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即時中心／梁博超報導

受到房貸緊縮以及央行管制衝擊，第三季北台灣房市處於買氣不振。根據市調機構最新調查，9月平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現；不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，與上半年熱況兩樣情相當明顯。

住展雜誌發布代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，9月分數跌落至49.5分，為3月以來首次未站上50分門檻，燈號為綠燈。住展雜誌發言人陳炳辰指出，9月房市呈現「一升、二平、三降」，走升的分數為新成屋戶數，三降為來客組數、成交組數、預售屋推案量，持平的是待售建案個數、議價率。

陳炳辰說明，需求面向從7月開始連續三個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯的在於銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心。

9月追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，與上半年熱況兩樣情相當明顯。

預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修百億，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但陳炳辰認為，這也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，先建後售沒有太多拖延本錢，後續房市變數夜長夢多，索性當推則推。

9月待售建案數則與上月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道；但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，主因這些區域有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不如前幾個月。

議價率還維持在1成內，陳炳辰認為，雖然買氣已有所遲疑，但建商鮮少在價格上讓步，頂多是開價不再創高，房價水位卻仍處在高原期；加上9月還在期待央行配套方案，建商與買方同步觀望，還不到調整房價的時候。

而928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安區、中正區等區域還有大案在接下來排隊上場，北台灣多處均有指標新案有意趕在年底亮相。但陳炳辰直指，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，央行所釋出的配套也不足以讓買方重振信心，加上房貸額度問題又未解，新案是否出現延推將成後續觀察重點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

新青安貸款上路後，激勵首購族勇於入市，引起助長炒房爭議，尤其提供5年寬限期，立委關切寬限期後，炒房者為規避短期售屋的高稅率，市場可能出現拋屋潮。財政部長莊翠雲表示，根據統計，新青安房貸戶過半未使用寬限期。

財政部長莊翠雲昨（16）日率公股行庫赴立法院財委會進行業務報告。立委郭國文質詢時指出，新青安貸款寬限期最長5年，期限內繳息不繳本，而房地合一稅針對持有5年內短期交易，課徵35％至45％重稅，若5年寬限期過後再將房屋售出，可規避適用房地合一稅高稅率，形成投資客炒房工具。

莊翠雲回應，根據財政部統計，截至今年8月31日，新青安房貸戶中，未使用寬限期者達51％，使用5年寬限期者僅有25％，另申請3年寬限期者為14%。

莊翠雲表示，上述數據顯示新青安房貸戶購屋以自住為主，基本上希望盡快還款，她強調，新青安非房價上漲唯一因素，經過檢討及精進措施後，新青安已回歸剛性需求。

根據財政部統計，新青安貸款自2023年8月上路以來，截至今年9月底，累計協助8萬餘戶無自用住宅者成家，核貸金額達6,421億餘元。此外，有28％新青安房貸戶的房貸金額不到800萬元，低於1,000萬元的占比達45％，若低於1,500萬元更擴大至78％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

為了避免資金過度流向不動產，央行日前祭出第7波信用管制，重挫房市交易量，遭市場稱為「金龍海嘯」。央行總裁楊金龍表示，前一年房市過熱，必須讓房市冷卻下來，否則對房地產和金融穩定都不好。

國民黨立委林德福問道，「有哪些因素催化、刺激房市泡沫化的可能性？」

央行總裁楊金龍回應，「預期房價都一直在上漲的時候，大家就會拚命地去買房子，就很容易催化泡沫。」

楊金龍強調，對於信用管制措施，不會高高舉起、輕輕放下，希望透過管制，使得房價上漲預期心理反轉。

楊金龍表示，央行是否要繼續推信用管制會考量3項指標，包含房價是否修正、不動產放款集中度以及不動產貸款金額。當前會最在意不動產集中度，因為目前各項房市指標數據幾乎都在滿水位，要讓水位降下來不容易，後續會密切觀察。

國民黨立委賴士葆問道，「如果半年後跟現在差不多，不怎麼樣，會不會不排除第8波？第8波是怎麼樣？」

央行總裁楊金龍回應，「要第8波，我總覺得還是言之過早。」

民進黨立委郭國文也表示，「還有挑戰，還有3個狀況。」

央行總裁楊金龍認為，「新青安資源雖然有限，我個人覺得它應該是可以足以來應付它。」

楊金龍回應，針對管制是否奏效，還要再觀察，只是，近來兩岸局勢緊張，會不會湧現美元換匯潮？楊金龍表示，央行會隨時做好準備因應。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

