁揚言要給炒房投機客教訓，消息一出，有人看降房市，但準備交屋或已簽約的民眾也哀鴻遍野，不少人在臉書發文稱得要解約或違約。

先前國內房貸荒產生很多抱怨，楊金龍直指，「至少有一半以上，是投資客跟炒房客在抱怨」，這次央行再度採取霹靂手段，只是第七波房市管制推出才1週的時間，各地馬上紛紛傳出「災情」，壓力紛至沓來。

究竟這波「金龍海嘯」被掃到的第一排是哪些人？又有哪些區域、房型受到影響？日前總裁楊金龍承諾要提出「排除條款」，打炒房又擔心殃及無辜，排除是否讓房市再升溫？

「換屋族」首當其衝 周鶴鳴：要擠出額外資金、違約風險增

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴受訪時表示，根據台屋掌握的第一線情況，主要受到房市管制影響的是已經簽約或準備交屋的民眾，多數人購屋都是依據合適的期限和手頭可運用資金來估算，無法適用新青安房貸優惠、貸款成數或利率增加等，必須要擠出額外的資金，恐怕增加違約的風險。

周鶴鳴指出，首當其衝的是新成屋、中古屋的民眾，尤其是已經簽約且準備交屋者，通常以換屋族或名下有房的民眾為多；至於預售屋因為還有一段交屋期，暫時不會受到太大影響，但只要進入貸款階段，往後仍舊要面對籌措資金的窘境。

蛋黃區衝擊小 蛋白、蛋殼或重劃區要注意

有哪些區域會被掃到？住展雜誌發言人陳炳辰說，目前已陸續接獲民眾購買蛋白區或蛋殼區，因為房市管制而出現解約的情況，若以區域來看，新興重劃區、量體較大的地區等，通常是投資客入場較多，所受到的衝擊會較為明顯。

陳炳辰強調，相較之下，蛋黃區所受到的衝擊較小，包括台北市、新北市第一環的板橋、新店、中永和區，以及新竹縣竹北市和新竹市東區，值得注意的是台中和高雄，因為是投資重鎮，房市大好時，可謂遍地開花，但外圍漲勢太大，恐怕無法倖免。

豪宅具特殊性去化慢 「這類產品」最尷尬

在前幾波房市管制之下，豪宅類產品去化偏慢，即便本次對豪宅又限制成數，陳炳辰說，豪宅本身就不是走快速行銷路線，況且不少高資產族群不見得需要貸款才買，幾乎不會受到政策影響。不過，價格在4000至5000萬元的產品會比較尷尬。

陳炳辰解釋，受到財政部的豪宅定義限制，這類產品在中南部就被定義為豪宅，隨著房價高漲，有不少大坪數產品就會逼近此價格，通常有能力購買者屬於較有財力的換屋族，就會落入房市管制的限制，包括限貸3成、無寬限期，反而是最慘的產品。

下重手打炒房又要排除條款？專家憂打擊力道恐不足

對於央行祭出史上最嚴厲的打炒房措施，有人人認為是打到痛點，也有人覺得殃及無辜。

一位不具名的執業估價師表示，目前房價真的高了，修正一下也好。但這波把繼承、共有統統算有房，沒有寬限期，可說是嚴厲打擊，他直言政府也應檢討現行房市補貼政策有無矛盾之處，而現在打炒房逐漸步入深水區，「放了怕飛，捏了怕死」看看對岸現在反而救房市，當知房市泡沫破了的後遺症有多大。

面對市場怨言，央行總裁楊金龍回應，將會提出「排除條款」。但陳炳辰認為，若排除條款過於寬鬆，恐出現報復性買盤，以現階段討論最多的繼承豁免問題，能夠繼承無貸款房屋，又能貸款購屋且享有寬限期，打炒房的殺傷力勢必大幅減弱。

另外，受到銀行滿水位、全國都在限貸令，有許多人反應，都已經到七都以外置產，是否能夠放寬限貸範圍？陳炳辰提到，若外縣市沒有嚴重拘束，會受到比價效應或外溢效應而上漲，如嘉義、彰化等區域，「沒配套很悲觀、有配套現轉機」，政府還須謹慎拿捏。

