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央行2024年9月祭出第七波不動產信用管制後，其後座力逐步發威，不少建商紛紛去槓桿、去庫存、狂發債、延後推案、減量經營，甚至有中小型建商被迫轉向地下融資管道找金援；打房政策把建商往死裡打，房市進入壓力測試階段，業者預期最快第二季就可見真章。

多位中華民國不動產開發公會理事指出，央行2024年升準2碼、不升息，已變相回收大約3,000億元資金，加上國銀嚴管不動產放款集中度、銀行法第72-2條不動產放款水位，建商金流被關掉，建商紛紛採取應變措施，包括去槓桿、去庫存、發行公司債、延後推案、減量經營，甚至轉向利率較高的壽險、地下融資管道尋求資金等六大策略。

建商指出，建商已淪為受災戶，買地土融最高降至5成、1成工程款保留，等於建商買地必須先拿出6成自備款，接著又有18個月限期動工的壓力；現在受限不動產放款集中度、銀行法第72-2條限貸，除一線建商外，業者普遍面臨土建融申請困難，或貸款利率被拉高至3.7％～4％，面臨資金成本愈來愈高、開發毛利率愈來愈低的壓力；即使取得建融順利動工，也還有銷售壓力、囤房稅等著。

業者透露，已有小建商吃不消，決定暫緩買地推案或賣地求生，甚至因資金壓力轉向地下融資管道借高利貸。至於預售屋承購戶面臨交屋時銀貸成數被砍，也出現不少客戶乾脆向地下融資管道借小額貸款拚交屋。

興富發建設副總經理廖昭雄坦言，受政策影響，他做不動產融資的朋友最近都很忙，很多小建商來調頭寸，若市況未好轉，2025年一定會有小建商會倒！

全國商總榮譽理事長賴正鎰表示，由於央行短期內不可能改變政策，所以建議建商要設法先自救，房市已進入壓力測試階段，待第七波央行管制實施半年後，預期最快第二季、最慢7、8月或可見真章。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明質疑，限貸令政策實施下來，讓建商資金斷鏈、減少房屋供給，提高的資金成本未來只能轉嫁到房價，試問打房下來，究竟誰得利？









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

捷運環狀線北環段正如火如荼興建中，沿線房市備受矚目，新北市三重區重陽重劃區與台北市僅一橋之隔，發展十分成熟，學校、公園綠地、市場、量販店樣樣都有，還有捷運、蘆洲銀河灣等大型開發案，近期捷運局也舉辦捷運共構案招商說明會。專家指出，過去半年，在央行限縮房貸干擾下，房市買氣降溫，重陽重劃區地理位置、機能優越，又有大型建設推進中，吸引在地及北士科新貴外溢買盤，提供堅實的支撐力。

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   重陽重劃區發展成熟，機能方面有家樂福、五華商圈、水流公市場、公園等。

   
   


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   重陽重劃區與台北市士林區僅一橋之隔，開車5~7分鐘可達國道1號三重交流道。

   
   


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   目前捷運環狀線北環段正在施工中，重陽重劃區將設Y22、Y23站，預計2031年完工。

   
   

重劃區發展早 房價漲幅超越三重

近年三重房市表現相當亮眼，依據實價登錄揭露，從2015年到2024年，10年來三重區平均房價從每坪44萬元上漲到每坪59.7萬元，房價漲幅達35.7%，而三重區內開發最早的重陽重劃區，其平均房價更是從每坪39萬元上漲到每坪54.7萬元，房價漲幅超過4成，比三重區整體的房價漲幅還要更勝一籌。

中信房屋捷運三重國小加盟店店長李雅羚指出，重陽重劃區起步最早，區內生活機能已成型，未來還有捷運和大型開發案的建設規劃，近年來確實有不少購屋民眾指名要購買這邊的房子。

李雅羚指出，重陽重劃區的優勢主要體現在以下三點。首先，在交通方面，重陽重劃區位於新北市三重區與蘆洲區交界處，緊鄰重陽橋，開車5~7 分鐘可以抵達國道一號三重交流道，附近還有捷運中和新蘆線的徐匯中學站、三和國中站，聯外交通便利。

其次，在生活機能方面，區內設有碧華國中、家樂福、集賢環保公園、碧華公園、水流公市場等，居民的日常採買與綠地需求皆可得到滿足。另外，在未來發展性方面，該區鄰近蘆洲銀河灣計畫，捷運環狀線北環線Y22、Y23 兩個站點也預計會設在這邊，預期隨著建設題材的落實，區域房市交易量能將保持穩健成長的態勢。