總統賴清德日前於國慶演說時，再次提及國家應實現「居住正義」、擴大照顧租屋族、同時平衡換屋族的需求。對此，內政部今（13）日做出回應，表示將持續推動「百萬戶租屋家庭支持計畫」，興辦社會住宅、擴大租金補貼專案、公布租金統計資訊；並發動「預售屋聯合稽查」，盼能減輕民眾居住負擔，照顧國人居住需求。

內政部說明，為加速推動社宅興辦工作，已研擬「整體開發地區社會住宅土地規劃及取得實施方案」，未來辦理區段徵收、市地重劃，都得留設總開發面積3％至5％土地，作為社宅使用。並且，以開發成本專案讓售給中央興建社宅。另外，因應都市擴充及產業園區布局，優先於6都、竹苗彰等縣市，原則上盤點超過5公頃國有非公用土地、國有公用、國營事業低度利用土地、退場校地、整體開發案留設社宅用地等基地，協同地方政府共同擘劃小造鎮計畫願景。

同時，邀集各部會整合產業發展、長期照顧及社會福利資源，納入民眾日常消費、托老托幼、高齡照護與社福網絡體系；並且持續盤點各部會，經管低密度使用國公有土地，結合老舊宿舍、廳舍改建方式，擴大社宅用地取得。另外，為滿足長期租屋者需求，也開始研議「使用權社宅」方案，透過公辦及民辦協力模式雙管齊下，提供有別於社宅短租之外，長年限使用權且負擔合理的租屋新選擇。

其次，為了減輕無自有房屋的個人、家庭的居住成本支出，內政部也推動「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」。短期內，合格戶數已由一開始28萬戶，成長至今（2024）年9月底核定補助的67.7萬多戶。為進一步擴大對不同年齡層的租屋族群照顧，內政部已簡化租金補貼申請流程、放寬申請資格、還加碼補貼金額。

近年，台灣房價頻頻飆漲，迫使政府不斷推陳新政策，盼能抑制漲勢。（示意圖／台中市議員陳俞融提供）

內政部更說明，預計（2025）年租補專案支持對象將大幅提升至75萬戶，有效協助租屋族減輕生活負擔。此外，為促進租屋市場資訊透明，今年8月起，陸續公布大學學區及全國各行政區租金統計資訊，讓租屋族易於瞭解當地市場租金行情，提供合理租金水準之參考。

針對房價持續高漲，內政部則指出，除了興建社會住宅、推動包租代管與租金補貼外，「打擊不動產炒作」，也仍是政府的重點工作之一。為此，內政部已進行多次法規修訂，並會同地方政府，8度進行預售屋聯合稽查，累計查處350個建案、裁罰金額超過4734萬元台幣，有效遏止違規行為。內政部承諾，政府未來將持續關注房市交易狀況，對哄抬房價或重大違規行為，將快速嚴格處理，保障消費者權益。

內政部最後也強調，提供安心成家的環境、興建平價且優質的社會住宅，是政府的責任與國民的期盼。政府將如期達成「百萬戶租屋家庭支持計畫」目標，並與相關部會合作，持續加強房市治理，實現居住正義。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

賴總統於國慶演說時提到實現「居住正義」，擴大租屋族的照顧，平衡換屋族的需求。內政部13日表示，將持續積極推動「百萬戶租屋家庭支持計畫」興辦社會住宅、擴大租金補貼專案，以及公布租金統計資訊，並且發動預售屋聯合稽查，減輕民眾居住負擔，照顧國人居住需求。

內政部說明，為了加速推動社宅興辦工作，已研擬「整體開發地區社會住宅土地規劃及取得實施方案」，未來辦理區段徵收及市地重劃都須留設總開發面積3％至5％土地作為社宅使用，並以開發成本專案讓售給中央興建社宅；且因應都市擴充及產業園區布局，優先於六都、竹苗彰等縣市，盤點5公頃（原則）以上國有非公用土地、國有公用或國營事業低度利用土地、退場校地、整體開發案留設社宅用地等基地，協同地方政府共同擘劃小造鎮計畫願景，並邀集各部會整合產業發展、長期照顧及社會福利資源，納入民眾日常消費、托老托幼、高齡照護與社福網絡體系；同時亦持續盤點各部會經管低密度使用國公有土地，結合老舊宿舍、廳舍改建方式，擴大社宅用地取得。