今年全台六都及新竹地區928檔期進場新案數量突破400個，總推案量逼近兆元，鉅額量體創下新高紀錄，但適逢央行揮出史上最重「打炒房之拳」，房市專家認為，今年928檔期可說是歷來最詭譎的一次，前有埋伏、後有追兵，致使全台無論是看屋人潮與成交量皆銳減，市場將回歸個案表現。

《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔指出，近一年新成屋、中古屋買氣雙熱，連帶銀行核貸狀況緊張，928檔期登場個案雖頂住首波限貸後勇於進場，但接著「919金龍風暴」限縮首購認定資格，唯有「真首購族」名下無房才能有寬限期，成屋新案首當其衝，位居此波海嘯第一排。

畢務潔認為，目前房市氣氛詭譎、回歸個案表現，根據591新建案調查，從6月限貸風波後，民眾恐慌心理確實影響到建案看屋人潮，平均約下修3～5成；成交量部分，則回歸產品本身條件與買方財力素質，也因現在對買方貸款資格受限，建議民眾購屋前還是要以自身財力考量，莫盲目追高，甚至須事前多抓1～2成的自備款避免斷頭風險。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，限貸風波後，北台灣看屋量與成交組數指標已呈弱化，8月平均來客組數每週從30多組降至20來組，而平均成交組數由每週4、5組下修為3組，已連續兩個月下滑，回到年初水位。而央行的打房政策頒布後，首周大案來客組數腰斬，小案直接淪為個位數，交易量也跟進滑落。

陳炳辰表示，今年928檔期不僅推案爆量，包括三重、汐止、基隆、新竹市東區等地區還有許多建案期待年底壓軸現身，若央行未提出完整的配套方案，買氣觀望冷氣團籠罩太久，這些案量恐轉為賣壓。

德明財經科技大學客座教授、中華不動產仲裁協會仲裁人莊孟翰表示，今年928檔期推案量總銷突破兆元，以央行角度檢視，再不出手恐會導致過度集中貸款，排擠資金影響到總體經濟，連帶金融業都會產生系統性風險，造成經濟惡性循環。因此能夠預期央行本次大動作重擊房市，但央行應早點進行管制，不該如此緊急踩煞車。

消基會董事暨房委會委員張欣民分析，928檔期箭在弦上，雖然央行本次打房被號稱是史上最強，但應仍屬有限度打房，對於首購、自住客群來說，接下來會有較乾淨的購屋環境，議價空間也較大。未來房市狀況在交易量上會明顯萎縮，價格方面待觀察，但明年上半年或許有部分個案或中小型建商有機會降價舒緩賣壓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行（以下簡稱央行）於上週祭出第七波選擇性信用管制，寬限期是管制重點之一，被視為史上最嚴厲打房。房市專家Sway直言，市場預估全台將交屋戶數前10大行政區將受衝擊，包括台中、新北、桃園等，示警若手上沒錢又硬要投機房地產的人，恐出現「6大狀況」。

2024下半年預計交屋戶數，最多區域為台中北屯區，共3048戶完工，接著是台中梧棲區的2676戶。

Sway在臉書發文表示，新青安是房市「安非他命」，吃了精神百倍，可是人會徹底被掏空，央行取消寬限期，讓人措手不及。

Sway直言，手上沒錢又硬是要投機房地產的投資客，可能會面臨6大下場，包括「少賠就是賺」、「接受高利貸」、「賣股撐房」、「算租金」、「消費緊縮」及「輿論戰」。

1、少賠就是賺：短期投資屋能賣就賣，小賠一點也是賣，今年不賣明年就更多人想賣，到時會更難賣。

2、接受高利貸：貸款成數不夠7%信貸也得吞，交屋還是得賣屋，只是沒了下一個盲目投資客，會撐得很辛苦。

3、賣股撐房：台積電股票有賺的就賣出，看可以繳幾期的本息平均攤還。

4、算租金：少子化大海嘯再三年就來，接著四年後這些人出社會，連租屋族都會少到讓你懷疑人生，只剩外勞移工。

5、消費緊縮：支出增加但收入減少，你會發現過去的有錢人，怎突然不敢花錢了。

6、輿論戰：已經有建商賣房子嘴硬說「我們沒差、我們依舊賣得好、客人依然搶購中」，不過現在哪來的投資客。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