「環狀線北環段Y23站捷運開發案」近期舉行招商說明會，基地面積約510坪，預計可興建地上13層、地下3層，總樓地板面積約4600坪之捷運共構大樓。臺北市政府捷運局表示，捷運北環段路線自新北產業園區站起，行經新北市新莊區、五股區、蘆洲區、三重區、臺北市士林區至中山區（大直）與捷運文湖線劍南路站相交，串聯新北產業園區、北投士林科技園區、大內科等產業重要軸線，通車後將大幅提升台北都會區橫向通勤之便捷性。

中古屋均價5字頭 北市買家增多

重陽重劃區發展起步較早，區內可供大面積開發的素地已經相當稀缺，目前區內屋齡10年以內中古屋成交單價普遍落在6~7字頭上下，屋齡10~20年中古屋成交單價則多集中在5~6字頭。買方客群除了三重在地的首購族和換屋族外，來自士林、天母等跨區購屋客群也有明顯增多的趨勢。

對於三重房市發展，中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去半年，在銀行房貸限額和央行打炒房干擾下，房市買氣大幅降溫，再加上川普重返白宮、地緣政治風險等因素，也給今年的房市走向增加許多不確定性，因此建議今年的購屋民眾還是要以自住或長期持有為主要考量，且優先考慮抗跌保值性強的精華區域。

以三重區來說，三重的自住客比例高，區域生活機能成熟，地理位置優越，區內還有不少大型建設項目正在推進，這些因素都為三重的房市提供相當堅實的支撐力，讓該區的後市發展充滿想像空間，對於購屋民眾來說，三重的確是一個值得重點留意的區域。

《住展》雜誌發言人陳炳辰指出，當地房市以純住氛圍與水岸景觀為主，也有五華街商圈提供生活採買機能，雖然新案不及他處，但以其與仁義重劃區可相提並論下，預售房價實價揭露平均單價7字頭，更有個案破8字頭，具備一定潛力。而該區中古成屋更多，均價則在5字頭，價碼差距無疑來自於舊宅屋況。未來在三重整體房市帶動下，以及還有新的捷運站點規畫，加上本身的居住體質健全，有其看好走勢。

【在地帶路】比價效應 吸引北士科新貴

李雅羚表示，鑒於台北市的新建案房價已突破3位數，中古屋的價格也普遍在7、8字頭以上，在比價效應下，許多北士科的科技新貴以及台北市的外溢買盤，紛紛選擇移居到三重置產，距離台北市僅一橋之隔的重陽重劃區，自然成為了他們的首選。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部實價登錄揭露，新竹縣竹北市的「惠宇謙和」，2020年預售時單價32~35萬之間，2024年中才陸續交屋，完工交屋後，僅有三筆交易揭露，分別是6樓戶、7樓戶與11樓戶，其中6樓戶與11樓戶，均備註為親友特殊交易，登錄單價並未拆算車位，因此僅28.7、29.9萬元。也就是說，排除特殊交易後，僅7樓戶為一般市場正常交易，登錄總價為3,450萬元，登錄單價亦未拆算車位，以77.9萬元登載，但若依照市場慣例將車位拆算，該戶單價將達9字頭。

高鐵站區另一社區「竹科匯」，2024年則有16筆交易資料，從3樓到14樓都有案件成交，登錄的總面積介於33~57坪。而該社區的所有交易，登錄單價均未拆算車位，含車位的單價落在44.1~76.3萬之間，如以市場認知的拆算車位方式計算單價，部分戶別不含車位的單價亦達48-96萬不等。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐提醒，內政部實價登錄實施以來目的在提供民眾購屋行情，不過部分揭露交易的單價未拆算車位價格，導致單價偏低，一般購屋者不易正確掌握社區真實行情，導致買貴而不自知。

提醒購屋者比較行情時，如欲確認單價是否含車位價格， 可參考前手交易資訊或同社區其他交易，是否載明每個車位的坪數與價格，扣除後才能反映房屋本身的實際行情價值。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高房價壓力及人口結構改變，小宅逐漸成了雙北的購屋趨勢。房仲業者根據實價登錄資料彙整，台北市、新北市近五年 25 坪以下小宅交易量占比增加最多前五行政區。其中，台北市大同區與新北市三重區小宅交易占比增長最快，成為雙北小宅化最有感的行政區。

台北市大同區小宅交易占比從 2020 年的 30.9% 攀升至 2024 年的 46.4%，增加百分點高達 15.5，位居北市第一。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大同區捷運網路密集，生活機能優異，購屋需求穩定；而受到政策、家庭結構變化影響，小宅需求日益增加，加上危老重建及西區門戶計畫利多，進一步提升了小宅供給量，吸引不少有小坪數需求的族群，因此也使小宅交易有明顯增加趨勢。

