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台北市土地稀缺，老舊建物比例更高居六都之首，都市更新推動迫在眉睫。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，都更條例上路已經26年，全台目前完工僅618件，相較於老舊建物的數量，更新速度需要再共同努力；而都更推行面臨包含前端整合困難、審議程序多元意見收納、融資受限、信用管制導致都更產品貸款成數不足影響去化等多重挑戰，需尋求解方。

「老屋比例高，台北市承受不起一個大地震！」陳勝宏表示，台北市建築物屋齡達30年以上達75.98％，相當於每100棟建築就有近76棟為不符耐震、消防安全的老舊建築物，高於全國平均值51.09％，位居六都之冠。其中，台北市目前約有68萬棟30年的老屋；不過耐震法規近20年才有較嚴謹規範，屋齡30年以上之老舊建築物恐有耐震強度不足的疑慮，萬一有個大地震，人民的生命財產，將受到嚴重威脅。

都市更新條例於87年11月上路，根據台北市不動產開發公會彙整的官方統計，截至113年11月30日，經過26年時間，卻發現全國各縣市總核定件數僅為1188件，完工數量更只有618件。陳勝宏指出，台北市土地使用飽和，土地愈發稀缺，2023年核定件數僅39件；新北市雖幅員廣大，核定件數也僅28件，顯現都更推動仍然存有困難。

深入探究原因，陳勝宏說明，首先，都更在前期整合風險高，住戶意見分歧往往是最大難關，談整合來到10年的案例也時有所聞；其次，受制於營建通膨壓力，建築成本飆升，壓縮業者利潤空間，且審議過程遇到政策法令突然變更可能讓都更案面臨撤簽或重談條件等危機。再者，第七波信用管制政策打擊房市，貸款成數不足使建商陷入融資困境，資金流斷鏈風險加劇，皆讓都市更新進程舉步維艱。

他說明，儘管都更危老的土建融不在銀行法第72－2條的限制範圍，但是因為此次央行連續2季各升準1碼，相當於在市場上收回近3000億元的資金，金融體系的不動產放款水位更加趨緊，建築融資額度受到壓縮，利率也提高到4％或更高，甚至有貸不到款的情形；若因建築融資困難，造成產業萎縮，市場缺乏推動量能，都更危老恐停滯，將連帶影響許多從事都更危老的中小型建商。

另外，陳勝宏說，同樣受到第七波信用管制，民眾若要購買第2屋都更的房子，也只能貸款到5成，使得建商產品流動受阻，去化面臨挑戰，進一步延宕都市更新的推動速度。

值得一提的是，中央為推升建築物所有權人參與都市更新意願，於今年10月25日三讀通過修正都市更新條例第65條，此修法不僅呼應公會以及許多都更戶的建議，修法過程更取得中央、地方政府還有立法院高度共識。另外，今年11月13日頒布修正條文，也追溯適用已報核的都更案；全國有約27萬戶受惠，可以用「原容積」為基礎來疊加都更容積獎勵，對於加速都更推動，提升居住安全，幫助相當大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市近年來有科技產業議題加持，致使土地交易市場蓬勃發展。（圖片來源／住商機構提供）

近年高雄建設話題不斷，區域房市前景頗受看好，吸引各大建商持續進駐，住商機構觀察實價登錄，截至目前最新資料，高雄市前十大土地交易當中，有6筆皆為建商購入，且光此6筆總價加總就近百億元，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，高雄市近年大型建設不斷，雖然房市受到政策調整影響，但後市看俏，加上開發商未來仍有推案壓力，積極增加土地庫存更為必要，自然積極進場。

中石化大進帳，土地標售案總價位居高雄冠亞軍

根據實價登錄揭露，今年截至目前為止，高雄市土地交易總價最高者為楠梓區惠民段16地號一案，該地為中石化土地標售案，總面積達3,795.8坪，於8月底由知名建商以總價28億4,686萬元拿下，換算土地單價約每坪75萬元，創下楠梓區有實價登錄以來，總價最高之土地交易。