仲量聯行2024年9月26日舉辦2024年第三季季報記者會，除深入分析台北市辦公租賃市場與台灣資本市場之最新趨勢，亦針對仲量聯行近期發布之全球不動產透明度指數，以台灣視角進行專題報告。

仲量聯行指出，2024年第一至三季整體不動產市場表現活躍，除台北市A級辦公室租賃市場成交量體已超越2023年全年數據，資本市場亦展現佳績：截至2024年9月25日，商業不動產與大型土地成交量合計已達新台幣3,225億元，其中商業不動產累計成交量達1,531億元，更為2009年以來歷年最高。



北市核心商業區全年租賃成交量體可望突破三萬坪創2019年疫後新高



受辦公室升級趨勢、B級辦公室都更重建等因素推動，本季度台北市核心商業區A級辦公室租賃成交量達到6,825坪，合計2024年前三季度累計成交量達24,237坪，已超越2023年全年數據。北市核心商業區四大商業區中，受同區租戶升級至A級辦公室影響，本季度以其他商業區(主要為松江南京及西區)成交量領先，佔比達39％；信義區則為34％。此外，2024年前三季成交數據亦顯示企業租戶青睞新供給集中之商業區:信義區成交量體佔比為45％，其他商業區則為38％。



除成交量體區域性分布外，第三季成交租戶產業來源亦延續上季趨勢，以多元展業為主。其他及製造業佔四成，其次為財務金融業(18％)、醫藥生技(11％)及科技業(11％)。



觀察台北核心商業區整體空置與淨去化動態，本季度無新增A辦供給入市，市場得以穩健消化現有庫存，台北核心商業區A辦整體空置率由7.3％降至6.9％。由於空置率僅呈現微幅下降，致房東對漲租仍持審慎保守的態度，由租金季度增幅僅為0.2％可見一斑。



進一步檢閱本季各商業區表現，其他商業區新供給成交表現佳，淨去化量體最高，空置率由13.8％下降至12.2％，為本季空置率降幅最大之商業區。信義商業區淨去化則表現穩健，空置率由上季8.1％下降至7.6％。敦北及敦南商業區則見較多移出，本季淨去化轉負，空置率亦微升。



受益於新供給成交之亮眼表現，其他商業區本季度平均租金升至新台幣2,616元/坪/月，季度增幅躍升至4.9％，已超越敦南商業區之新台幣2,546元/坪/月。於信義、敦北、敦南商業區租金持平之情形下，其他商業區強勁租金漲幅進一步推動整體台北市核心商業區租金季增幅微升0.2％至新台幣3,203元/坪/月。



綜觀本季台北核心商業區概況，至2024年底，由於第四季通常為傳統成交旺季，核心商業區成交量體有望突破三萬關卡。展望2025核心商業區市場表現，2025年台北核心商業區A辦新供給約四萬坪，然含自用及已預租之商辦，預計市場空置率仍可維持相對平穩。



南港商業區租金持平空置率續降內湖平均空置率上升



南港商業區本季度成交量為3,304坪，較上季下降約五成。成交租戶來源仍以醫藥生技和科技業為主，佔比分別為52％和48％。本季度南港A級辦公室平均月租金連續三季持平，維持在新台幣2,311元/坪/月；空置率則連續兩季下降，從上季的11.9％降至10.4％。南港商業區的A級辦公市場以大型開發案為主，預計年底前將有5.8萬坪之大型新供給釋出，空置率預計將因新供給的加入而進一步推升。



內湖辦公市場方面，本季度租金季增幅持平於新台幣1,455元/坪/月。過去一年，內湖平均空置率持續攀升：2023年第四季度，由於新供給加入，空置率上升至7.0％；2024年第二至第三季度，因商辦大樓整棟標租，以及部分企業總部租戶遷出尚待去化，致使空置率攀升至13.1％。



仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出，台北A級辦公室市場的新供給表現亮眼，顯示企業對優質辦公空間的需求持續強勁。租戶對於落成一年左右之新商辦，如富邦人壽大樓、國泰松江長春大樓、元大人壽松江金星大樓、寶紘敦南商業大樓、皇翔站前大樓等，展現出高度興趣；鑑於台北核心商業區捷運網絡完善，交通便利性高，仍為多數租戶搬遷優先考慮地點，預期至2024年年底，成交表現可觀。



資本市場火熱2024第一至三季累計成交量已破新台幣三千億



資本市場則成交量持續刷新紀錄。截至2024年9月25日，商用不動產累計成交量達新台幣820億元，較2023年同期大幅增長約441％，較上季度增長133％。前三季累計成交量已達1,531億元，超越自2009年以來之全年交易紀錄。土地交易方面，前三季累計成交量已達新台幣1,694億元，超越2023年全年的交易總額。本季度大型土地成交量亦創下2024年新高，達到837億元，較2023年同期增長約113％，較上季度增加130％。合計商用不動產及土地交易，前三季累計成交量已達到新台幣3,225億元。



針對近期市場關注的央行第七波信用管制措施，仲量聯行董事總經理侯文信表示，央行政策調整顯示出監管機構高度關注金融及不動產市場之健康發展，其影響範圍和程度將因不同市場板塊而異。該政策背景為全體銀行不動產貸款成長加速，且截至八月底，不動產貸款占總放款比率已達37.5％，接近歷史高點。此次政策調整旨在針對投資客的融資需求進行控管，優化信用資源的配置，對房市有正面影響。央行第七波信用管制下，對不動產交易則有不同之影響:商業不動產約六成為企業自用，為基於營運必要之剛性需求，受影響較小；約三成為開發商購置資產，預計重新開發，此部位將面臨較大壓力，規模和頻率預期減緩，仍需視不同區位及市場狀況而定；土地交易方面，開發商佔約七成四之成交量，作為市場主要承購方，未來在土地購置方面預計將趨於謹慎。



台灣半導體產業持續佔據全球經濟發展話題中心，2024年COMPUTEX台北國際電腦展參展國別數及SEMICONTAIWAN國際半導體展廠商參展規模皆創歷年新高。全球向台灣科技業下訂單，AI熱潮進一步促動半導體生態鏈之工業不動產需求:本年度前三季累計廠房資產類別成交量最高，累計為678億，占2024年前三季整體成交量44％；2024單季成交量受惠於科技業擴充產線需求之巨型交易推動，如群創、友達與台積電、美光之廠房交易，使該資產類別成交量達到460億，占本季整體成交量比例之56％。本季度工業類型不動產(廠房、物流倉儲及廠辦)合計成交量達到551億元，亦為近年新高。



商用不動產年度累計及本季成交量仍為自用為主，本季商用不動產自用比例受科技業廠房超量交易推升，占比更來到65％。本季買家以科技業為主，成交量為427億，占比超越五成；開發商次之，購入其餘資產類別如新美齊購入台中BMW保養廠、興富發購入華盛頓幼兒園，預計重新開發重建。



土地交易市場方面，隨半導體相關產業陸續南移設廠，開發商看好未來城市人口增長潛力，高雄和台南在2024年前三季累計大型土地成交量分別達到291億元和136億元，較2023年全年已分別增長111％和59％。新北市方面，台通光電企業總部所在之新莊北側知識產業園區及台積電產業鏈ASML進駐之林口AI產業園區周遭具高度吸引力，吸引了建設商積極購地，前三季累計成交量達到228億元。



桃園亦以航空城優先產業專用區、機場捷運A21站、中原營區等政府土地釋出推高交易量，前三季累計達到384億元，尤以台灣人壽以137.4億取得桃園航空城計畫優先產業專用區土地I基地最受矚目。



台中土地交易熱度則於2024年九月央行進行第七波信用管制前，延續2023年之旺盛勢頭，建商持續購入土地存貨。在14、13期重劃區等話題帶動下，前三季累計較2023年全年已成長44％，達到386億元。遠雄於本季約34億元購入七期惠國段土地，亞昕亦以約31億元購入水湳經貿園區土地。然政策調整後，預期房市及建融吃緊，建商獵地策略將有所調整。