另外，中山區小宅交易占比五年間增加超過 10 個百分點，目前占比已高達 50% 以上，即每兩件交易就有一件小宅。陳金萍指出，雖然中山區小宅平均單價已達 78.4 萬元，不過以小坪數來說，換算成總價仍相對可負擔；且又以多元的商業及生活機能與交通便利性著稱，尤其靠近捷運沿線的小宅產品，更是受到許多年輕、首購族群的青睞。

新北市小宅交易占比增加最多前五名，三重區增加 17.9 個百分點，位居雙北之冠。陳金萍說明，該區交通便利、生活機能完善；與台北市相鄰，小坪數住宅每坪價格卻不到 50 萬元，相對親民的房價，吸引了大量北漂就業的族群、小資家庭買家進場。隨著新興重劃區持續發展，近幾年有不少小坪數、低總價的熱銷新建案，也有效帶動周邊中古屋的小宅交易，使得小宅占比攀升最多成雙北第一。

此外，泰山區則僅次於三重區，近五年小宅交易占比從 8.9% 飆升至 26.7%，價格漲幅高達 41.3%。陳金萍表示，泰山區鄰近林口區及新莊區，周邊產業園區帶來居住需求，又有機場捷運線行經，以及塭仔圳重劃區，未來還有建設陸續開發，也使得小宅需求快速飆升；雖然 5 年間小宅房價漲幅逾 4 成，不過每坪單價仍在親民的 3 字頭，因此一區域的低總價高 CP 值小宅備受青睞，吸引不少首購族和投資客前來置產。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

根據內政部戶政司資料，澎湖2024年截至11月，從台灣含國外遷往澎湖的外地客約有5,253人，遷出人口4,820人，已連續十年淨遷入人口呈現正成長，六都當中又以來自高雄市的人最多，平均每年都有上千名高雄人遷居至澎湖。

人口不斷移入，也為房市帶來改變。根據台灣房屋集團統計，2024年澎湖縣住宅交易透天占比仍最多，達67%，不過較前一年減少，大樓、華廈、公寓類型住宅交易，占總交易量約達33%，年增2.6個百分點。

其中，3房以上住宅交易比例，從62%下滑至56%，年減6個百分點，2房以下小宅，交易占比從37%增加至43%，年增6個百分點，離島也吹小宅風。

許多人早已注意到愈來愈多人移居到澎湖，網路還有人問，澎湖生活機能甚至不如花東，回台灣本島只能搭船或飛機，「自願搬去澎湖的人在想什麼」？

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，澎湖慢活的海島生活環境，是不少都會人嚮往的退休與渡假天堂，隨人口老化，外地人移居也越顯熱門。此外，澎湖為熱門觀光景點，提供許多就業機會，也吸引不少人移居當地。

台灣房屋澎湖馬公加盟店店東林福瑞表示，由於觀光熱門，度假宅、短期租賃需求上升，且澎湖房價遠比台灣本島親民，小宅房型因而成為投資人置產標的，除了機能佳的馬公市區，觀光景點周邊或具備海景的景觀宅都備受青睞。

他表示，澎湖在地購屋客群多以換屋居多，也有不少是長輩為子女置產，集合式住宅，較符合現代人需求，建商為貼近市場需求，也改走小坪數低總價的商品，讓市場選擇更多元，同時澎湖小宅總價門檻低。

以中古2房每坪約在16-18萬元，新華廈2房平均單價2字頭起跳，總價約500萬元左右可入手，對於首購族或預算有限的客群來說，吸引力頗大。

李家妮表示，觀察澎湖近一年房價，離島同受物價工料上漲，建築成本攀升，帶動新屋漲勢明顯，平均單價從17.9萬元上揚至23.2萬元，年漲幅約3成，而中古市場需求穩定，價格表現持穩，成交均價仍維持1字頭水位。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2024年澎湖住宅交易仍以透天占比仍最多，達67％，不過較前一年減少，相對地，大樓、華廈、公寓類型住宅交易，佔總交易量約達33％，年增2.6％，其中，3房以上住宅交易比例，從62.6％下滑至56.2％，年減6.4個百分點，反觀2房以下小宅，交易佔比從37.4％增加至43.8％，年增6.4個百分點，離島小宅風越吹越夯。

台灣房屋澎湖馬公加盟店店東林福瑞13日表示，澎湖與台灣本島購屋需求不同，客群多以在地自住換屋居多，也有不少是長輩為子女置產，而集合式住宅，較符合現代人需求，建商為貼近市場需求，也改走小坪數低總價的商品，讓市場選擇更多元。