針對該案未來推案行情，住商不動產楠梓高大謙行加盟店店東侯鐵漢分析，楠梓區周邊房市主要受到科學園區議題帶動，尤其近期傳出半導體龍頭將進駐，市場前景頗受看好，吸引各大建商進場插旗，如今區域新案均價已達每坪30餘萬、近40萬元價位，其中市場主力以2~3房為主，2房含車位新案總價帶約落在1200~1800萬元之間，受惠於周邊科技新貴剛性需求穩定，目前區域房價頗具支撐力道。

賴志昶補充，高雄市今年截至目前為止，土地市場排名第二名交易為位於前鎮區經貿段五小段1-1地號一案，該案同樣為中石化土地標售案。該案能創下高總價，主因位處亞洲新灣區周邊，鄰近高雄市區，蛋黃區機能成熟，且區域近年來深受各大建商龍頭看好，推出不少大坪數豪宅物件，高總價住宅行情站上5字頭，房市前景頗受看好。

左營、楠梓前景佳，品牌建商擲數億搶進

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，今年高雄市大型土地交易仍不脫為具房市發展願景的重劃區，例如橫跨前鎮、苓雅區的亞洲新灣區，或是左營高鐵特區等，另受科技產業鏈進駐楠梓科技產業園區帶動，區域土地市場也頗受注目；另外，觀察此十筆土地交易案，皆成交於9月20日央行推出第七波信用管制措施之前，除實價交易揭露延遲等因素，顯示此波政策打房確實減緩建商購地腳步，惟長線發展仍需觀察國際政經局勢與中央態度，才更能精準判斷。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行12月理監事會議未加碼祭出第8波選擇性信用管制，央行理事、台經院院長張建一今天表示，根據央行調查，34家國銀不動產放款集中度未來1年會逐季下降，明年第4季和今年第4季相比，足足下降逾1個百分點，這是央行比較安心、未再出手的關鍵。

中央銀行12月19日舉行第4季理監事會議，決議利率「連3凍」，且未祭出第8波選擇性信用管制。

張建一身為央行理事，今天揭露央行理監事會議討論過程的細節。他表示，央行今年8月請34家國銀進行不動產貸款具體量化自主改善方案，而根據銀行提報的資料，今年11月不動產放款集中度為38.9%，12月微升至39.2%，接下來就會逐季下降，直至114年底，下滑至38.1%，逾1個百分點，也遠低於113年6月的39.1%。

張建一補充，根據央行調查，銀行不動產放款集中度在今年12月達到高點後，逐季下降，這讓央行比較安心；不過上述數據為銀行提報的數據，央行仍將不定期進行專案檢查。

張建一補充，央行法規定，央行第一目標是金融穩定，央行擔心的是金融機構放款大部分集中不動產，萬一房價突然反轉，會影響金融體系穩定，至於房市量縮、房價上漲或下跌，不是央行主要考量。

央行總裁楊金龍19日在央行理監事會後記者會上表示，希望房市降溫的立場不變，只是「大象轉身要慢慢轉」，否則容易跌倒，因此央行逐季審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案情形，並加強專案金檢，並適時調整相關措施內容，以促進金融穩定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年高雄在科技園區、交通等相關建設題不斷發酵下，讓各大建商頗看好區域房市發展前景，進一步進駐建設周遭布局推案。

觀察實價登錄，截至目前最新資料，高雄市前十大土地交易當中，光是建商購入的6筆，各筆總價加總就將近達百億元，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雖然政策調整影響市場情況，但後市看俏，加上開發商未來有推案壓力，仍需增加土地庫存，自然積極進場。