仲量聯行董事總經理侯文信表示，本季商業不動產市場成交量顯著提升，屢創新高，主要來自科技業對產線擴充之需求推動。市場交易活絡，賣方釋放閒置高品質資產，透過資產優化策略，提升財務表現外，亦促進產業要角之協同合作，如群創光電以約171億出售南科四廠出售予台積電，友達光電以約81億元處分台南廠及中科后里廠房予記憶美光，隨科技產業S廊帶之發展，指標性科技大廠引領南台灣產業轉型，開發商搶佔高速成長區域，加強南台灣土地佈局。



2024全球不動產透明度指數

台灣於交易流程、永續性發展於亞太排名前段班



仲量聯行並於會中同步發表了2024全球不動產透明指數之台灣觀察。該指數涵蓋全球89個國家、亞太16個國家及151個城市，整合了256個個別指標，橫跨14項透明度主題，並以六大次指標類別(投資表現評估、市場基礎、上市公司管制、監管和法律環境、交易流程及永續發展)評估各市場透明度。該調查將市場評級為高度透明、透明、半透明、低透明及不透明。調查結果顯示，亞太各市場透明度持續提升，台灣在亞太地區綜合排名第六，全球排名第26，屬於透明市場。



具體分析各項指標，台灣在交易流程及永續發展方面表現出色，分別在亞太地區排名第四及第五。在2024年調查中，台灣在市場基礎、監管和法律環境及永續發展三個指標上得分提升最多：市場基礎因租賃住宅市場發展及管理修正條例的施行，透明度提升，排名上升一名；監管和法律環境方面，由於推動不動產所有權電子憑證，得分亦有所提升；永續發展方面，因為建築能效登錄系統之建置推行，該指標分數在所有項目中提升幅度最大。



然而，投資表現評估及市場基礎之指標項目中，台灣仍有提升空間。投資表現評估涵蓋上市房地產證券指數及私募房地產基金指數，台灣不動產證券化及私募房地產基金尚處於發展階段，預計隨著「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」逐漸完善，市場規模將擴大，對投資表現評估帶來正面影響。市場基礎指標則聚焦於租金、入住率、價格及其他資產數據的公開可取得性，由於台灣資本市場主要以自用型買家為主，其規模及交易特性使得資料蒐集難度增加，仍有改善空間。



仲量聯行董事總經理侯文信表示，全球約84％的不動產資金流向高度透明市場；台灣即將推行的政策如內政部將於2025年一月對外公開各區域租金行情、政府大力推動ESG永續發展等，將有助於台灣從透明市場邁向高度透明市場，預期可望吸引國際資金流入台灣不動產市場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高鐵延伸屏東路線可望在 2024 年底確定，如計畫順利推進，對屏東房市來說無疑是重要利多，其中並以高鐵預定站所在的屏東市更將優先受惠。房仲業者彙整實價登錄，目前屏東市透天厝的平均購買總價已經來到 1050 萬元，相較於 2020 年的 841 萬元大幅增加了 209 萬元，漲幅超過 2 成。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，屏東市近年的建設題材相當豐沛，又有軌道經濟的加持，區域房市長線看好，值得購屋民眾留意。

莊思敏指出，過去，屏東市的推案大多以透天厝為主，然而隨著民眾居住觀念的轉變以及建商推案策略的調整，集合式住宅逐漸成為市場的新寵，新建透天厝數量的減少，也導致其價格屢創新高。

目前，屏東市區內的新建透天厝成交總價已基本上達到 2500 萬元以上，而新建大樓華廈的成交單價也攀升至 2-3 字頭，在新建案的帶動下，區域中古屋的價格也隨之走揚。展望後市，預估未來伴隨重大建設的落實，屏東房市交易量能將保持穩健成長。

中信房屋屏東廣東加盟店店長黃惠爭指出，屏東的房價基期相對較低，在落後補漲的效應下，房價上升幅度自然更加明顯。其次，政府近期在屏東推動多項重大建設，如高鐵南延、高雄捷運延伸、南台灣科技廊道、屏東農業科技園區等，這些都為當地房市帶來了新的亮點。此外，由於屏東具備良好的發展潛力，許多眼光敏銳的建商也紛紛前來購地推案，進而推動區域房市持續升溫。