同時，澎湖小宅總價門檻低，以中古2房每坪約在16到18萬元，新華廈2房平均單價2字頭起跳，總價約500萬元左右可入手，對於首購族或預算有限的客群來說，吸引力頗大。

此外，澎湖作為熱門觀光景點，也是許多人理想的退休天堂，渡假宅、短期租賃需求上升，且澎湖房價遠比台灣本島親民，小宅房型因而成為不少投資人理想的置產標的，除了機能佳的馬公市區，觀光景點周邊或具備海景的景觀宅都備受青睞。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，根據內政部戶政司資料統計，澎湖縣已連續十年，淨遷入人口呈現正成長，2024年至11月止，從台灣含國外遷往澎湖的外地客約有5,253人，遷出人口4,820人，六都當中，又以來自高雄市的人最多，平均每年都有上千名高雄人遷居至澎湖。

李家妮表示，澎湖慢活的海島生活環境，是不少都會人嚮往的退休與渡假天堂，隨人口老化，外地人移居越顯熱門，而遷出人口主要應多為移居台灣本島的就業青年，或落地生根的家庭客群，高雄作為南台灣經濟發展重心，與澎湖海上與航空交通往來便利，不僅為澎湖人來台發展移居首選，相對從高雄返鄉歸巢的人口比例也會較高。

她說，隨人口移入，也帶動當地房市供需表現，觀察澎湖近一年房價，離島同受物價工料上漲，建築成本攀升，帶動新屋漲勢明顯，平均單價從17.9萬元上揚至23.2萬元，年漲幅約3成，而中古市場需求穩定，價格表現持穩，成交均價仍維持1字頭水位。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

統計雙北地區近五年25坪以下小宅交易量占比，其中，台北市大同區與新北市三重區小宅交易占比增長最快。（圖片來源／永慶房產提供）

房價壓力下，小宅逐漸成了雙北的購屋趨勢。永慶房產集團根據實價登錄資料彙整，台北市、新北市近五年25坪以下小宅交易量占比增加最多前五行政區。其中，台北市大同區與新北市三重區小宅交易占比增長最快，成為雙北小宅化最有感的行政區。

北市蝸居化持續升溫，中山區2件交易就有1件是小宅

台北市大同區小宅交易占比從2020年的30.9%攀升至2024年的46.4%，增加百分點高達15.5，位居北市第一。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大同區捷運網路密集，生活機能優異，購屋需求穩定；而受到政策、家庭結構變化影響，小宅需求日益增加，加上危老重建及西區門戶計畫利多，進一步提升了小宅供給量，吸引不少有小坪數需求的族群，因此也使小宅交易有明顯增加趨勢。

另外，中山區小宅交易占比五年間增加超過10個百分點，目前占比已高達50%以上，亦即每兩件交易就有一件小宅。陳金萍指出，雖然中山區小宅平均單價已達78.4萬元，不過以小坪數來說，換算成總價仍相對可負擔；且又以多元的商業及生活機能與交通便利性著稱，尤其靠近捷運沿線的小宅產品，更是受到許多年輕、首購族群的青睞。

新北蛋白區也吹小宅風，三重、泰山小宅占比飆升

再觀察新北市小宅交易占比增加最多前五名，三重區增加17.9個百分點，位居雙北之冠。陳金萍說明，該區交通便利、生活機能完善；與台北市相鄰，小坪數住宅每坪價格卻不到50萬元，相對親民的房價，吸引了大量北漂就業的族群、小資家庭買家進場。隨著新興重劃區持續發展，近幾年有不少小坪數、低總價的熱銷新建案，也有效帶動周邊中古屋的小宅交易，使得小宅占比攀升最多成雙北第一。

此外，泰山區則僅次於三重區，近五年小宅交易占比從8.9%飆升至26.7%，價格漲幅高達41.3%。陳金萍表示，泰山區鄰近林口區及新莊區，周邊產業園區帶來居住需求，又有機場捷運線行經，以及塭仔圳重劃區，未來還有建設陸續開發，也使得小宅需求快速飆升；雖然5年間小宅房價漲幅逾4成，不過每坪單價仍在親民的3字頭，因此該區域的低總價高CP值小宅備受青睞，吸引不少首購族和投資客前來置產。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國內出口貿易強勁，經濟面帶動企業擴張，商辦需求直線上升，帶動租金行情跟著上揚，根據高力國際最新發布「2024年第四季台北市商辦市場調查」，2024年商辦市場需求穩定，空置率維持在5.74%，平均租金續漲至2,648元／坪／月，年漲幅2.51%。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民分析，今年市場經濟面的強韌帶動了辦公需求續增，且租金續漲，其中台北西區商圈因受到新大樓租賃成交的激勵，平均月租金來到每坪2,214元，年漲幅達4.41%，為七大商圈中漲幅最大的。