中石化包辦交易榜上冠亞軍

根據實登，高雄市今年目前為止的土地交易中，以楠梓區惠民段16地號一案的總價居冠，該地為中石化土地標售案，總面積達3,795.8坪，以總價28億4,686萬元換算，土地單價約75萬元／坪，創下楠梓區自實登以來，總價最高之土地交易。

針對該案未來推案行情，住商不動產楠梓高大謙行加盟店店東侯鐵漢分析，楠梓區周邊房市受惠於科學園區科技新貴的剛性需求，目前區域房價頗具支撐力道，如今新案均價已達每坪將近40萬元水準，其中市場主力以2~3房為主，2房含車位新案總價帶約落在1,200-1,800萬元之間。

排名第二的交易為位於前鎮區經貿段五小段1-1地號一案，該案同樣為中石化土地標售案。賴志昶說明，該案位處亞洲新灣區周邊，鄰近高雄市區，蛋黃區機能成熟，近年來受各大建商看好，推出不少大坪數豪宅物件，高總價住宅行情站上5字頭。

建商數億資金肯定左營、楠梓前景

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，今年高雄市大型土地交易仍圍繞具房市發展願景的重劃區，例如橫跨前鎮、苓雅區的亞洲新灣區，或是左營高鐵特區等；具備科技產業鏈的楠梓科技產業園區也是一例。

觀察榜上10筆土地交易案，皆成交於920第七波信用管制措施之前，除實登延遲等因素，顯示此波打房政策確實減緩建商購地腳步，惟長線發展仍需觀察國際政經局勢與中央態度，才能加以判斷。

上週央行理監事會議並未祭出第八波信用管制，讓不少消費者和業者都鬆了一口氣，根據中信房屋2024年第四季宅調查，約56.8%民眾預期明年第一季房價將維持平穩，31%認為仍會上漲，而認為會下跌的民眾則有12.2%左右。另外，42.9%認為未來1年內都不是購屋的好時機，40.3%拉長至2年，只有16.8%肯定未来半年内適合進場，顯見在央行打炒房的組合拳下，民眾的購屋意願也大受干擾。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，從資金面來看，內需經濟持續升溫，加上在AI浪潮的推動下，出口成長動能也相當可期，主計總處預測2025年台灣經濟成長率可以達到3.29%，顯示目前台灣房市仍有強勁的資金動能。

從成本面來看，營建成本、原物料價格、土地取得等成本目前仍高居，也為房價提供了一定的支撐力，藉此判斷短期內房價出現震盪的可能性並不高。然而，國際政經局勢詭譎多變，信用管制政策與銀行房貸限額大大限制消費者的購買力，導致市場交易量大幅下滑，進一步讓後續房市走向充滿了不確定性。

伴隨「金龍風暴」的威力持續發酵，近期房市交易量較6月份的高點幾乎腰斬，可見政府政策對房市的影響相當顯著，根據中信房屋宅調查，多數民眾認為，以下三項政策措施對打擊炒房行為最具成效，分別是：限縮第二戶以上貸款成數、升息以及囤房稅。對此，莊思敏表示，限縮第二戶以上貸款成數將迫使首購族以外的購屋族必須要拿出更多自備款，從而提高了進場門檻，而升息與囤房稅則是通過加重持有成本的方式，來降低民眾的投資意願，引導房市回歸自住買盤。

展望2025年，莊思敏認為，本季度央行理監事會選擇維持現狀，為市場爭取了一絲喘息空間，不過目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意願才較有可能回溫。

整體來看，明年房市將是「量縮、價盤整」格局，特別是部分僅靠建設話題拉抬房價，但卻缺乏基礎機能撐盤的新興重劃區、蛋白區、蛋殼區，很有可能會率先出現價格鬆動的情況。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／李科諺

內政部本（12）月19日指出，2024年上半年全國待售新成屋刷新紀錄，最高來到107,667宅，雖然第2季數量稍降，但仍遠超以往水準，顯示市場新成屋待售仍多，內政部呼籲民眾應理性評估選擇，不宜貿然搶購。