黃惠爭指出，目前屏東市以「三期文教區」的詢問度最高，該區域發展較早，生活機能成熟，人口密集，物件種類豐富，區內擁有多間學區和醫院，很多收入可觀的文教人員、醫護人員都會選擇在這區買房置產。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為協助青年購屋，政府自2010年起開辦青安貸款專案，並在去年加碼推出新青安，但部分人士憂慮，未來新青安寬限期滿後，首購族薪水恐承受不住還貸壓力，導致必須脫手，而市場越來越多人因此售出時，就會造成價格下跌，還是賣不掉就形成法拍潮。不過，房地產專家「帥過頭」黃家進斷言，5年後房價也不可能比現在低，估計屆時的營造成本會漲10%。

黃家進25日於個人頻道「帥過頭講房地產」發布影片指出，台灣目前最大的謎底，就是新青安買入後每個月需還貸1萬多元，5年寬限期滿後需繳5萬多元，許多人薪水承受不了，所以一定要賣，大家都賣就使價格下跌，賣不到就法拍，「這是台灣目前最大的謎底。」

黃家進續指，據統計，新青案自去年8月起上路，截至今年5月31日，總計10個月內，共有5萬9000人申貸，假設每個月約5900人透過新青安申貸，再加上預售屋每月平均有2400人以後交屋也可能會辦新青安，加總每月合計8300人，算下來1年估計有10萬人。

寬限期滿就扛不住？黃家進：大概不到2000人

黃家進說，新青安1.775%都繳得起，但5年寬限期時間一到，乘以3倍就變成繳不起，但新青安要買房，假設該棟房屋售價1000萬元，自備款約200至250萬元購入，要滿足這樣的條件，很多人都要透過父母親給錢，且很多父母親這輩子可能都沒看過政府補貼利息，他作為投資客從2003年至今的21年間，也沒看過寬限期5年，所以當然也會鼓勵兒女下去買。

黃家進表示，若新青安買房時是父母給錢協助購屋，難道父母會想不到自己的兒女5年後要還本息會還不起？「我會想到，我也知道我女兒的薪水扛不住，你現在3萬8000元，就讓你加薪水加到5萬元，那也不過不吃不喝下去，也是掛，所以當時誰給你錢，那一個人就會想到。」

黃家進再指，首購族的父母不太可能剛開始自備款的250萬元付下去後，就說寬限期5年到了也不管「你家死活」，否則一開始的錢就不會給了，而如此一來，現在假設一年透過新青安申貸的有10萬人，真正會扛不住的大概不到2000人，「你不要告訴我10萬個人有5萬個人扛不起啦！那2000個人會不會讓市場下跌？」

斷言5年後房價不會跌 黃家進：營建成本估漲10%

黃家進直言，若5年後有人拿著現在透過新青安申貸購入的房價售出，他一定買，「你今天買1000萬，5年後我跟你買還是1000萬，我當然可以買啊！而且5年後還有誰會跟你買？有另外一個新青安的跟你買，他也有關限期啊！不是說新青安只發生在今年，5年後要賣就沒有新青安的人。」

黃家進強調，假設有人透過新青安買房後扛不住，要賣時若發生房地產上漲，1000萬買入的房子也能賣1300萬元，就算房市平盤，也能賣1000萬或1050萬元，而若有人跌價賣900萬元，「你認為會不會有一堆人來接？搶破頭！我回答你100%搶破頭。」而就算1000萬元的房子賣800萬元，自備款200萬元不見了，銀行本金利息仍要還，因此也就沒有次貸風暴。

黃家進也說，銀行新青安就算拚命放貸，申貸者有可能跑路，但銀行不可能跑，「銀行會不會有危機？不會啦！」且5年後的房價也不可能比現在低，從現在來看，5年後的營造成本會再漲10%，因為碳稅5年後大概就是10%，尤其電價目前看來還會持續漲，而在通膨下，房價就會上漲，「當通膨的時候，沒有人會想到房子會下跌。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年房市買氣噴發，央行為阻房市過熱，近期祭出第七波打炒房重拳，據實價登錄統計，今年上半年全台中古屋實價交易筆數達5.65萬筆，創2013年來同期次高。房仲專家表示，預估下半年買氣轉為收斂，第4季及明年房市表現將是房市是否由盛轉衰的關鍵。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，由於2013年受惠於奢侈稅閉鎖期解凍，加上當年全球經濟表現強勁，且央行利率相對低點，帶動國內房市多頭，全台中古屋交易量在2013、2014年來到高點。