另為滿足長期租屋者需求，也開始研議「使用權社宅」方案，透過公辦及民辦協力模式雙管齊下，提供有別於現有社宅短租之外，長年限使用權且負擔合理的租屋新選擇。

其次，為減輕無自有房屋的個人及家庭的居住成本支出，內政部推動「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」，短期之內，合格戶數已由一開始的28萬戶，成長至今年9月底核定補助的67.7萬多戶。為進一步擴大對於不同年齡層的租屋族群照顧，內政部已簡化租金補貼申請流程，放寬申請資格，加碼補貼金額，明年租補專案支持對象將大幅提升至75萬戶，有效協助租屋族減輕生活負擔。

此外，為促進租屋市場資訊透明，今年8月起，更陸續公布大學學區及全國各行政區租金統計資訊，讓租屋族易於瞭解當地市場租金行情，提供其選擇合理租金水準標的之參考。

針對房價問題，內政部指出，除了興建社會住宅、推動包租代管與租金補貼外，打擊不動產炒作仍是政府的重點工作之一。為此，內政部已進行了多次法規修訂，並會同地方政府進行8次預售屋聯合稽查，累計查處350個建案，裁罰金額超過4,734萬元，有效遏止違規行為。未來，政府將持續關注房市交易狀況，對於哄抬房價或重大違規行為，將快速嚴格處理，保障消費者的權益。

內政部強調，提供安心成家的環境，興建平價且優質的社會住宅，是政府的責任與國民的期盼。政府將如期達成「百萬戶租屋家庭支持計畫」的目標，並與相關部會合作，持續加強房市治理，實現居住正義。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

央行祭出打炒房後，被外界形容為是「金龍海嘯」來襲，房市已明顯降溫，而房價的走向也值得關注，對此，房市專家何世昌就分析，台灣房市有三個特點，分別是「急跌後會急彈」、「緩跌時間拖很長」、「成交量低谷多為房市轉折點」。

何世昌在臉書「何世昌的房產知識Buffet+」表示，台灣房價在遭遇重大事件如SARS、金融海嘯或中美斷交等外部衝擊後，常會出現短線急跌，跌幅若在一年內超過10%，急跌修正往往會一波殺到底，隨之而來的是大反彈行情，這種急跌通常會引發市場的恐慌與信心瓦解，但當局勢稍微穩定後，買家可能就會回心轉意了。

此外，何世昌也指出台灣房市的緩跌期通常會拖很長的時間，無論是持續性緩跌或是盤跌，修正的時間往往會拉得比較長，他也舉例說明，1990年至2000年初的「失落的十年」，以及2014年下半年到2017年末的時期，每年的房價跌幅小，但卻持續了相當長的時間，讓人感到跌勢似乎深不見底。

最後，何世昌指出，成交量低谷多為房市轉折點，他表示，2008年金融海嘯後的房價修正期間短，雖然成交量並未大幅縮減，但隔年便出現大反彈，相對地，2001年和2016年這兩個市場最悲觀的年度，購屋族大多選擇觀望不買，成交量也創下了低點，然而隔年卻出現了市場的新轉機。

何世昌認為，自住者不需要猜測房價的高低點，因為也猜不到，再來是最悲觀、最少人買房的時候，往往就是市場的轉捩點，「諷刺的是，錯過低點後房價上漲，部份自住客不甘心買單，於是空手眼睜睜看房價一路漲上去，甚是可惜。但市場過於樂觀時，總是冷不防出現重大利空打擊房價，正所謂禍福相依啊！」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

央行重拳打炒房，新屋買氣被打掉了；據預售屋實價登錄網最新資料，8月全國預售屋交易量達5,744件，較7月約1.27萬件呈現跳水式腰斬。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年前七月預售房市，在台灣經濟穩健成長的背景下，民眾購屋信心高漲；再加上台股表現亮眼，財富效應帶動預售屋交易暢旺，光是5、6兩個月。