內政部發布最新2024年上半年低度用電住宅及待售新成屋概況，數據顯示今年全國上半年低度使用住宅宅數為862,446宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.32%，較上期增加12,313宅。

低度使用住宅方面，內政部以財政部稅籍及台電用電資料比對，將平均用電未達60度者，判斷為低度使用住宅，作為「類空屋」指標。依縣市別觀察，金門縣17.53%最高、宜蘭縣15.04%次高；新北市7.42%次低，台北市6.77%最低。而增加幅度最大的為台南市0.32個百分點、高雄市0.16個百分點居次。

以總面積別觀察，低度使用住宅比率20坪以下最高17.60%。以屋齡觀察，5年以下新屋23.98％最高、50年以上老屋11.67％次高。

待售新屋部分，2020年下半年還維持在7萬上下的水平，自2021年第1季起呈現上升趨勢，至2023年第4季正式突破10萬宅後仍不斷成長；六都中新北市2萬452宅最多、桃園市1萬7,796宅居次、台北市3,875宅最少，與去年同季相比，6都均增加當中台南市增幅最大為29.54%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行日前宣布暫停第八波打房政策，但房地產專家李同榮提醒，過去七波打房措施問題頻出，不僅導致市場結構失衡，還埋下了三大隱憂。他警告，2025年下半年可能會爆發爛尾樓危機，並呼籲政府應採取治本措施，專注解決房市深層問題，而非僅著眼於表面的資金管控。

央行打房：讓市場扭曲的關鍵

自2018年以來，央行推出的七波打房政策，主打限貸與管控資金流動，目的是壓制房價漲勢。然而，李同榮指出，這些政策過度干預市場，使房地產出現諸多畸形現象：

市場依賴央行政策：

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  房價變動過於依賴央行是否持續打房，市場忽視了其他重要的經濟因素。

  
  


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  將資金管制作為政策重心，導致市場扭曲，甚至衝擊產業發展。

  
  

多頭市場逆轉：

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  台灣房市從2018年起進入多頭循環，但隨著市場趨於疲弱，央行政策成為壓垮市場的「最後一根稻草」。

  
  

三大隱憂浮現，房市危機將至

李同榮指出，七波打房政策已埋下三大後遺症，可能在未來對市場產生深遠影響：

1. 爛尾樓問題浮現

中國成都一處未完工建案，圖片來源：中新社

央行的限貸措施讓小型建商資金周轉困難，被迫求助高利地下融資，增加建案成本。當市場需求下滑時，資金鏈容易斷裂，導致建案停工，進而引發爛尾樓危機。

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  預測時間： 2025年下半年可能出現大量爛尾樓，房市進一步走弱。

  
  

2. 交易量下滑，產業受創 房地產市場的健康應該建立在「穩定價格與活絡交易」的基礎上，但央行的打房政策卻壓縮交易量，對產業造成衝擊：

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  交易量低迷： 當前房市交易量大幅下滑，僅達1990年代高峰時期的一半。

  
  


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  產業受損： 政策過度干預導致市場結構失衡，建築業和仲介業等相關產業面臨壓力。

  
  

3. 市場不平衡與「大者恆大」 過度干預使小型建商生存空間被擠壓，市場逐漸呈現「大者恆大」的格局。此外，新青安政策和限貸措施的雙重影響，進一步加劇供需失衡與就業市場波動。

專家建議：政策應聚焦核心問題

李同榮認為，當前政府的房市政策缺乏核心治理思維，他建議以下策略：

減少干預： 讓市場恢復正常的運作機制，避免過度行政干預。 推動結構性改革： 解決土地供應不足和建築成本過高等問題，從根本改善房市結構。 平衡市場需求： 推動房市向「穩定價格、交易活絡」的方向發展，促進整體市場與產業的健康成長。