然而，當時房價高漲也引發民怨，政府遂出手打房，於2014年推出房地合一稅，房市景氣翻轉，買氣連年下滑，該稅於2016年上路，中古屋交易出現近年最低點，整體房市買氣也進入谷底。

徐佳馨表示，今年9月下旬央行祭出最嚴信用管制，上半年中古屋交易次高量是否為房市最後一舞，整體房市是否會再度步入當時衰退之路，第4季及明年房市表現將是關鍵。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，去年下半年至今年上半年，房市買氣力道強勁，迫使央行推出近年最嚴苛的房市管制措施，衝擊買賣雙方信心，加上銀行不動產放款近滿水位，購屋貸款排隊等情況難解，預估下半年買氣將收斂不少，但是否重演過去房市極盛轉為極衰，仍待時間證明。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央大學台灣經濟發展研究中心今（9/27）公布，9月消費者信心指數（CCI）總指數77.84點、月升0.09點，連續5個月上揚，並創4年半以來新高，當中「購買房地產時機」調查為106.73點、月升0.4點，似乎不受央行重手打炒房影響，專家指出，因剛性需求仍強，且首購族仍是放貸的優先對象，買方購屋信心高，使得指數處於高檔，但打炒房政策將逐漸發酵，後續有三大觀察重點，包括政策緊縮成效、自用豁免配套和剛需危機入市等。

央大台灣經濟發展研究中心今日發布9月消費者信心指數（CCI），由執行長吳大任親自主持，現場邀請台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴、台經中心研究員教授梁啟源、兼任研究員朱雲鵬和中央大學經濟系教授姚睿等。

調查顯示，「未來半年物價水準」為43.49點，月升0.61點，升幅最高，創3年半新高；「未來半年家庭經濟狀況」為86.38點，月升0.49點、升幅位居第二，也創2年11個月新高。吳大任分析，從2023年初疫情解封後，內需消費成長快，動能延續到今年，使得消費表現強，尤其跟內需相關的服務業、營收佳，服務業的就業機會多，甚至出現缺工現象，使得服務業調薪幅度大，所得出現顯著成長，在所得增加，即便物價上漲影響支出，但民眾對通膨的感受不差，使得物價水準和家庭經濟狀況的信心持續上升。

另外，「未來半年就業機會」為79.49點，月升0.36點，創下4年5個月的新高；「未來半年國內經濟景氣」為90.56點，月微升0.3點，創下4年4個月的高點。

而象徵房市是否熱絡的「未來半年購買耐久性財」、「購買房地產時機」兩大指標，9月調查結果分別為109.74點和106.73點，皆月升0.4點左右，央行出手似乎並未造成影響。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，9月指數相較7月的指述出現落後，顯示消費者信心略有動搖，預期將隨著「金龍海嘯」越接近出現的波動越大。

周鶴鳴認為，未來預估有三大觀察重點，一是政策緊縮成效，央行提高存款準備率，限縮銀行放款彈性，使貸款利率不降反升，資金不足的民眾卻步，資金充裕的買家也轉為觀望，影響力道值得持續關注；二是自用豁免配套，部分自用型的換屋族都受衝擊，官方正研擬防錯殺豁免條款，若配套措施符合民眾期待，可望穩定市場信心；三是剛需危機入市，打炒房政策下，不動產市場回歸剛性基本面。

值得注意的是，「未來半年投資股票時機」是9月唯一下降的指標，調查為57.38點，月減1.64點。中央大學經濟系教授姚睿表示，觀察今年以來的投資股票時機信心都低於歷史平均值為68點，儘管台股基本面有所支撐，許多財報的年營收到今年轉為正成長，但調查顯示投資人對台股展望是半信半疑，未來要關注美國總統大選的經濟政策、降息路徑、地緣政治風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】