3成A級商辦單坪租金逾3,000元

而目前租金最高的仍是信義商圈，平均月租金達單坪3,355元，不過也有觀察到，去年信義區的租金仍居高不下，但漲幅從第二季起已趨緩。而在調查的A級大樓樣本中，更有超過三成的大樓，單坪月租金超過3,000元。

除此之外，內湖及南港兩個產業聚落的平均租金，也是持續上漲，內科月平均租金來到每坪1,335元，南港則是每坪來到1,857元。而南港去年全年的淨去化量，更高達3.6萬坪，也是近五年最高值，但第四季由於有台壽C3的三棟大樓落成共計3.8萬坪，整體空置率短期攀升至16.6%。

陳頌民認為2025年市場需求穩健，租金預估將持續走揚，不過因今年有5.7萬坪將釋出市場，整體空置率將緩升至6.9%，因此漲幅相比去年將較為趨緩。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄捷運紅線R15生態園區站，最近因為艾司摩爾進駐站旁的艾捷大樓而聲名大噪，該區最近少有新建案推出，反倒是屋齡20年以上的中古大樓，因公設比低、房價比一站之隔的高鐵左營站和捷運巨蛋站相對便宜，含平面車位、總價在800萬到1,200萬元的二房產品，或是含平面車位、總價在1,200萬到1,500萬元的42到50坪產品，最受購屋者青睞。

台慶不動產高雄R15孟子加盟店店東李信輝表示，高雄捷運紅線R15生態園區站生活圈，商業氣息沒有那麼濃厚，是一個非常適合居住的環境，全國第一座以原生植物為主題的公園、占地約4.66公頃的原生植物園，是區內最饒富生趣的休憩重鎮，如果想到鄰近的蓮池潭走走逛逛，也很方便。

除了可以藉由捷運紅線南北串聯各大商圈，高雄南北向的主要交通動脈博愛路，也貫穿其間，並可由此北接大中路的國道十號，連結國道一號和國道三號，在交通上，可說是非常便利。

李信輝指出，捷運紅線R15生態園區站跟往南一站的R14巨蛋站、往北一站的R16高鐵左營站，在房價上，則是相對便宜一些，吸引左營在地、或是其他行政區的市民，前來購屋。

他說，捷運紅線R15生態園區站生活圈，近來少有新的大樓建案推出，新古屋「國泰YOO馥建築」交屋已有9年左右，「京城大苑」交屋也有6年左右，這些建案大都屬於中大坪數，因此，購屋者在總價的考量上，就相對保守、審慎。

最受青睞的產品，反而是屋齡20年以上的中古大樓，李信輝表示，主要原因是公設比較低，大概只有25％，以目前公設比動不動35％到38％，想要擁有較大的生活空間，新建案恐怕得要50坪以上。

因此，捷運紅線R15生態園區站總價在800萬到1,200萬元的二房產品，或是含平面車位、總價在1,200萬到1,500萬元的42到50坪產品，最受購屋者青睞。

他說，區域內超過20年的中古大樓，平均單價介於25萬到35萬元之間，比5年內的新古屋每坪動輒40萬元起跳，這兩類產品對在地的剛性自住客，相對具有較高的接受度與吸引力，因此在接受委託之後，通常一個月就可以成交。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

面對金龍風暴打房，建商緩推案，高雄2024下半年申報開工的推案總銷金額下滑，全年推案總銷只達2,670億元，未能超越2022年的3,063億元歷史高點。建商預估此一減量氛圍2025年將持續。

高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會7日聯合發布2024年12月申報開工推案總銷250.80億元、年減23.82％，累計2024全年高雄申報開工的總銷金額2,670.95億元、年增年增21.36％，卻未能超越2022年的3,063.50億元歷史高點。

兩大公會表示，其實在2024年8月底之前，高雄建商申報開工的總銷金額是積極的，然建商在2024年第三季末和第四季「減量經營」，主要是受到919金龍風暴的打房衝擊。

儘管推案量減，但新建案的房價並未跟著下滑，主要是土地、營建成本上揚、缺工等因素。兩大公會指出，此一減量經營的步調，估2025年仍將持續，預期2025年的推案總銷和推案數量，將比2024年明顯減少。

在2024年的大樓推案結構上，2024年的大樓總開工數為145案，共14,782戶，其中2房產品6,112戶、3房產品6,697戶為大宗，2～3房產品占比高達86.65％，顯見小宅是2024年的大樓主流產品。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】