合計六都、新竹縣市成交量均超過1.3萬件，又以台中市買氣最狂，5、6月都有逾3,000件交易。

不過，在7月起「房貸之亂」影響擴大後，加上央行與銀行端喝咖啡後，對投資、投機客的不動產放款水龍頭關緊，讓8月全國預售買氣跳水。

以區域來看，8月六都、新竹縣市預售交易量全數較7月暴跌，跌幅最少的台南市月減45.2%，新北市、桃園市、高雄市三都較上月腰斬，台北市、台中市更出現逾六成急縮量，又以北市月減幅達64.5%最高，單月成交量僅剩169件成為六都最慘。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

台灣少子化及房價居高不下，加速小宅化的趨勢，全台平均每戶人口數也快速減少。根據內政部不動產資訊平台統計，十年前全台平均每戶人口數仍有3.59人，如今僅剩3.09人，十年來減少0.5人，預料未來一至二年將跌破3人大關，而基隆市、新北、高雄及新竹市近年每戶人口已陸續跌破3人大關。

以個別行政區來看，今年第二季全台每戶平均人口最少的是高雄前金區的2.23人，新北淡水、基隆中正及高雄新興也都低於2.5人，全台已有85個鄉鎮市區行政區屬於每戶不到3人的超小宅。主要都會區中，如台北市平均每戶人口最少的為中山區2.64人，以及桃園龜山區、台中北區的2.75人。

近十年每戶人口減少最明顯的行政區包括有桃園新屋、觀音，竹縣新埔、關西，減幅均超過1人；此外台中清水、烏日，高雄橋頭、大樹等區也都有較明顯的減少。不僅都會區，一些過去房價較低、中南部都市外圍新興發展區域小宅化的情形正加速中。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近年來少高齡化、少子化加速，自去年起出生人口數低於死亡人口數，全台進入「生不如死」的情況，家戶人口持續下滑。

近年每戶人口減少最為明顯的區域，多集中於中南部非都會區鄉鎮及外島地區，以一級產業為主，年輕人口外移至六都，加上國內西部因交通建設、產業發展所帶動的就業機會，人口往都會區集中，特別在疫情後全台房價飆漲，民眾可負擔房價不變情況下，只能愈買愈小。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

央行重拳打炒房，新屋買氣進入冷靜期；據預售屋實價登錄網最新資料，8月全國預售屋交易量達5,744件，較7月約1.27萬件腰斬，寫下今年單月預售屋交易最低量，今年以來每月破萬、買氣噴發的好日子確定結束。

信義（9940）房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，雖然8月全國預售揭露量尚未完整，不過從交易量表現來看，8月成交量較7月出現斷崖式的腰斬情況，認為可能有以下原因，首先最關鍵的就是7月下旬「房貸之亂」就開始發酵，8月預售交易量明顯受到重擊。

再者，曾敬德分析，除了「房貸荒」衝擊外，8月台股同步陷入股災的殺盤危機，形成股市、房市同步籠罩在低氣壓下；永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，7、8月是建商推案節奏轉換期，不少預售新案上半年已完銷，又遇籌備中的建案尚未登場，以致量能萎縮。

據預售實價登錄網揭露，在5、6月全國預售交易量連兩月出現近1.6萬件大量後，7月起「房貸之亂」影響擴散、市場量能開始萎縮，8月在央行持續與銀行喝咖啡下，銀行端不動產放款緊縮全面啟動，單月全國預售屋交易量崩跌至5,744件，較7月驟降約54.9%，寫下今年單月預售屋交易最低量，比2月農曆春節買氣還低。

陳金萍指出，今年前七月預售房市，在台灣經濟穩健成長的背景下，民眾購屋信心高漲；再加上台股表現亮眼，財富效應帶動預售屋交易暢旺，光是5、6兩個月，合計六都、新竹縣市成交量均超過1.3萬件，又以台中市買氣最狂，5、6月都有逾3,000件交易。

不過，在7月起「房貸之亂」影響擴大後，加上央行與銀行端喝咖啡後，對投資、投機客的不動產放款水龍頭關緊，8月全國預售買氣跳水，今年以來一手市場每月破萬、買氣噴發的好日子正式結束。

以區域來看，8月六都、新竹縣市預售交易量全數較7月暴跌，跌幅最少的台南市月減45.2%，新北市、桃園市、高雄市三都較上月腰斬，台北市、台中市更出現逾六成急縮量，又以北市月減幅達64.5%最高，單月成交量僅剩169件成為六都最慘。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