打房暫歇，但市場仍需調整

儘管央行宣布暫停第八波打房政策，但過去七波措施的影響仍未完全消化，市場仍處於不穩定狀態。專家提醒，未來需要特別留意爛尾樓危機的擴大與結構性問題的惡化，政府應重新檢視房市政策，避免市場進一步受損。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市過去常以區域來區分蛋黃、蛋白及蛋殼區，各有不同的價位及風情，但隨著產業及軌道經濟支撐下，似乎已讓雙北房市出現破蛋效應，進而帶動熱區的板塊位移，業者分析，就算是同一個蛋黃區，高價區域也不再以鄰近北市遠近來定義，使得優質且有自住剛性需求熱銷建案四處開花。

根據新北市政府地政局今年第3季的房市數據，預售屋成交量減少37％，多數行政區成交價仍呈現上漲。板橋、土城、永和、中和、三重、蘆洲、新莊、新店、樹林、汐止等10個蛋黃區的預售屋，主要成交案件單價區間為新台幣70萬元以上，各區成交均價高低各有不同，其中以板橋區83.4萬元居首。

巿場人士分析，時代在變，市場在變，消費者的期待也在變，而企業品牌也是重要指標，以板橋首選的板新特區，大陸建設「世界花園橋峰」、「謙岳」立下高端住宅的視野高度。但10年後，大陸建設在板橋的四維公園「衡沐」已迅速結案，位捷運亞東站T-Park通訊園區「耑芃」也即將完銷。

大陸建設表示，板橋除了新板特區，占地24公頃T-Park園區集科技能量、生態自然、知識閱讀豐沛城市能量，有別於新板特區形成自成一格的國際街廓。不僅有生態公園、新北市立圖書總館、加上通訊數位定位的科技聚落，後蓄區段發展潛力更大。開案以來，「耑芃」以國際設計及地理優勢獲得在地科技、金融菁英、醫生等高知識分子熱烈迴響，也吸引新板特區企業主為第二代購屋收藏。

捷運亞東醫院站雖是板橋區離台北市最遠的一站，但單價卻能開出每坪90萬元到103萬元的價位，甲桂林副總經理周智柔表示，除了品牌效應外，還要有產業及軌道經濟支撐，從近來台積電設廠的效應來看，就算是同樣一個蛋黃區，卻也有不同銷售表現，這也帶動了房市熱區的板塊有位移的現象。

他表示，許多板塊位移現象打破過去蛋黃區定義，不再是離台北市愈近房價愈高，以「耑芃」為例，附近還有價位更高的個案，主要原因就是附近已是自成一格的區塊，不僅符合有產業、交通好及生活機能強的元素，有趣的是，還衍生台北市民來此購屋的移居情形。

周智柔表示，以「耑芃」成交客層分析，主要來自園區內科技新貴及亞東醫院醫師、開業醫師及金融從業人員外，竟有多達30％的購屋者是來自台北市，除凸顯房地產業者在蛋黃區等相關房市論述應該被打破，也證明房市板塊應加以重新定義。

甲桂林表示，「耑芃」設計也有集客的獨特魅力，不僅邀請到2023年普立茲克建築獎得主英國大師David Chipperfield，打造新板特區外的另一國際街廓。24層量體採柱列演繹當代美感，50米綠廊與街廓和諧共榮，一樓零店面公設庭園打開內外界限，加上採高技術難度的反樑結構，極大化室內空間尺度，都是有別於周邊住宅的產品亮點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市松山區的民生社區為早期政府規劃的都市計劃示範社區，環境清幽、巷內特色店家多，成為台北市蛋黃區自成一格的商圈，未來台塑總部都更案、捷運汐止民生線以及松南營區變更案等三大建設題材加持下，區域房市保值力道強勁。

有巢氏房屋民生敦北加盟店店長范媚媖表示，民生社區範圍東起塔悠路，西至敦化北路，南往健康路北到民權東路，為早期台北市政府規劃的都市計畫示範社區，社區環境清幽，完善的生活機能及優質學區，成市中心內最宜居社區。

區內近30個大大小小的公園，巷道乾淨樹木林立、人車分道，巷內有眾多特色的咖啡店及特色小物店家，是網紅打卡聖地，地緣性的買盤穩定、空屋率很低，一旦搬來住習慣就不想搬走。

有巢氏民生敦北店在地深耕19年；而客戶指名度最高的是聯合二村，由於公園綠地最多，也是該店成交最多的一個社區。

民生社區供給以屋齡30年以上的公寓、電梯華廈為主，以36～50坪、總價3,000萬～4,000萬元成交量大，買方結構以當地居民換屋為主，也有一些有一定財力的租屋族會在此購屋。鄰近敦化北路、民生東路四段一帶約每坪80萬～90萬元，鄰近民生東路五段、民生圓環、光復北路一帶，公寓行情約每坪80萬～100萬元，其中又以巷內、位二～三樓的公寓行情較佳，臨馬路、四樓公寓房價則較低。

范媚媖表示，捷運民生汐止線正在規劃中，民生社區設有二站，未來對社區房價有穩定增值的作用。台塑總部都更案將興建二棟A級商辦、一棟高級住宅，總樓地板面積將達6.5萬坪，預計2029年完工；全球人壽以權利金97.8億元標得松山機場對面國泰營區70年地上權將興建總部大總，樓地板面積2.1萬坪，預計2025年完工，未來將更多辦公人潮，勢必帶動商圈繁榮，增加租屋及購屋需求。

由於民生社區內可開發完整土地，目前僅剩松南營區及周邊土地，松南營區變更案北市府計畫變更獲得的回饋土地，而南側的公園用地則已命名為「松榮公園」。敦化北路、民權東路交岔口的松南營區用地，將於2026年由國防部移交給台北市政府，預計將興建聯合醫院新院區，以提供社區服務。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

時至年底，恰好有機會在北中南房仲公會進行市場演講，期間業者與民眾都非常關注新一年的房市發展，若真要下個結論，經歷先樂後苦的龍年，在經濟與政策變數較大的2025，恐怕是個「去冰無糖」的一年。

在做這個推論之前，先得排除外界對兩岸地緣政治兵凶戰危的疑慮。在此前提之下，綜觀賴政府施政態度，與目前市場氛圍的表現，所謂「去冰無糖」其來有自。

交易量「去冰」，是從央行九月份信用管制後房市在九月與十月急凍，十一月開始逐漸復甦，限貸令送走了資金有限的投機者，讓貸款無虞的自用買方和口袋深厚的置產客進場，在彼此認知價格修正有限下，近期買氣逐漸回神，縱然距離春暖花開沒那麼快，卻也是達到破冰或去冰的水準。面對「川普2.0」的國際級挑戰，政策不明加上買賣雙方對價格認知需要磨合，現在「去冰仍涼」的市況得再好一陣子。

在價格上，相較於2016年市場的一片淒風苦雨，當年在從未有過這種政策調整大場面，要不是有嚇破膽的大型建商先開降價第一槍，連帶把中古屋主拖下水，「甜甜價」上膛，快速打開僵持的買氣。但時至今日，建商與屋主們人人在連續大行情下，裡子都有，沒必要去降價追面子。在「敵不動我不動」的情境下，就算不能撐，寧可當那個降低首付款的，也絕不能當第一個降價的。

沒人開降價這槍，自然沒有甜頭可嚐，說「無糖」應不為過，而這個狀況恐怕得持續一季以上，消費者進出場都要審慎評估。

整體來說，短時間內市場不會有太大改變，不過，從新青安到央行打房，政府展現出一手掌握市場生死的實力，事實證明打房有效，只是外界期待的價格，恐怕沒有那麼快。

說到底，房市如人體，太熱太冰都不好，維持常溫才能穩健前行，永保安康。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】