捷運板南線串聯雙北市府所在地，從台北到板橋第一站就是江子翠站，擁有捷運、與台北市一橋之隔、板橋門牌等優勢，近年更因江翠北側重劃區興起，吸引許多台北客移居，房價一直都相當有支撐力道。 專家認為，即便當前房市利空消息籠罩，江子翠地區以台北市及板橋在地買盤為主，資產實力較為雄厚，干擾都比起其他二線新興地帶為輕，可相對持平正面看待。

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   江子翠地區與台北市僅一橋之隔，吸引許多台北客沿著捷運板南線移居過來。

   
   


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   江子翠地區機能豐富，有華江和青翠市場外，還有多家銀行及賣場，學區頗受家長歡迎。

   
   


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   江子翠地區分舊市區及江翠北側重劃區兩塊，重劃區緊鄰大漢溪，為純住宅區，房價坐7望8。

   
   

捷運一站到台北市 明星學校多

與台北市只有一橋之隔的江子翠地區，近年來在重劃區題材的坐鎮下，房市熱度愈來愈高，中信房屋研展室彙整實價登錄，統計捷運江子翠周遭直徑2.5公里範圍內的住宅產品，目前江子翠的平均房價已經來到每坪66.6萬元，相較於2015年的每坪49.9萬元，房價漲幅高達33.5%。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，江子翠地區商業完善，交通便利，又有明星學區加持，剛性需求活絡，未來伴隨重劃區的發展建設，區域房市長線相當看好。

莊思敏指出，板橋毋庸置疑是新北蛋黃中的蛋黃，不過板橋腹地遼闊，雖然市中心房價不乏6~8字頭，但部分邊陲地區，如：溪崑、浮州等，其房價目前仍在4~5字頭上下，因此拉低了板橋房價的平均值。不過，正因為有這些低價區的存在，在補漲效應下，也使得板橋整體的房價漲幅更加明顯，在過去10年中，板橋房價上漲高達56.3%、接近6成。而江子翠地區作為板橋發展較早的區域之一，雖然其房價漲幅未及板橋整體，但也有超過3成的增長。

中信房屋板橋江子翠捷運加盟店江翠北側專員郭炤徵指出，江子翠生活圈以捷運江子翠站為中心，交通非常便利，搭乘捷運僅需一站即可抵達台北市。此外，該區域的生活機能也相當成熟，擁有華江市場和青翠市場兩個傳統市場，還有多家銀行、餐廳及賣場，學區方面，莒光國小、文聖國小和江翠國小等優質學校更是吸引了不少小家庭的目光。因此，近年來，除了在地居民外，也有愈來愈多的台北外溢客群到江子翠地區買房置產，帶動區域房市交易量能持續升溫。

板橋門牌效益大 房價有支撐

江子翠可以分為舊市區和重劃區兩個區塊，舊市區以屋齡20年以上的中古屋產品居多，其房價普遍落在7字頭上下。而江子翠重劃區以純住宅規劃為主，新成屋選擇相對較多，目前區內房價普遍落在7-8字頭，兩房（含車位）的購買總價大概會落在2200~2600萬左右，三房（含車位）的購買總價則落在3000~3500萬元左右，價格與雙北其他精華區相比，仍有很強的競爭力。

《住展》雜誌企研室總監陳炳辰指出，江翠北側重劃區今年新案平均價碼表現坐7望8，8字頭成交價不少，由於所屬知名熱區，此等表現也不意外，包括座落傳統區域地帶的AB區，茂德新案在暑假階段前已結案，而在CDE區則有立信、德麟新案開出7、8字頭，符合行情亦可看出區域價碼恆溫看漲。

陳炳辰認為，當前房市利空消息籠罩，不過板橋終究有其門牌效益，江翠北側重劃區房市有一定的名氣、規劃優勢支撐性，又以板橋在地與台北市買盤為主，資產實力較佳，干擾都比起其他二線新興地帶為輕，可相對持平正面看待。

【在地人說】重劃區機能仰賴舊市區 購屋前先勘查

郭炤徵提醒，江子翠重劃區範圍大，即便是最近的DEF區，步行至捷運站約6~10分鐘，且生活採買還需仰賴舊市區，建議購屋民眾在入手前最好還是要實地勘查後，再來判斷該重劃區是否能夠滿足自己的居住需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】